OGH 5Ob130/25s 14.04.2026 Wohnrecht

RIS-Daten auf einen Blick

Gericht
Oberster Gerichtshof
Geschäftszahl
5Ob130/25s
Entscheidungsdatum
2026-04-14
Dokumenttyp
Entscheidungstext
ECLI
ECLI:AT:OGH0002:2026:0050OB00130.25S.0414.000
Dokumentnummer
JJT_20260414_OGH0002_0050OB00130_25S0000_000

Sachverhalt

Die Parteien sind Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft, an der 2001 Wohnungseigentum begründet wurde. Die Antragstellerin ist Wohnungseigentümerin eines Geschäftslokals im Erdgeschoß. Seit den 1980er Jahren besteht ein mit einer Brandschutztür verschließbarer Durchbruch zu Geschäftsräumen auf der Nachbarliegenschaft. Die Antragstellerin begehrte nach § 16 Abs 2 WEG 2002 die Ersetzung der Zustimmung der Antragsgegnerinnen zu diesem Durchbruch. [2]

Das Erstgericht wies den Antrag ab: Durch die Verbindung verliere das Geschäftslokal ungeachtet der Brandschutztür seine Selbständigkeit und Abgeschlossenheit und damit seine Wohnungseigentumstauglichkeit. Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu. Die Antragstellerin erhob außerordentlichen Revisionsrekurs. [6]

Ausführungen des OGH

Der OGH sah keine erhebliche Rechtsfrage. Er knüpfte an die Rechtsprechung zur Wohnungseigentumstauglichkeit selbständiger Geschäftsräumlichkeiten und insbesondere an die Entscheidung 5 Ob 117/20x an. [3] [6]

  • Selbständigkeit und Abgeschlossenheit: Die Wohnungseigentumstauglichkeit einer Geschäftsräumlichkeit setzt neben der baulichen Abgeschlossenheit die Selbständigkeit des Gebäudeteils voraus. Ein Verstoß gegen diesen zwingenden Grundsatz steht einer Genehmigung nach § 16 Abs 2 WEG 2002 entgegen. [3]
  • Zusammenlegung und Eigentümeridentität: Die Zusammenlegung zweier Wohnungseigentumsobjekte lässt grundsätzlich deren Abgeschlossenheit und Selbständigkeit entfallen. Bei verschiedenen Eigentümern ist sie nicht genehmigungsfähig. Bei Eigentümeridentität kann dagegen ein neues einheitliches Objekt entstehen; diese Ausnahme rechtfertigt keine liegenschaftsübergreifende Verbindung. [6]
  • Grenze der Liegenschaft: Ein neues liegenschaftsübergreifendes Wohnungseigentumsobjekt kann weder nach dem WEG 1975 noch nach dem WEG 2002 durch Verbindung geschaffen werden. Wohnungseigentum knüpft an das Miteigentum an einer einzelnen Liegenschaft an. Das Objekt muss vollständig auf derselben Liegenschaft liegen. [6]
  • Einzelfall und Brandschutztür: Die Selbständigkeit ist nach der Verkehrsauffassung und den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Der OGH sah hier keine aufzugreifende Fehlbeurteilung der Vorinstanzen. Ob der Durchbruch mit der Brandschutztür versperrt werden kann, war nicht entscheidend. [6]
  • Schlüssigkeitsprüfung: Die Rüge fehlender Feststellungen griff nicht durch. Die Vorinstanzen hatten die Antragsbehauptungen zur Verbindung der Geschäftsräume als richtig unterstellt. Auch die versperrbare, den technischen Anforderungen entsprechende Brandschutztür war ihrer Beurteilung zugrunde gelegt worden. [6]

Ergebnis

Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs mangels erheblicher Rechtsfrage nach § 52 Abs 2 WEG in Verbindung mit § 62 Abs 1 AußStrG zurück. Die Abweisung des Antrags auf Ersetzung der Zustimmung blieb damit bestehen. Der OGH traf keine neue Sachentscheidung über die Genehmigung des Durchbruchs. [1] [6]

Rechtsgrundlagen

Zentral sind die Genehmigung von Änderungen nach dem WEG, die Anforderungen an selbständige Räumlichkeiten und die Zulässigkeit des außerordentlichen Revisionsrekurses. Der OGH stützte seine Beurteilung außerdem auf die bereits bestehende Rechtsprechung zur Verbindung von Wohnungseigentumsobjekten. [6]

