Mietzins-Wertsicherung und intransparenter Ersatzindex – OGH 10Ob24/26s

I. Die Bezeichnung der Nebenintervenientin wird berichtigt auf * GmbH.

II. Der Revision wird teilweise Folge gegeben.

Das angefochtene Urteil, das hinsichtlich der stattgebenden Entscheidung betreffend die Klausel 5 des Mietvertrags in Rechtskraft erwachsen ist, wird dahin abgeändert, dass es hinsichtlich der Klausel 4 und der Kostenentscheidung zu lauten hat:

1. Folgender Teil des Punktes 4. des Mietvertrags vom 28. 1. 2022 bzw 9. 2. 2022, mit dem die Klägerin vom Beklagten ab 1. 2. 2022 die Wohnung * mietete, ist unwirksam:

„Sollte der Verbraucherpreisindex 2015 nicht mehr verlautbart werden und auch kein anderer Index an seine Stelle treten, so ist der Vermieter berechtigt, eine Wertsicherungsberechnung zu bestimmen, welche zumindest annähernd den gleichen wirtschaftlichen Effekt gewährleistet.“

2. Das Mehrbegehren, die übrigen Teile des Punktes 4 des Mietvertrags seien unwirksam, wird abgewiesen.

3. Das Klagebegehren des Inhalts, die Klägerin sei nicht verpflichtet, dem Beklagten aufgrund des in Punkt 1. genannten Mietvertrags ab 1. 1. 2023 an Hauptmietzins mehr als 457,11 EUR im Monat und an Küchenmiete für eine Einbauküche mehr als 35 EUR im Monat zu zahlen, wird abgewiesen.

4. Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 325 EUR (darin enthalten 42,29 EUR USt und 71,25 EUR Barauslagen) bestimmten Kosten des Verfahrens erster Instanz binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 201,20 EUR (darin enthalten 33,53 EUR USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen. Die klagende Partei ist schuldig, der Nebenintervenientin auf Seiten der beklagten Partei 70,88 EUR an Barauslagen binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Die klagende Partei ist weiters schuldig, der beklagten Partei sowie der Nebenintervenientin auf Seiten der beklagten Partei die mit jeweils 201,43 EUR (darin enthalten 33,57 EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen. Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei 77,28 EUR an Barauslagen binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Zu I.

[1] Die Berichtigung der Bezeichnung der Nebenintervenientin auf Seiten des Beklagten beruht auf § 235 Abs 5 ZPO. Aus dem Firmenbuch ergibt sich, dass die Firma der Nebenintervenientin geändert wurde.

Zu II.

[2] Die Klägerin mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 28. 1. 2022 bzw 9. 2. 2022 vom Beklagten eine Wohnung. Der schriftliche Mietvertrag wurde von der Nebenintervenientin, die vom Beklagten mit der Verwaltung der Wohnung betraut ist, verfasst und der Klägerin von einer Maklerin, die ebenfalls im Auftrag des Beklagten handelte, zur Unterschrift vorgelegt. Die Bestimmungen des Vertrags wurden nicht einzeln ausgehandelt oder mit der Klägerin vor deren Unterschrift erörtert oder ihr erklärt.

[3] Der Mietvertrag fällt unstrittig in den Teilanwendungsbereich des MRG gemäß dessen § 1 Abs 4 sowie unter das KSchG mit der Klägerin als Verbraucherin und dem Beklagten als Unternehmer.

[4] Der Mietvertrag lautet auszugsweise:

„2. Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.2022. [...]

3. Als monatlicher, frei vereinbarter Hauptmietzins wird vereinbart:

Entgeltposten USt‑Satz Betrag

Hauptmietzins 10 457,11

Küchenmiete für Einbauküche 10 35,00

Betriebskosten 10 83,60

UST 10% 10 57,57

Summe 633,28.

Steuernachforderungen oder Änderungen des Steuersatzes können dem Mieter jedenfalls ab dem Zeitpunkt der gesetzlichen Gültigkeit verrechnet werden.

4. Der im Punkt 3 vereinbarte Hauptmietzins sowie die sonstigen Beträge, welche in diesem Vertrag genannt werden sind unter Zugrundelegung des Verbraucherpreisindexes 2015 wertgesichert. Als Basis wird die für den Monat des Mietbeginns verlautbarte Indexzahl vereinbart. Änderungen der Indexzahl werden jeweils zum 01.01. eines jeden Jahres berücksichtigt.

