Zwangsverwaltung bei Fruchtgenuss: das gesamte Haus – OGH 5Ob146/25v

Begründung:

[1] Die Antragstellerin schloss am 20. 12. 2007 mit dem Erstantragsgegner als damaligem Liegenschaftseigentümer der EZ * KG * einen Hauptmietvertrag über eine Wohnung. Mit Übergabsvertrag vom 30. 12. 2015 übertrug der Erstantragsgegner das Eigentum an dieser Liegenschaft an seine beiden Kinder, den Zweitantragsgegner und die Drittantragsgegnerin, und behielt sich das dingliche Fruchtgenussrecht vor.

[2] Dem Erstantragsgegner wurde mit einstweiliger Verfügung vom 20. 6. 2023 gemäß § 6 Abs 1 MRG die Durchführung unterschiedlicher Erhaltungs‑ und Verbesserungsarbeiten im Haus aufgetragen.

[3] Zur Durchführung dieser Arbeiten begehrt die Antragstellerin die Zwangsverwaltung der Liegenschaft und die Bestellung eines Zwangsverwalters nach § 6 Abs 2 MRG.

[4] Das Erstgericht gab dem Antrag statt. Die aufgetragenen Erhaltungs‑ und Verbesserungsarbeiten seien nicht vollständig ausgeführt worden. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass mit einer baldigen Umsetzung der Arbeiten durch den Erstantragsgegner zu rechnen sei.

[5] Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung und ließ den Revisionsrekurs zu, weil Rechtsprechung zur Frage der Durchsetzung eines Exekutionstitels nach § 6 Abs 1 MRG gegen einen fruchtgenussberechtigten Vermieter fehle.

[6] Gegen diese Entscheidung richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegner, mit dem sie die Abänderung der Entscheidung dahin anstreben, dass die Zwangsverwaltung (nur) hinsichtlich des Fruchtgenussrechts des Antragsgegners bewilligt werde. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

[7] 1. Nach ständiger Rechtsprechung liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor, wenn ein Fall trotz neuer Sachverhaltselemente mit Hilfe vorhandener Leitlinien höchstgerichtlicher Rechtsprechung und/oder dem klaren Wortlaut des Gesetzes gelöst werden kann (RS0042656 [T48]). Dies trifft hier zu, weswegen der Revisionsrekurs – entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden Zulassungsausspruch des Rekursgerichts – nicht zulässig ist.

[8] 2. Unterlässt der Vermieter durchzuführende Erhaltungs‑ oder Verbesserungsarbeiten, so hat ihm das Gericht (die Gemeinde, § 39) auf Antrag die Vornahme der Arbeiten binnen angemessener, ein Jahr nicht übersteigender Frist aufzutragen (§ 6 Abs 1 MRG). Derartige Ansprüche können auch mit einer einstweiligen Verfügung gesichert werden (vgl Dobler/Prader in GeKo Wohnrecht I2 § 6 MRG Rz 4 [Stand 1. 1. 2025, rdb.at]).

[9] 2.1. Der Fruchtgenussberechtigte tritt mit der Begründung des Fruchtgenusses im Sinn des § 1120 ABGB (iVm § 509 ABGB) in bestehende Bestandverträge ein (RS0011849 [T2]; RS0069898 [insb T1]; vgl auch RS0011877). Dabei handelt es sich um eine vom Willen der Beteiligten unabhängige, kraft Gesetzes wirksam werdende Übernahme des Bestandvertrags mit der der Fruchtnießer zum Bestandgeber wird samt allen daraus resultierenden Rechten und Pflichten (5 Ob 90/01y; 5 Ob 88/08i je mwN).

[10] 2.2. Passivlegitimiert für einen Auftrag nach § 6 Abs 1 MRG ist daher der Fruchtgenussberechtigte als Vermieter und nicht der Liegenschaftseigentümer (5 Ob 88/08i mwN; zustimmend Prader, Zur Rechtsstellung des Fruchtnießers als Vermieter, Entscheidungsanmerkung zu 5 Ob 88/08i, immolex 2008/113).