  • § 16 Abs 2 WEG 2002: Diese Bestimmung war Grundlage des Antrags auf Ersetzung der Zustimmung. Fehlende Wohnungseigentumstauglichkeit steht einer Genehmigung entgegen. [2] [3]
  • § 1 Abs 2 WEG 1975 und § 2 Abs 2 WEG 2002: Die Bestimmungen bilden den Bezugspunkt für die Anforderungen an sonstige selbständige Räumlichkeiten: bauliche Abgeschlossenheit und Selbständigkeit. [3]
  • § 52 Abs 2 WEG und § 62 Abs 1 AußStrG: Mangels erheblicher Rechtsfrage war der außerordentliche Revisionsrekurs zurückzuweisen. [1] [3]
  • § 71 Abs 3 AußStrG: Der OGH verwies für die Zurückweisung ohne weitere Begründung auf diese Bestimmung. [6]
  • 5 Ob 117/20x; RS0111284; RS0060192: Diese Verweise betreffen die Selbständigkeit von Wohnungseigentumsobjekten, deren Beurteilung im Einzelfall und die Bindung des Objekts an eine einzige Liegenschaft. [6]

Kernaussage (Zusammenfassung)

Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Die Beurteilung, dass das Geschäftslokal durch die Verbindung mit Räumen auf der Nachbarliegenschaft seine Selbständigkeit verliert, war nicht korrekturbedürftig. Die Versperrbarkeit der Brandschutztür war nicht entscheidend. Ein Wohnungseigentumsobjekt muss vollständig auf derselben Liegenschaft liegen.

Spruch (Originaltext aus dem RIS)

Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 52 Abs 2 WEG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.

Quellennachweise aus dem RIS

[1]

Spruch – Auszug

Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 52 Abs 2 WEG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.

Vollständige Absätze aus dem RIS-Dokument JJT_20260414_OGH0002_0050OB00130_25S0000_000.

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[2]

Sachverhalt – Auszug

Begründung:

[1] Die Antragstellerin und die Antragsgegnerinnen sind die Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Das Wohnungseigentum wurde 2001 begründet.

[2] Die Antragstellerin ist Wohnungseigentümerin eines im Erdgeschoß des Hauses gelegenen Geschäftslokals. Zwischen dem Wohnungseigentumsobjekt der Antragstellerin und den im Erdgeschoß der Nachbarliegenschaft gelegenen Geschäftsräumlichkeiten besteht seit den 1980er Jahren ein mit einer Brandschutztüre verschließbarer Durchbruch.

[3] Gegenstand des Verfahrens ist der auf § 16 Abs 2 WEG 2002 gestützte Antrag der Antragstellerin, die Zustimmung der Antragsgegnerinnen zu diesem Durchbruch zu ersetzen.

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Begründung:

[1] Die Antragstellerin und die Antragsgegnerinnen sind die Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Das Wohnungseigentum wurde 2001 begründet.

[2] Die Antragstellerin ist Wohnungseigentümerin eines im Erdgeschoß des Hauses gelegenen Geschäftslokals. Zwischen dem Wohnungseigentumsobjekt der Antragstellerin und den im Erdgeschoß der Nachbarliegenschaft gelegenen Geschäftsräumlichkeiten besteht seit den 1980er Jahren ein mit einer Brandschutztüre verschließbarer Durchbruch.

[3] Gegenstand des Verfahrens ist der auf § 16 Abs 2 WEG 2002 gestützte Antrag der Antragstellerin, die Zustimmung der Antragsgegnerinnen zu diesem Durchbruch zu ersetzen.

[4] Das Erstgericht wies den Antrag ab. Durch den geschaffenen Durchbruch gehe – ungeachtet der vorhandenen Brandschutztüre – die Selbständigkeit und Abgeschlossenheit des Geschäftslokals und damit dessen Wohnungseigentumstauglichkeit verloren. Schon aus diesem Grund sei eine Genehmigung des Durchbruchs gemäß § 16 WEG unzulässig.

[5] Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.

Vollständige Absätze aus dem RIS-Dokument JJT_20260414_OGH0002_0050OB00130_25S0000_000.

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[3]

Rechtliche Beurteilung – Auszug

[6] Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG auf.