Die Indexzahl des Monates, in dem die Wertsicherungsklausel wirksam wird, bildet die Basis für die weitere Wertsicherungsberechnung. Sollte der Verbraucherpreisindex 2015 nicht mehr verlautbart werden und auch kein anderer Index an seine Stelle treten, so ist der Vermieter berechtigt, eine Wertsicherungsberechnung zu bestimmen, welche zumindest annähernd den gleichen wirtschaftlichen Effekt gewährleistet. Eine rückwirkende Anpassung kann innerhalb der 3‑jährigen Verjährungsfrist erfolgen.“

[5] Die Klägerin erhielt zwischen Jänner und April 2023 ein Schreiben der Nebenintervenientin, mit der eine Wertanpassung des Bestandverhältnisses rückwirkend ab Jänner 2023 erfolgte.

[6] Die Klägerin begehrt unter anderem (soweit für das Revisionsverfahren noch relevant) die Feststellung der Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel (Punkt 4. des Vertrags) und die weitere Feststellung, dass sie nicht zur Zahlung des wertangepassten erhöhten Bestandzinses verpflichtet sei. Die Regelung zur Wertsicherung sei gröblich benachteiligend und jedenfalls intransparent.

[7] Weiters stellte die Klägerin auch ein entsprechendes Begehren zur Klausel über die Betriebskosten (Punkt 5. des Vertrags), dem die Vorinstanzen bereits rechtskräftig stattgaben.

[8] Der Beklagte und die Nebenintervenientin wandten ein, dass (auch) die Klausel 4 transparent und nicht gröblich benachteiligend sei.

[9] Das Erstgericht gab dem Klagebegehren auch bezüglich der Klausel 4 statt.

[10] Das Berufungsgericht gab der Berufung der Nebenintervenientin teilweise Folge und wies das Feststellungsbegehren zur Wertsicherungsklausel (Punkt 4. des Mietvertrags) ab. Die im Vertrag genannte Indexzahl sei ausreichend definiert, eine Anpassung könne immer nur zum 1. 1. erfolgen, auch das sei nicht intransparent. Eine Indexanpassung nur für die Zukunft sehe § 16 Abs 9 MRG nur im Vollanwendungsbereich des MRG vor, im Umkehrschluss folge daraus, dass die rückwirkende Anpassung im Teilanwendungsbereich innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist zulässig sei.

[11] Die ordentliche Revision ließ das Berufungsgericht zu, weil die Frage des Vorliegens einer Intransparenz im Sinne des § 6 Abs 3 KSchG bei Betriebskosten- und Wertsicherungsvereinbarungen eine erhebliche und an Bedeutung über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfrage darstelle.

[12] Gegen den klageabweisenden Teil richtet sich die Revision der Klägerin mit dem Antrag auf Wiederherstellung des Ersturteils, hilfsweise stellt sie einen Aufhebungsantrag.

[13] Der Beklagte beantragt in seiner Revisionsbeantwortung die Zurückweisung der Revision, in eventu ihr nicht Folge zu geben, die Nebenintervenientin nur Letzteres.

[14] Die Revision ist zulässig und teilweise berechtigt.

[15] Revisionsgegenständlich ist nur mehr die Frage der Wirksamkeit der Klausel zur Wertsicherung (Punkt 4. des Mietvertrags) bzw die daran geknüpfte Frage, ob eine Verpflichtung zur Zahlung eines wertgesicherten Mietzinses besteht.

1. Zur Frage der Intransparenz der Indexzahl

[16] Punkt 4. Satz 2 des Mietvertrags lautet: „Als Basis wird die für den Monat des Mietbeginns verlautbarte Indexzahl vereinbart.“

[17] Die Revisionswerberin moniert, dass ihr bei Vertragsabschluss nicht offengelegt worden sei, welche Indexzahl als Berechnungsgrundlage für die Wertsicherung heranzuziehen sei. Eine konkrete Indexzahl sei nicht festgelegt worden. Da diese zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht endgültig feststehe und nur durch eigene Recherche ermittelt werden könne, enthalte die Klausel ein aleatorisches Element, das dem Transparenzgebot widerspreche.

[18] 1.1. Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach klargestellt, dass die Bezugnahme auf allgemein bekannte Referenzwerte (wie LIBOR oder EURIBOR) unter dem Gesichtspunkt der Transparenz grundsätzlich nicht zu beanstanden ist (vgl 6 Ob 220/09k Pkt 1.; 4 Ob 147/17x Pkt 4.2 mwN; 6 Ob 78/25a Rz 41 mwN), zumal ein durchschnittlicher Verbraucher sich ohne Aufwand Kenntnis von der Bedeutung eines solchen Referenzwerts verschaffen kann (6 Ob 220/09k Pkt 1. [EURIBOR]). Bei allgemein bekannten Referenzwerten wird – mit Blick auf die vielfältigen Möglichkeiten, diese Werte (zB im Internet) zu eruieren – das Anführen einer Fundstelle nicht verlangt (4 Ob 4/23a Rz 53 mwN; 1 Ob 87/25p Rz 38; 6 Ob 78/25a Rz 41 mwN).