[11] 3. Der in Rechtskraft erwachsene Auftrag ist ein Exekutionstitel, der nach fruchtlosem Ablauf der zur Vornahme der Arbeiten bestimmten Frist jeden Mieter des Hauses und die Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich als betreibende Partei zum Antrag berechtigt, zum Zweck der Durchführung der aufgetragenen Arbeiten, der Aufnahme und Tilgung des erforderlichen Kapitals und der ordnungsgemäßen Erhaltung und Verwaltung des Hauses bis zur Tilgung des Kapitals für das Haus einen Verwalter zu bestellen (§ 6 Abs 2 erster Satz MRG). Die Vollstreckung einer einstweiligen Verfügung zur Sicherung eines Anspruchs nach § 6 Abs 1 MRG erfolgt ebenfalls nach dieser Bestimmung (5 Ob 70/89).

[12] 3.1. Die Vollstreckung eines Auftrags an den Vermieter zur Durchführung von Erhaltungs‑ und Verbesserungsarbeiten nach § 6 MRG erfolgt ausschließlich durch die Bestellung eines Verwalters. Die Verwaltung (Zwangsverwaltung) nach § 6 Abs 2 MRG unterscheidet sich von der nach §§ 97 bis 132 EO nicht nur durch ein anderes Verfahren, sondern auch ein anderes Ziel, nämlich die Durchführung der Arbeiten (3 Ob 249/04w; 5 Ob 239/07v; 6 Ob 68/11k).

[13] 3.2. Für den Umfang des Gegenstands eines Exekutionstitels ist der Spruch maßgebend; die Exekution hat sich streng an den Wortlaut des Exekutionstitels zu halten (vgl RS0000207; RS0000205). Diese für das Exekutionsverfahren nach der EO entwickelte Rechtsprechung ist grundsätzlich auch im Vollstreckungsverfahren gemäß § 6 Abs 2 MRG anzuwenden, wie der Fachsenat bereits ausgesprochen hat (5 Ob 11/09t; 5 Ob 228/20w; 5 Ob 151/21y).

[14] 4. Die Revisionsrekurswerber bestreiten diese Grundsätze nicht, vertreten aber die Rechtsansicht, die Zwangsverwaltung hätte nicht hinsichtlich der gesamten Liegenschaft, sondern – als Minus – nur hinsichtlich des Fruchtgenussrechts bewilligt werden dürfen. Ob der Zwangsverwalter aufgrund des Fruchtgenussrechts einen Anspruch gegen die Liegenschaftseigentümer auf Belastung der Liegenschaft habe, wäre in einem zweiten Schritt zu klären.

[15] 4.1. Auf eine Exekution auf ein Vermögensrecht durch Zwangsverwaltung nach § 332 EO, die der Tilgung von vollstreckbaren Forderungen des betreibenden Gläubigers durch Zugriff auf die Nutzungen und Einkünfte des Vermögensrechts (dazu Neumayr/Sommer in Garber/Simotta, EO [2023] § 332 EO Rz 1) dient, stellen die Revisionsrekurswerber mit diesem Einwand erkennbar nicht ab. Vielmehr zielen sie auf eine Einschränkung der dem Verwalter nach § 6 Abs 2 MRG zukommenden Befugnisse ab.

[16] 4.2. Eine Entscheidung nach § 6 Abs 1 MRG stellt auf den Vermieter und auf den Mieter einer bestimmten Liegenschaft ab (5 Ob 83/93; 5 Ob 88/08i). Sie greift rechtsgestaltend in bestehende Mietverträge ein und gilt auch gegenüber künftigen Mietern und Vermietern (RS0021160; 5 Ob 83/93; 5 Ob 239/07v).