[7] 1. Die Wohnungseigentumstauglichkeit einer Geschäftsräumlichkeit setzt als Fall einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit iSd § 1 Abs 2 WEG 1975 und § 2 Abs 2 WEG 2002 neben der baulichen Abgeschlossenheit die Selbständigkeit des entsprechenden Gebäudeteils voraus. Ein Verstoß gegen diesen zwingenden Grundsatz steht einer Genehmigung nach § 16 Abs 2 WEG 2002 entgegen (vgl 5 Ob 117/20x; RS0111284 [T7]).

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[6] Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin zeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 62 Abs 1 AußStrG auf.

[7] 1. Die Wohnungseigentumstauglichkeit einer Geschäftsräumlichkeit setzt als Fall einer sonstigen selbständigen Räumlichkeit iSd § 1 Abs 2 WEG 1975 und § 2 Abs 2 WEG 2002 neben der baulichen Abgeschlossenheit die Selbständigkeit des entsprechenden Gebäudeteils voraus. Ein Verstoß gegen diesen zwingenden Grundsatz steht einer Genehmigung nach § 16 Abs 2 WEG 2002 entgegen (vgl 5 Ob 117/20x; RS0111284 [T7]).

[8] 2. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs bewirkt die – durch welche Baumaßnahmen auch immer hergestellte – Zusammenlegung zweier Wohnungseigentumsobjekte grundsätzlich, dass deren bauliche Abgeschlossenheit und Selbständigkeit verloren geht. Bei Eigentümerverschiedenheit der zusammenzulegenden Objekte kommt daher eine Genehmigung nach § 16 Abs 2 WEG 2002 nicht in Betracht; nur im Fall der Eigentümeridentität wird die Zusammenlegung von Wohnungseigentumsobjekten als zulässig und genehmigungsfähig erachtet. Dieser Ausnahme liegt die Überlegung zugrunde, dass im Fall der Zusammenlegung von Wohnungseigentumsobjekten desselben Eigentümers ein neues einheitliches Objekt geschaffen wird und dies wohnungseigentumsrechtlich zulässig ist. Daraus ist aber nicht der Schluss zu ziehen, dass eine bauliche Verbindung eines Wohnungseigentumsobjekts mit einem Objekt auf der Nachbarliegenschaft (jedenfalls bei Eigentümeridentität) zulässig wäre, weil die Selbständigkeit des Wohnungseigentumsobjekts dadurch verloren ginge (5 Ob 117/20x mwN). Die Schaffung eines neuen „grenzüberschreitenden“ Wohnungseigentumsobjekts durch Verbindung war nach dem WEG 1975 und ist auch unter dem Regime des WEG 2002 nicht möglich. Das Wohnungseigentum stellt auf das Miteigentum an einer einzelnen Liegenschaft ab, das Wohnungseigentumsobjekt muss sich daher zur Gänze auf ein und derselben Liegenschaft befinden (5 Ob 117/20x; RS0060192).

[9] 3. Die Selbständigkeit des entsprechenden Gebäudeteils ist letztlich nach der Verkehrsauffassung und daher nach der Lage des konkreten Einzelfalls zu beurteilen (5 Ob 117/20x; vgl RS0111284 [T1, T6]). Diese Beurteilung hat in der Regel keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung iSd § 62 Abs 1 AußStrG.

[10] Wenn die Vorinstanzen hier übereinstimmend davon ausgingen, die Selbständigkeit des Geschäftsraums der Antragstellerin sei aufgrund der mit dem Durchbruch hergestellten baulichen Verbindung mit den Geschäftsräumlichkeiten auf der Nachbarliegenschaft nicht mehr gegeben, ist dies keine ausnahmsweise auch im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung. Diese Auffassung der Vorinstanzen orientiert sich an den dargestellten, von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs vorgegebenen Grundsätzen und folgt der – bereits wiederholt zitierten – Entscheidung 5 Ob 117/20x in einem vergleichbaren Fall der Verbindung eines Wohnungseigentumsobjekts mit einem auf der Nachbarliegenschaft gelegenen Objekt desselben Eigentümers. Ob der Durchbruch mittels (hier Brandschutz‑)Tür versperrt werden kann, ist daher nicht entscheidend.

[11] 4. Die Revisionsrekurswerberin rügt, die Vorinstanzen hätten die für die – nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs gebotene – Beurteilung nach der Verkehrsauffassung und Lage des konkreten Einzelfalls erforderlichen Sachverhaltsfeststellungen nicht getroffen, sondern apodiktisch behauptet, durch den Durchbruch ginge die Wohnungseigentumstauglichkeit des Objekts verloren.

