Ablöse nach Schlüsselübergabe: Rückforderung offen – 5Ob200/25k

Begründung:

[1] Die Antragsgegnerin war bis 31. 7. 2024 Mieterin einer Wohnung in Wiener Neudorf. Vermieterin der Wohnung ist eine gemeinnützige Bauvereinigung.

[2] Die Antragsteller wollten diese Wohnung nach der Antragsgegnerin mieten. Nach Besichtigung der Wohnung am 14. 6. 2024 unterfertigten die Antragsteller und die Antragsgegnerin am 15. 6. 2024 ein mit „Ablösevereinbarung“ überschriebenes Dokument mit auszugsweise folgendem Inhalt:

„Für die vereinbarten und besichtigten Gegenstände in der Wohnung […] wird eine Ablösesumme von 40.000,00 € vereinbart. Es wird eine Anzahlung von 2.000,00 € mit heutigem Datum angewiesen.

Die restliche Summe von 38.000,00 € wird bis zum 31.07.2024 auf das Konto vom Vormieter einbezahlt.

Bei Ablehnung durch die Genossenschaft wird der Anzahlungsbetrag von 2.000,00 € retour überwiesen.

Die Schlüsselübergabe wird am 31.07.24 sein.“

[3] Am 17. 6. 2024 überwies der Erstantragsteller 2.000 EUR an die Antragsgegnerin. Am 2. 7. 2024 unterfertigten die Antragsteller den Mietvertrag. Am 24. 7. 2024 erfolgte im Beisein der Antragsgegnerin, des Bruders des Erstantragstellers in Vertretung der Antragsteller und eines Mitarbeiters der Vermieterin die formale Übergabe der Wohnung an die Antragsteller. Die Schlüssel verblieben vorerst bei der Antragsgegnerin. Am 30. 7. 2024 übergab die Antragsgegnerin sämtliche Schlüssel der Wohnung an die Antragsteller. Nach Übergabe der Schlüssel, noch am 30. 7. 2024 überwies die Zweitantragstellerin 38.000 EUR an die Antragsgegnerin.

[4] Die Antragsteller begehrten festzustellen, dass die Vereinbarung und Zahlung der Antragsteller an die Antragsgegnerin in Höhe von 40.000 EUR als Ablöse iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG unzulässig ist, und der Antragsgegnerin aufzutragen, die unzulässige Zahlung samt Zinsen an die Antragsteller zurückzuerstatten. Die Antragsgegnerin habe von den Antragstellern für die Namhaftmachung als Nachmieter sowie das gebrauchte Inventar der Wohnung eine Ablöse von 40.000 EUR gefordert. Das von der Antragsgegnerin zurückgelassene – einzeln angeführte – Inventar sei allerdings bereits 11 Jahre alt gewesen und habe zahlreiche Schäden aufgewiesen. Die Antragsteller hätten die Ablöse bezahlt, weil sie andernfalls die Wohnung nicht bekommen hätten. Eine Anzahlung von 2.000 EUR hätten sie sofort nach Abschluss der Ablösevereinbarung am 15. 6. 2024 zu leisten gehabt. Den Rest von 38.000 EUR hätten sie am 30. 7. 2024 an die Antragsgegnerin auf Grundlage der Vereinbarung vom 15. 6. 2024 überwiesen. Mangels entsprechender Gegenleistung stelle die Zahlung eine verbotene Ablöse dar.

[5] Die Antragsgegnerin bestritt und begehrte Antragsabweisung. Sie habe die Wohnung samt Inventar in einwandfreiem und hervorragendem Zustand an die Antragsteller übergeben. Die vor der Übergabe der Wohnung und der Schlüssel geleistete Anzahlung von 2.000 EUR sowie die danach geleistete Ablösezahlung von 38.000 EUR seien nicht für die Namhaftmachung der Antragsteller als Nachmieter, sondern für – einzeln angeführte – Investitionen und Einrichtungsgegenstände erfolgt. Der Ablösezahlung von 2.000 EUR stünde damit jedenfalls eine gleichwertige Gegenleistung gegenüber. Die restliche Ablöse von 38.000 EUR sei zu einem Zeitpunkt erfolgt, als die Willensbildung der Antragsteller nicht mehr durch eine Zwangslage beschränkt gewesen sei. Es liege damit keine verbotene Ablöse iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG vor.

[6] Das Erstgericht wies den Antrag ab.