[19] 1.2. Die Bezugnahme auf den allgemein bekannten und von der Statistik Austria im Internet veröffentlichten VPI (hier: 2015) ist unter dem Gesichtspunkt der Transparenz nicht zu beanstanden. Ein durchschnittlicher Verbraucher kann sich – selbst als juristischer Laie – ohne Aufwand Kenntnis von der Bedeutung des Referenzwerts verschaffen (6 Ob 78/25a Rz 43; 1 Ob 87/25p Rz 39).

[20] 1.3. Bereits das Berufungsgericht hat zutreffend darauf verwiesen, dass das Abstellen auf die für den Monat des Mietbeginns verlautbarte Indexzahl den für die Wertsicherung maßgeblichen zeitlichen Anknüpfungspunkt ausreichend bestimmbar festlegt. Dem schließt sich

der Senat an, zumal in der Rechtsprechung sogar Wertsicherungsvereinbarungen als wirksam anerkannt werden, bei denen an eine zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zunächst noch nicht bekannte Indexzahl angeknüpft wird (vgl RS0019176).

[21] Dass der Beklagte bzw die Nebenintervenientin eine Wertanpassung abweichend von der vertraglichen Vereinbarung vorgenommen hat, hat bei der Prüfung der Rechtmäßigkeit der Klausel selbst außer Acht zu bleiben.

2. Zur Frage der Möglichkeit der Steuernachforderung oder Verrechnung der Änderung des Steuersatzes

[22] Punkt 3. letzter Satz des Mietvertrags lautet: „Steuernachforderungen oder Änderungen des Steuersatzes können dem Mieter jedenfalls ab dem Zeitpunkt der gesetzlichen Gültigkeit verrechnet werden.“

[23] Soweit die Klägerin in ihrer Revision die Intransparenz und gröbliche Benachteiligung dieser Klausel releviert, ist ihr zu entgegnen, dass diese nicht vom Klagebegehren umfasst ist. Die Beantwortung bloß abstrakter Rechtsfragen ist nicht Aufgabe des Obersten Gerichtshofs (RS0111271 [T2]).

3. Zur Frage der Teilbarkeit der Klausel

[24] 3.1. Maßgeblich für die Qualifikation einer Klausel als eigenständig im Sinne des § 6 KSchG ist nicht die Gliederung des Klauselwerks. Es können vielmehr auch zwei unabhängige Regelungen in einem Punkt oder sogar in einem Satz der Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten sein. Es kommt entscheidend darauf an, ob ein materiell eigenständiger Regelungsbereich vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn die Bestimmungen isoliert voneinander wahrgenommen werden können (RS0121187 [T1]). Die Annahme von zwei Regelungen setzt voraus, dass der Verbraucher erkennen kann, dass zwei unterschiedliche Fragen einer Vereinbarung unterworfen werden sollen. Jede der beiden Regelungen muss für sich allein verständlich sein und einen eigenen (anderen) Regelungsinhalt haben (7 Ob 27/25h Rz 26 mwN; 7 Ob 3/26f Rz 8).

[25] 3.2. Der Oberste Gerichtshof hat bei vergleichbaren Klauseln die Regelung eines Ersatzindex als eigenständig gegenüber der eigentlichen Wertsicherungsvereinbarung, die auf den VPI Bezug nimmt, beurteilt. In dem einen Fall soll die Wertsicherung – solange ein VPI verlautbart wird – vereinbarungsgemäß anhand dieses Index erfolgen. Nur wenn dieser nicht mehr verlautbart wird, soll die Wertsicherung über einen Ersatzindex vollzogen werden. Die (Gesamt‑)Regelung „löst“ damit im zuvor angesprochenen Sinn und für den Mieter erkennbar zwei unterschiedliche Fragen, nämlich zum einen die Wertsicherung des Mietzinses, solange der VPI verlautbart wird, und zum anderen jene Situation, die davon geprägt ist, dass der VPI nicht mehr verlautbart wird (siehe ua 7 Ob 3/26f Rz 9 mwN; 6 Ob 34/26g Rz 13 mwN).

[26] 3.3. Die Klausel zum Ersatzindex ist somit als eigenständige Klausel anzusehen und inhaltlich getrennt von der oben bereits geprüften eigentlichen Klausel zur Wertsicherung zu prüfen.

4. Zur Frage des Ersatzindex

[27] Punkt 4. vorletzter Satz des Mietvertrags lautet: „Sollte der Verbraucherpreisindex 2015 nicht mehr verlautbart werden und auch kein anderer Index an seine Stelle treten, so ist der Vermieter berechtigt, eine Wertsicherungsberechnung zu bestimmen, welche zumindest annähernd den gleichen wirtschaftlichen Effekt gewährleistet.“

[28] Die Revisionswerberin macht in ihrer Revision geltend, dass die Regelung zum Ersatzindex intransparent und gröblich benachteiligend sei. Dem Vermieter werde durch die Regelung ein einseitiges Bestimmungsrecht eingeräumt, ohne dass hierfür klare oder überprüfbare Kriterien vorgegeben seien. Weder der Inhalt noch die künftigen Auswirkungen der Wertsicherung seien für den Verbraucher vorhersehbar oder kontrollierbar, sodass die Regelung dem Transparenzgebot nicht entspreche.

