Rückbau- und Sanierungskosten nach Beendigung einer Büromiete – OGH 3 Ob 68/26k

Sachverhalt

Die klagende Vermieterin hatte den Beklagten von November 2017 bis Juni 2023 Büroflächen von rund 800 m² vermietet. Sie verlangte insbesondere Kosten für den Rückbau baulicher Änderungen, die Sanierung eines mangelhaft wiederhergestellten Deckenverschlusses und die Reparatur einer bei Bauarbeiten beschädigten Heizungsleitung. Darüber hinaus begehrte sie ein Benützungsentgelt für August 2023 bis Februar 2025 sowie die Feststellung der Haftung für nicht vorhersehbare Folgeschäden. [2]

Das Erstgericht erkannte die Kosten der Neuherstellung der mangelhaften Deckenergänzung teilweise zu und stellte die auf Investitionen in das Bestandobjekt gestützten Gegenforderungen als nicht berechtigt fest. Hinsichtlich der Rückbaukosten im ersten Obergeschoß bejahte es den Anspruch dem Grunde nach; über deren Höhe und das Benützungsentgelt sollte erst mit Endentscheidung entschieden werden. [1] [2] [3]

Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten nicht Folge und erklärte die ordentliche Revision mangels erheblicher Rechtsfrage für unzulässig. Dagegen erhoben die Beklagten eine außerordentliche Revision. [1] [2] [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH prüfte, ob die außerordentliche Revision eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO aufzeigte. Dies wurde verneint. [3]

• Notwendige Behebungskosten: Für die Behebung eines Schadens sind nur angemessene beziehungsweise objektiv notwendige Kosten ersatzfähig. Das gilt auch dann, wenn für eine beabsichtigte Schadensbehebung Deckungskapital verlangt wird. [3]
• Schätzung des Sanierungsaufwands: Das Berufungsgericht hatte den Aufwand für die Sanierung des Deckenverschlusses auf Grundlage des gerichtlichen Sachverständigengutachtens nach § 273 Abs 1 ZPO mit 39.000 EUR festgesetzt. Die außerordentliche Revision setzte sich mit dieser Beurteilung nicht auseinander. Eine Verletzung von Art 6 EMRK durch Verweigerung des Rechtsschutzes erkannte der OGH nicht. [1] [2] [3]
• Beschädigte Heizungsleitung: Beim Behebungsaufwand von 3.012,70 EUR gingen beide Vorinstanzen übereinstimmend von einem schlüssigen Tatsachengeständnis der Beklagten aus. Ob ein solches Geständnis vorliegt, ist eine Verfahrensfrage; die übereinstimmende Beurteilung der Vorinstanzen konnte in dritter Instanz nicht mehr als Verfahrensverstoß geltend gemacht werden. [1] [2] [3]
• Versäumte Rechtsrüge: Die Beklagten hatten die Beurteilung ihrer auf Investitionen gestützten Gegenforderung in der Berufung nicht bekämpft. Eine in der Berufung versäumte Rechtsrüge kann nach den Ausführungen des OGH nicht erst in der Revision nachgetragen werden. [1] [2] [3]
• Zwischenurteil: Ein Zwischenurteil über den Anspruchsgrund nach § 393 Abs 1 ZPO setzt voraus, dass alle rechtserzeugenden Tatsachen und alle den Bestand des Anspruchs berührenden Einwendungen geklärt sind. Es kann auch ergehen, wenn noch offen ist, ob der Anspruch mit irgendeinem Betrag zu Recht besteht. [1] [2] [3]
• Rückbaupflicht: Die Revision setzte sich nicht näher mit der Begründung des Berufungsgerichts zu den Rückbaukosten auseinander. Die erstmals in der Berufung behauptete Vertragsänderung über den ursprünglichen Zustand des Bestandobjekts war als unzulässige Neuerung beurteilt worden. Unbestritten blieb, dass sich die Flächen im ersten Obergeschoß nicht mehr im ursprünglichen Zustand befanden und die Beklagten nach dem Mietvertrag zur Wiederherstellung verpflichtet waren. [1] [2] [3]

Ergebnis

Die außerordentliche Revision wurde gemäß § 508a Abs 2 ZPO zurückgewiesen, weil sie keine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO aufzeigte. [1] [3]

Über das von der Vermieterin verlangte Benützungsentgelt war noch nicht entschieden worden. Dieser Teil des Verfahrens blieb der Endentscheidung vorbehalten. [1] [2] [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft sowohl die Voraussetzungen einer außerordentlichen Revision als auch Fragen der Schadensbehebung, der richterlichen Betragsfestsetzung und des Zwischenurteils. [1] [3] [1]

• § 502 Abs 1 ZPO: Voraussetzung einer Revision ist das Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage. [1] [3]
• § 508a Abs 2 ZPO: Rechtsgrundlage für die Zurückweisung der außerordentlichen Revision mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO. [1]
• § 273 Abs 1 ZPO: Herangezogen für die Festsetzung des Behebungsaufwands für den Deckenverschluss auf Grundlage des Sachverständigengutachtens. [1] [2] [3]
• § 393 Abs 1 ZPO: Regelt die Entscheidung über den Grund eines nach Grund und Betrag streitigen Anspruchs durch Zwischenurteil. [1] [2] [3]
• Art 6 EMRK: Die von den Beklagten behauptete Verweigerung des Rechtsschutzes war nach Auffassung des OGH nicht erkennbar. [1] [2] [3]
• Rechtssatznachweise: Genannt werden RS0115060, RS0018753, RS0086353, RS0040078, RS0040146, RS0043573, RS0043480, RS0040935, RS0122728 und RS0040743. [3] [1] [2]