[7] Die Antragsteller hätten 38.000 EUR geleistet, nachdem sie den Mietvertrag unterfertigt, die Wohnung unter Beiziehung der Vermieterin formal übergeben erhalten und von der Antragsgegnerin die Schlüssel ausgehändigt bekommen hätten. Spätestens mit dem Erhalt der Schlüssel hätten die Antragsteller eine rechtlich gesicherte Position gehabt. Eine zuvor allenfalls noch vorhandene Drucksituation sei damit endgültig weggefallen. Dass sich die Antragsteller bei Abschluss der Ablösevereinbarung am 15. 6. 2024 noch in einer Zwangslage befunden hätten, sei nicht entscheidungsrelevant. Schließlich sei auch ein Verzicht auf die Rückforderung einer verbotenen Ablöse nach Wegfall der Zwangslage zulässig. Umso weniger könne eine nach Wegfall der Zwangslage geleistete Zahlung, bei welcher dem Zahlenden der Verlust des von ihm geleisteten Betrags noch deutlicher vor Augen geführt werde als bei einem Verzicht auf die Rückforderung bereits geleisteter Beträge, zurückgefordert werden. Es bestehe daher kein Anspruch auf Rückzahlung dieser 38.000 EUR.

[8] Im Zeitpunkt der Zahlung der 2.000 EUR hätten sich die Antragsteller zwar noch in einer Zwangslage befunden. Allerdings hätten die von der Antragsgegnerin übernommenen Einrichtungsgegenstände einen Schätzwert von zumindest 2.000 EUR aufgewiesen. Damit stellten auch die 2.000 EUR keine verbotene Ablöse iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG dar. Das Feststellungsbegehren sei außerdem schon aus dem Grund abzuweisen gewesen, dass Gegenstand des Verfahrens nach § 22 Abs 1 Z 13 WGG ausschließlich das Leistungsbegehren sei.

[9] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsteller teilweise Folge. Es bestätigte die Abweisung des Feststellungsbegehrens mangels Feststellungsinteresses, in Ansehung des Geldleistungsbegehrens hob es den angefochtenen Sachbeschluss hingegen auf und trug dem Erstgericht insoweit die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung auf.

[10] Gegenstand des Revisionsrekurses ist (nur) die Aufhebung des Sachbeschlusses in Ansehung des Geldleistungsbegehrens. Diese begründete das Rekursgericht zusammengefasst damit, dass die Antragsgegnerin mit der Behauptung, bei Zahlung der 38.000 EUR am 31. 7. 2024 wäre die Willensbildung der Antragsteller nicht mehr durch eine Zwangslage beschränkt gewesen, rechtlich den – grundsätzlich zulässigen – nachträglichen Verzicht der Antragsteller auf die Rückforderung ihrer Leistung geltend mache, hier aber von einem solchen nicht auszugehen sei. Bei der Beurteilung, ob ein schlüssiger Verzicht auf ein Recht vorliege, sei besondere Vorsicht geboten. Er dürfe immer nur dann angenommen werden, wenn besondere Umstände darauf hinweisen, dass er ernstlich gewollt sei. Ein unentgeltlicher Verzicht auf Rechtsausübung müsse sich daher aus der Erklärung unzweifelhaft ergeben. Aus der bloßen Zahlung (eines Teils) der vereinbarten Ablöse nach Wegfall der Zwangslage sei nicht eindeutig auf einen Verzicht auf die Rückforderung einer allenfalls unzulässigen Ablöse zu schließen, seien doch für die Zahlung durchaus noch andere Gründe als ein nachträglicher Verzicht denkbar, wie etwa ein Rechtsirrtum über die Zulässigkeit der Ablösevereinbarung und die Rückforderbarkeit einer unzulässigen Ablöse, im Vertrauen auf die Gültigkeit der zugrundeliegenden Vereinbarung oder ein Tatsachenirrtum über den Wert des von der Antragsgegnerin zurückgelassenen Inventars. Die Zahlung allein führe daher unabhängig von deren Zeitpunkt nicht zum Ausschluss der Rückforderbarkeit einer allenfalls verbotenen Ablöse. Vielmehr komme es für die (Un‑)Zulässigkeit der Ablösevereinbarung auf eine allfällige Unverhältnismäßigkeit zwischen der Ablöse und der dieser gegenüberstehenden Gegenleistung und damit den objektiven Wert des von der Antragsgegnerin Geleisteten an. Das Erstgericht werde daher im fortzusetzenden Verfahren den objektiven Wert des von der Antragsgegnerin in der Wohnung belassenen Inventars und der von ihr getätigten Investitionen zu erheben und festzustellen haben. Erst auf dieser Grundlage könne beurteilt werden, ob die geleistete Ablöse (teilweise) unzulässig iSd § 27 Abs 1 Z 1 MRG gewesen sei und diesbezüglich ein Rückforderungsanspruch der Rekurswerber bestehe.