[29] Damit zeigt die Revision tatsächlich eine Intransparenz im Sinne des § 6 Abs 3 KSchG auf:

[30] 4.1. Das Transparenzgebot begnügt sich nicht mit formeller Textverständlichkeit, sondern verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher durchschaubar sind (RS0122169).

[31] 4.2. Im Individualverfahren gilt der für Verbandsverfahren geltende Grundsatz der kundenfeindlichsten Interpretation nicht (RS0016590 [T32]; 4 Ob 4/23a Rz 41). Dies steht im Einklang mit Art 5 Klausel‑RL, wonach mit Ausnahme von Verbandsverfahren bei Zweifeln über die Bedeutung einer Klausel die für den Verbraucher günstigste Auslegung gilt (8 Ob 81/24f Rz 27; 6 Ob 78/25a Rz 46).

[32] 4.3. Im vorliegenden Fall ist der Klausel nicht zu entnehmen, nach welchen Kriterien für den Fall, dass auch kein anderer Index an die Stelle des VPI tritt, zu beurteilen ist, welcher Index „annähernd den gleichen wirtschaftlichen Effekt gewährleistet“ wie der VPI 2015. Es bleibt daher auch vollkommen unklar, welcher Wertmesser für die Preisanpassung bei Wegfall des VPI 2015 maßgeblich sein soll. Selbst eine für den Verbraucher günstigste Auslegung ist bei dieser völlig offenen Formulierung nicht möglich (vgl zu einer ähnlich formulierten Klausel bereits 6 Ob 78/25a Rz 48).

[33] 4.4. Die Regelung für den Fall des Wegfalls des VPI 2015 ist daher schon nach § 6 Abs 3 KSchG unwirksam. Ob die Klausel zudem gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG verstößt, kann dahinstehen.

5. Zur rückwirkenden Indexanpassung

[34] Die Klägerin moniert in ihrer Revision zur Frage der Zulässigkeit der rückwirkenden Indexanpassung lediglich, dass dies gröblich benachteiligend sei, ohne sich mit der Rechtsansicht des Berufungsgerichts auseinanderzusetzen. Ihre Rechtsrüge ist damit nicht gesetzmäßig ausgeführt (zu den Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Rechtsrüge siehe insb RS0043312, RS0043603, RS0043605, RS0043654).

[35] Im Übrigen hat der Oberste Gerichtshof die Zulässigkeit der rückwirkenden Geltendmachung von Mietzinserhöhungen im Rahmen des § 1486 ABGB im Teilanwendungsbereich des MRG bereits für zulässig erklärt (6 Ob 158/25s Rz 6; 1 Ob 64/24d Rz 15).

6. Ergebnis

[36] Insgesamt ist somit zusätzlich zum bereits in Rechtskraft erwachsenen Teil jener Teil der Klausel 4 betreffend den Ersatzindex für unzulässig zu erklären. Im Übrigen ist die Entscheidung des Berufungsgerichts zu bestätigen.

[37] 7. Die Entscheidung über die Kosten des Revisions- sowie des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 43 Abs 1, 50 ZPO, jene über die erstinstanzlichen Kosten auf § 43 Abs 1 ZPO.

[38] In erster und zweiter Instanz ist von einer Obsiegensquote der Klägerin von 5/8 (62,5 %) auszugehen, weil das Klagebegehren bezüglich der Klausel 5 (zur Gänze) und hinsichtlich eines geringen (mit 25 % zu bemessenden) Teils der Klausel 4 erfolgreich war. Die Klägerin hat daher einen Kostenersatzanspruch von 62,5 % für die Barauslagen nach § 43 Abs 1 Satz 3 ZPO und von 25 % ihrer übrigen Kosten. Die Klägerin hat wiederum der Nebenintervenientin 37,5 % der Barauslagen für deren Berufung zu ersetzen. Für die Klage steht nur der einfache Einheitssatz zu, was von der Beklagten eingewandt wurde.

[39] In dritter Instanz war nur mehr die Klausel 4 zu prüfen, sodass hier die Erfolgsquote der Klägerin nur mehr 25 % betrug. Die Klägerin hat daher dem Beklagten und der Nebenintervenientin 50 % ihrer jeweiligen Revisionsbeantwortungen zu ersetzen. Der Beklagte hat der Klägerin 25 % ihrer Barauslagen (Pauschalgebühr) zu ersetzen. Die Bemessungsgrundlage in dritter Instanz betrug lediglich 1.000 EUR.