Baurecht: Rückübertragung als Eintragungshindernis – 5Ob174/25m

Sachverhalt

Zur grundbücherlichen Umsetzung eines Baurechtsvertrags wurden Grundstücksveränderungen durch Ab- und Zuschreibung, die Eröffnung neuer Einlagen sowie die Einverleibung des Baurechts und von Vorkaufsrechten beantragt. Der Vertrag enthielt eine Rückübertragungsverpflichtung für den Fall von Vertragsverletzungen. [2] [3]

Das Erstgericht wies die Anträge unter anderem wegen dieser Rückübertragungsverpflichtung ab. Das Rekursgericht bestätigte die Entscheidung, bewertete den Entscheidungsgegenstand mit über 30.000 EUR und ließ den Revisionsrekurs nicht zu. Die Zweitantragstellerin erhob einen außerordentlichen Revisionsrekurs. [2] [4]

Ausführungen des OGH

Der OGH knüpft an die Bestandsgarantie des Baurechts und die beschränkten Prüfungsmöglichkeiten im Grundbuchsverfahren an. Entscheidend ist dabei die Unterscheidung zwischen dem Gewicht möglicher Auflösungsgründe und der Frage, welche bereits vertraglich vereinbarten Auflösungsmöglichkeiten einer Verbücherung entgegenstehen. [3]

• Bestandsgarantie des Baurechts: Das Baurecht ist nach § 3 Abs 1 BauRG auf bestimmte Zeit angelegt. Das Verbot einer auflösenden Bedingung schützt Gläubiger und Bauberechtigte. Die Dauer darf daher auch durch Kündigungs- oder Auflösungsvorbehalte nicht im Ungewissen bleiben. [3]
• Gesetzlicher Erlöschungsgrund: § 4 Abs 2 BauRG erlaubt die Vereinbarung des Erlöschens, wenn der Bauzins für wenigstens zwei aufeinanderfolgende Jahre rückständig bleibt. Andere vereinbarte Gründe wären mit dem Baurecht jedenfalls nur vereinbar, wenn sie dieses Gewicht erreichen. [3]
• Grenzen der grundbücherlichen Prüfung: Ob andere Kündigungsgründe das erforderliche Gewicht erreichen, ist im Grundbuchsverfahren nicht zu prüfen. Jede bereits im Baurechtsvertrag vereinbarte Kündigungs- oder Auflösungsmöglichkeit über § 4 Abs 2 BauRG hinaus verhindert die Verbücherung. Ihre Bezeichnung ist dabei unerheblich. [3]
• Zweifelsfreier Urkundeninhalt: Nach § 94 Abs 1 Z 3 GBG muss das Begehren durch die Urkunden gedeckt sein. Deren Inhalt muss auch materiell-rechtlich zweifelsfrei sein. Eine undeutliche, begründete Zweifel auslösende Urkunde darf das Grundbuchsgericht nicht auslegen; verbleibende Zweifel führen zur Abweisung. [3]
• Rückübertragung bei Vertragsverletzungen: Die Einordnung der Rückübertragungspflicht als unzulässige, über § 4 Abs 2 BauRG hinausgehende Kündigungs- oder Auflösungsvereinbarung war nicht zu beanstanden. Bei der einzelfallbezogenen Urkundenprüfung lag keine aus Gründen der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung vor. [3]
• Weitere Abweisungsgründe: Die Prüfung weiterer Abweisungsgründe nach § 95 Abs 3 GBG konnte unterbleiben, weil das Gesuch aufgrund der vorgelegten Urkunde nicht wiederholt werden kann. [3]

Ergebnis

Mit Beschluss vom 16. Juni 2026 zu 5Ob174/25m wies der OGH den außerordentlichen Revisionsrekurs mangels erheblicher Rechtsfrage zurück. Damit blieb es bei der Abweisung der Grundbuchsanträge. Der OGH entschied nicht über eine tatsächlich erklärte Kündigung, sondern über das Eintragungshindernis aus dem vorgelegten Baurechtsvertrag. [1] [2] [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung stützt sich insbesondere auf die gesetzlichen Grenzen vertraglicher Auflösungsmöglichkeiten und die Urkundenprüfung im Grundbuchsverfahren. Zum Eintragungshindernis verweist der OGH unter anderem auf 5 Ob 152/03v sowie die Rechtssätze RS0052489 und RS0118460. [3]

• § 3 Abs 1 BauRG: Das Baurechtsverhältnis ist auf bestimmte Zeit angelegt; sein Beendigungsgrund ist durch Zeitablauf und nicht durch Kündigung definiert. [3]
• § 4 Abs 1 und 2 BauRG: Das Verbot auflösender Bedingungen sichert den Bestand des Baurechts. Eine Erlöschensvereinbarung ist ausdrücklich für einen Bauzinsrückstand von wenigstens zwei aufeinanderfolgenden Jahren vorgesehen. [3]
• § 94 Abs 1 Z 3 GBG: Das Grundbuchsgericht prüft, ob die Urkunden das Begehren tragen. Dazu gehört auch die Prüfung auf unzulässige auflösende Bedingungen im Baurechtsvertrag. [3]
• § 95 Abs 3 GBG: Weitere Abweisungsgründe waren hier nicht zu prüfen, weil eine Wiederholung des Gesuchs auf Grundlage der vorgelegten Urkunde nicht möglich ist. [3]
• § 126 Abs 2 GBG iVm § 62 Abs 1 AußStrG: Mangels erheblicher Rechtsfrage war der außerordentliche Revisionsrekurs unzulässig und zurückzuweisen. [1] [3]