[11] Das Rekursgericht ließ den Revisionsrekurs an den Obersten Gerichtshof im Hinblick auf die im Rekurs zitierte Entscheidung zu 5 Ob 308/03k und der darin aufgezeigten, vom Rekursgericht hier nicht geprüften Bedeutung der Kenntnis der Leistenden von der Unzulässigkeit der Vereinbarung und der Rückforderbarkeit der Leistung für die Annahme eines stillschweigenden Verzichts zu.

[12] Gegen den Aufhebungsbeschluss des Rekursgerichts (Spruchpunkt 2.) richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung. Sie beantragt, den angefochtenen Beschluss abzuändern und die Entscheidung des Erstgerichts wiederherzustellen. Hilfsweise stellt sie einen Aufhebungsantrag.

[13] Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung zulässig; er ist aber nicht berechtigt.

[14] 1. Die Bestimmung des hier – unstrittig zufolge § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG – anwendbaren § 27 MRG verbietet in ihrem Abs 1 bestimmte Leistungen des Mieters an den Vermieter, an den Vormieter oder an Dritte und erklärt ihre vertragliche Vereinbarung für ungültig (Pesek in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht MRG4 § 27 MRG Rz 6; Prader/Punt in GeKo I2 § 27 MRG Rz 1).

[15] Gemäß § 27 Abs 1 Z 1 MRG sind Vereinbarungen ungültig und verboten, wonach der neue Mieter dafür, dass der frühere Mieter den Mietgegenstand aufgibt oder sonst ohne gleichwertige Gegenleistung dem Vermieter, dem früheren Mieter oder einem anderen etwas zu leisten hat; unter dieses Verbot fallen nicht die Verpflichtung zum Ersatz der tatsächlichen Übersiedlungskosten oder zum Rückersatz des Aufwands, den der Vermieter dem bisherigen Mieter nach § 10 MRG zu ersetzen hat. Nach dem Zweck dieser Regelung soll verhindert werden, dass der Bestandgegenstand als Vermögenswert gehandelt wird und kein objektiver äquivalenter Leistungsaustausch vorliegt (4 Ob 79/18y; 5 Ob 159/22a; vgl RS069778; RS0069842).

[16] 2. Gemäß § 27 Abs 3 MRG kann das, was entgegen den Bestimmungen des § 27 Abs 1 MRG geleistet wird, samt gesetzlichen Zinsen zurückgefordert werden.

[17] Dieser Rückforderungsanspruch ist eine Leistungskondiktion eigener Art (RS0033661 [T3]; RS0067488 [T10]), die in ihrem Anwendungsbereich alle konkurrierenden Kondiktionsansprüche ausschließt (RS0033661 [T1]; RS0067488 [T11]; Pesek in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht MRG4 § 27 MRG Rz 51a mwN; Prader/Punt in GeKo I2 § 27 MRG Rz 106).

[18] Die Besonderheiten des Schutzzwecks des § 27 MRG rechtfertigen besondere Rechtsfolgeregelungen, die im Fall eines Verstoßes gegen das Ablöseverbot keinerlei Relativierung der Rückzahlungsverpflichtung vorsehen (RS0033661 [T2]). Der Rückforderungsanspruch steht daher auch unabhängig davon zu, ob sich der Leistende im Irrtum über die Unzulässigkeit der Zahlung befand. Die Rückforderung ist vielmehr auch dann möglich, wenn der Rückfordernde in voller Kenntnis der einschlägigen Bestimmungen wissentlich eine Nichtschuld bezahlte (5 Ob 279/98k; 5 Ob 121/01g; vgl auch 5 Ob 124/97i; Pesek in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht MRG4 § 27 MRG Rz 51a mwN; Prader/Punt in GeKo Wohnrecht I2 § 27 MRG Rz 106).

[19] Die wissentliche Zahlung einer Nichtschuld steht demnach – anders als bei der Leistungskondiktion nach § 1431 ABGB (§ 1432 letzter Fall ABGB; RS0014891; RS0033558; RS0033607) – einem Rückforderungsanspruch nach § 27 Abs 3 MRG grundsätzlich nicht entgegen. Es ist ja für zahlreiche durch diese Bestimmung eröffneten Rückforderungsansprüche geradezu typisch, dass dem Leistenden bekannt war, dass er das Geleistete nicht schulde (10 Ob 2134/96p = RS0033558 [T3]). Der rückfordernde Mieter hat also nie nachzuweisen, dass er die Zahlungen rechtsirrtümlich geleistet hat (5 Ob 279/98k; 5 Ob 121/01g; Prader/Punt in GeKo Wohnrecht I2 § 27 MRG Rz 106).