[17] 4.3. Die Zwangsverwaltung nach § 6 Abs 2 MRG ist die einzige Möglichkeit, den hier vorliegenden Exekutionstitel gemäß § 6 Abs 1 MRG zu vollstrecken (5 Ob 239/07v). Diese dient daher der Durchsetzung des Auftrags nach § 6 Abs 1 MRG und erfasst schon nach dem Gesetzeswortlaut das gesamte Haus, sodass dem bestellten Verwalter die Verwaltungsbefugnisse zur Gänze zukommen. Darüber hinaus ermächtigt das Gesetz den Verwalter ausdrücklich, zur Finanzierung der aufgetragenen Arbeiten Hypothekardarlehen gegen angemessene Verzinsung und Abtretung der Hauptmietzinse aufzunehmen, die Übernahme einer Bürgschaft durch eine Gebietskörperschaft, anzustreben, die erforderlichen Urkunden zu fertigen und die grundbücherliche Sicherstellung auf der Liegenschaft, an der die Arbeit vorgenommen werden soll, durchzuführen (Legalermächtigung: Würth in Rummel, ABGB³ § 6 MRG Rz 6 [Stand 1. 1. 2003, rdb.at]). Damit steht dem Verwalter als Sicherheit zur Durchführung der vom Exekutionstitel erfassten Erhaltungs‑ oder Verbesserungsarbeiten die gesamte Liegenschaft zur Verfügung (vgl 5 Ob 239/97v).

[18] 4.4. Diese Befugnisse müssen dem Verwalter ungeachtet der Einräumung eines Fruchtgenussrechts – wie hier an der gesamten Liegenschaft – und der damit verbundenen Stellung des Fruchtgenussberechtigten als Vermieter ungeschmälert zukommen, weil sonst der Vollzug eines Auftrags gemäß § 6 Abs 1 MRG nicht gewährleistet wäre. Damit folgt schon aus dem insoweit eindeutigen Gesetzeswortlaut und dem Zweck der damit angeordneten Zwangsverwaltung, dass die exekutive Durchführung von nach § 6 Abs 1 MRG angeordneten Erhaltungs‑ oder Verbesserungsmaßnahmen inhaltlich durch die Einräumung eines Fruchtgenussrechts auf der Liegenschaft, an der die Arbeiten vorgenommen werden sollen, keine Änderung erfährt. Dem Verwalter nach § 6 Abs 2 MRG müssen die gesetzlich vorgegebenen Befugnisse auch bei Einräumung eines Fruchtgenussrechts ungeschmälert zustehen, um den Vollzug eines Auftrags nach Abs 1 leg cit gewährleisten zu können. Weder der Gesetzeswortlaut noch der damit verfolgte Zweck lassen die von den Revisionswerbern angestrebte Bewilligung der Zwangsvollstreckung „lediglich hinsichtlich des Fruchtgenussrechts“ zu. Das damit letztlich angesprochene Rechtsverhältnis des Fruchtgenussberechtigten zu den Liegenschaftseigentümern ist hier nicht zu beurteilen. Das rechtliche Gehör der Liegenschaftseigentümer haben die Vorinstanzen durch deren Beiziehung als Parteien im Verfahren nach § 6 Abs 2 MRG ohnedies gewahrt.

[19] 5. Die Entscheidung des Rekursgerichts entspricht den in der Rechtsprechung vertretenen Grundsätzen sowie dem aus dem Wortlaut ableitbaren Gesetzeszweck. Der Revisionsrekurs ist daher zurückzuweisen, ohne dass es einer weiteren Begründung bedarf (§ 71 Abs 3 AußStrG).

[20] 6. Die Antragstellerin hat auf die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses hingewiesen, sodass es der Billigkeit entspricht, ihr die tarifgemäß verzeichneten Kosten ihrer Revisionsrekursbeantwortung zuzusprechen (§ 37 Abs 3 Z 17 MRG).