[12] Die Revisionsrekurswerberin verkennt, dass die Vorinstanzen ihrer Beurteilung die Antragsbehauptungen zugrunde legten, also im Rahmen einer Schlüssigkeitsprüfung das Vorbringen der Antragstellerin zu dem mit einer Brandschutztür verschließbaren Durchbruch und der damit hergestellten Zusammenlegung der Geschäftsräume als richtig unterstellt haben. Davon, dass der Durchbruch durch eine versperrbare, den technischen Anforderungen entsprechende Brandschutztür vom Nachbarobjekt „getrennt ist“, gingen ohnedies auch die Vorinstanzen aus.

[13] 5. Der Revisionsrekurs ist daher zurückzuweisen, ohne dass es einer weiteren Begründung bedarf (§ 71 Abs 3 AußStrG).

Vollständige Absätze aus dem RIS-Dokument JJT_20260414_OGH0002_0050OB00130_25S0000_000.

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[4]

RIS-Text – Auszug

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun‑Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin A* GmbH, *, vertreten durch Mag. Dipl.‑Ing. Markus Petrowsky, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegnerinnen 1. G* S*, 2. Mag. K* D*, 3. K* B*, vertreten durch die Rosenauer Prankl Barrett Rechtsanwälte OG in Wien, wegen § 52 Abs 1 Z 2 iVm § 16 Abs 2 WEG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 9. Juli 2025, GZ 39 R 82/25k‑21, den

Vollständige Absätze aus dem RIS-Dokument JJT_20260414_OGH0002_0050OB00130_25S0000_000.

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[5]

RIS-Text – Auszug

Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 52 Abs 2 WEG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.

Vollständige Absätze aus dem RIS-Dokument JJT_20260414_OGH0002_0050OB00130_25S0000_000.

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[6]

RIS-Text – Auszug

[1] Die Antragstellerin und die Antragsgegnerinnen sind die Mit- und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft. Das Wohnungseigentum wurde 2001 begründet.

Vollständige Absätze aus dem RIS-Dokument JJT_20260414_OGH0002_0050OB00130_25S0000_000.

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Zitiert von und Rechtsprechungslinie

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Wichtige Punkte

  • Geschäftsräume müssen für die Wohnungseigentumstauglichkeit baulich abgeschlossen und selbständig sein.
  • Ein Wohnungseigentumsobjekt muss vollständig auf derselben Liegenschaft liegen.
  • Eigentümeridentität rechtfertigt keine Schaffung eines liegenschaftsübergreifenden Wohnungseigentumsobjekts.
  • Die versperrbare Brandschutztür war im konkreten Fall nicht entscheidend.
  • Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück; die Abweisung des Antrags blieb bestehen.

Häufige Fragen

Kann ein Wohnungseigentumsobjekt über zwei Liegenschaften reichen?

Nach den vom OGH dargestellten Grundsätzen muss ein Wohnungseigentumsobjekt vollständig auf derselben Liegenschaft liegen. Durch die Verbindung mit Räumen auf der Nachbarliegenschaft kann kein neues liegenschaftsübergreifendes Wohnungseigentumsobjekt geschaffen werden.

Erhält eine versperrbare Brandschutztür die Selbständigkeit des Geschäftslokals?

Im entschiedenen Fall war die Versperrbarkeit nicht entscheidend. Der OGH beanstandete die Beurteilung der Vorinstanzen nicht, wonach die Verbindung zu den Geschäftsräumen auf der Nachbarliegenschaft die Selbständigkeit des Lokals beseitigte. Maßgeblich sind die Verkehrsauffassung und die Umstände des Einzelfalls.

Warum wurden keine weiteren Feststellungen zum Durchbruch verlangt?

Die Vorinstanzen hatten das Vorbringen der Antragstellerin im Rahmen einer Schlüssigkeitsprüfung als richtig unterstellt. Dazu gehörte auch die versperrbare und technisch entsprechende Brandschutztür. Die Rüge fehlender Feststellungen griff deshalb nicht durch.

Wie entschied der OGH in 5Ob130/25s?

Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs mangels erheblicher Rechtsfrage zurück. Damit blieb die Abweisung des Antrags auf Ersetzung der Zustimmung zum Durchbruch bestehen.

Quelle und Hinweis

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