[20] 3. Auf den Rückforderungsanspruch nach § 27 Abs 3 kann „im Voraus“ nicht rechtswirksam verzichtet werden (§ 27 Abs 3 Satz 2 MRG). Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ist daher ein Verzicht auf die Rückforderung einer verbotenen Ablöse iSd § 27 Abs 1 MRG (nur) bis zum Wegfall der Zwangslage des Mieters ausgeschlossen (RS0034044 [T3]). Nach dem Wegfall der Zwangslage kann auf die Rückforderung gültig verzichtet werden (RS0032360 [T2]).

[21] Ob überhaupt und zu welchem Zeitpunkt diese Zwangslage weggefallen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (5 Ob 141/17x; 5 Ob 237/20v; 1 Ob 62/26p; RS0034044). Eine verpönte Drucksituation liegt jedenfalls so lange vor, als der Mieter noch keine rechtlich gesicherte Position erlangt hat und daher in seiner Willensbildung beschränkt ist (5 Ob 141/17x; 5 Ob 237/20v; 1 Ob 62/26p). In der Regel ist auf die Übergabe des Bestandobjekts abzustellen (1 Ob 62/26p; RS0034044 [T2]).

[22] 4. Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung zur Zulässigkeit eines Verzichts auf die Rückforderung nach Wegfall der Zwangslage hat der Oberste Gerichtshof ausgeführt, die Bestimmung des § 27 Abs 1 Z 1 MRG sei nach ihrem Telos dahin einzugrenzen, dass die Leistung des neuen Mieters nur dann als unzulässige Ablöse betrachtet werden kann, wenn dieser noch keine rechtlich gesicherte Position erlangt hat und somit in seiner Willensbildung beschränkt ist (4 Ob 79/18y; 5 Ob 159/22a). Diese Aussage ist aus Anlass der Argumentation der Antragsgegnerin und des Erstgerichts dahin zu präzisieren, dass mit der möglicherweise als unzulässige Ablöse zu betrachtenden „Leistung“ des neuen Mieters, wenn Zahlungen auf Grundlage einer Vereinbarung geleistet werden, die Übernahme der Verpflichtung zur Leistung und nicht deren Erbringung in Erfüllung der Vereinbarung gemeint ist. Das in diesen Entscheidungen geforderte Tatbestandselement des Bestehens einer Zwangslage bezieht sich also auf die nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG verbotene Vereinbarung zwischen (Neu‑)Mieter und Ablöseempfänger, nicht den Zeitpunkt der Erbringung der verpönten Leistung. Das Gesetz will durch § 27 Abs 3 MRG sicherstellen, dass Empfänger rechtlich missbilligter Leistungen, die in einer Drucksituation vom (zukünftigen) Mieter tatsächlich erbracht wurden, letztlich wieder zurückzustellen haben. Aber auch dort, wo – wie etwa bei der Leistung eines überhöhten und damit unwirksam vereinbarten Mietzinses – ohne solche Drucksituation eine rechtlich missbilligte Leistung erbracht wird, wird ein Rückforderungsanspruch eingeräumt, um die Herstellung des dem Gesetz entsprechenden Zustands sicherzustellen. Dem Empfänger soll letztlich keine höhere als die nach dem Gesetz zustehende Leistung zukommen (10 Ob 2134/96p).

[23] Auch nach dieser von der Antragsgegnerin für ihren Prozessstandpunkt ins Treffen geführten Rechtsprechung kommt es also nicht auf den Zeitpunkt der Erfüllung der verbotenen Vereinbarung durch die versprochene Zahlung an, sondern soll § 27 Abs 1 Z 1 MRG nur dann nicht zum Tragen kommen, wenn der Neumieter schon zum Zeitpunkt der Vereinbarung eine rechtlich gesicherte Position erlangt hatte. Umso weniger steht es der Annahme einer verbotenen Ablöse entgegen, wenn die Zwangslage selbst im Zeitpunkt der eigentlichen Leistung mangels Erlangung einer rechtlich gesicherten Position noch nicht weggefallen war (5 Ob 159/22a).

[24] 5. Nach dem festgestellten Sachverhalt trafen die Streitteile die Ablösevereinbarung zu einem Zeitpunkt, als im Sinn der aufgezeigten Rechtsprechung eine Zwangslage bestanden hat. Die Tatsache, dass die Zahlung des zweiten Teilbetrags der Ablöse vereinbarungsgemäß erst nach der Schlüsselübergabe und damit zu einem Zeitpunkt geleistet wurde, zu dem die Antragsteller bereits eine gesicherte Rechtspostion erlangt haben mögen, steht – wie gezeigt – einem auf § 27 Abs 3 MRG gestützten Rückforderungsbegehren grundsätzlich nicht entgegen. Dieser Umstand kann nur unter dem Gesichtspunkt bedeutsam sein, dass nach der Rechtsprechung nach Wegfall der Zwangslage ein Verzicht auf die Rückforderung auch schlüssig wirksam erklärt werden kann (5 Ob 308/03k; RS0014241).

[25] Anders als für die Frage des Bestehens eines Rückforderungsanspruchs (dazu Pkt 2.), ist für die Annahme eines solchen schlüssigen Verzichts die Frage der Kenntnis des Leistenden von der Unzulässigkeit der Vereinbarung und der Rückforderbarkeit der Leistungen von ausschlaggebender Bedeutung. Fehlte dem Leistenden bei Vereinbarung und Zahlung der unzulässigen Ablöse die Kenntnis, dass damit ein Rückforderungsanspruch verbunden war, konnte er auch nicht schlüssig einen entsprechenden Verzicht erklären (5 Ob 308/03k). Für diese Umstände ist der Anspruchsgegner behauptungs- und beweispflichtig. Derjenige, der den stillschweigenden Verzicht eines anderen auf einen Rückforderungsanspruch als anspruchsvernichtend behauptet, muss die Umstände beweisen, die ihn redlicherweise einen Verzichtswillen des Erklärenden annehmen ließen (5 Ob 308/03k = RS0118822).

[26] Auf einen solchen nachträglichen schlüssigen Verzicht hat sich die Antragsgegnerin im Verfahren erster Instanz nicht gestützt. Selbst wenn man mit dem Rekursgericht deren Einwand, dass die Zahlung von 38.000 EUR nach Wegfall der Zwangslage erfolgt ist, und diese Leistung daher nicht § 27 Abs 1 Z 1 MRG unterliegt, rechtlich als Einwand des nachträglichen Verzichts der Antragsteller auf die Rückforderung ihrer Leistung versteht, wäre die Antragsgegnerin ihrer diesbezüglichen subjektiven Behauptungsobliegenheit nicht nachgekommen.

[27] Bei der Beurteilung der Frage, ob ein schlüssiger Verzicht auf ein Recht vorliegt, ist besondere Vorsicht geboten. Er darf immer nur dann angenommen werden, wenn besondere Umstände darauf hinweisen, dass er ernstlich gewollt ist; es muss eine in dieser Hinsicht völlig eindeutige Sachlage bestehen, die nicht anders als ein solcher Verzicht verstanden werden kann (RS0014190 [T3, T5]; RS0014420 [T7]; RS0014146 [T2, T5, T7]).

[28] Allein aus der Tatsache der Zahlung des Großteils des Ablösebetrags nach Wegfall der Zwangslage ist ohne Hinzutreten weiterer Umstände – nach dem maßgeblichen objektiven Verständnis eines redlichen Erklärungsempfängers (RS0014158 [T5, T6]; RS0014159) –bloß zu schließen, die Antragsteller wollten den vertraglich festgelegten Verpflichtungen entsprechen. Nur wenn die Antragsteller bei Zahlung des Ablöseteilbetrags in Kenntnis der Unverhältnismäßigkeit von Leistung und Gegenleistung und damit in Kenntnis der Rückforderbarkeit ihrer Zahlungen waren, kommt es in Betracht, dass die Antragsgegnerin von einem Rückforderungsverzicht ausgehen durfte. Diese (oder andere) besondere Umstände hat die Antragsgegnerin allerdings im Verfahren erster Instanz nicht behauptet. In diesem Sinn hat das Rekursgericht daher die schlüssige Erklärung eines nachträglichen Verzichts zu Recht verneint, ohne die Unkenntnis des Leistenden von der Rückforderbarkeit der Leistung zu prüfen.

[29] 6. Der Revisionsrekurs ist somit nicht berechtigt.

[30] Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG iVm § 22 Abs 4 WGG. Die danach gebotenen Billigkeitserwägungen können erst in dem die Sache erledigenden Sachbeschluss vorgenommen werden (RS0123011 [T1]).