Maklerprovision nach versuchter Geschäftsvereitelung – OGH 2Ob98/25p

Sachverhalt

Eine Immobilienmaklerin verlangte für die Vermittlung eines Liegenschaftskaufs 23.400 EUR samt Anhang. Sie hatte erfolglos versucht, die Unterfertigung des zwischen Verkäufer und Käufer bereits verbindlich vereinbarten Kaufvertrags zu verhindern. Das Berufungsgericht wertete dies als schwere Pflichtverletzung und minderte die Provision um drei Viertel. Es sprach 5.850 EUR samt Anhang zu und wies das Mehrbegehren von 17.550 EUR samt Anhang ab. [2]

Beide Parteien erhoben Revision. Das Berufungsgericht erklärte diese nachträglich für zulässig, weil höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Verdienstlichkeit bei einem erfolglosen nachträglichen Vereitelungsversuch fehle. Der Kaufvertrag stand unter der aufschiebenden Bedingung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. [4] [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH verneinte eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO. An den Zulässigkeitsausspruch des Berufungsgerichts war er nach § 508a Abs 1 ZPO nicht gebunden. Das Ausmaß der Provisionsminderung ist grundsätzlich eine Frage des Einzelfalls; einen groben Ermessensfehler zeigten die Parteien nicht auf. [3]

• Wesentliche Pflichtverletzung: Eine Provisionsmäßigung nach § 3 Abs 4 MaklerG setzt die Verletzung wesentlicher Maklerpflichten voraus. Nach der gefestigten jüngeren Rechtsprechung ist kein Kausalzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Verdienstlichkeit erforderlich. Auch der Eintritt eines Schadens ist nicht entscheidend. [3]
• Maßstab der Provisionsminderung: Die Mäßigung hat den Charakter einer Vertragsstrafe und ist direkt proportional zu den Pflichtverletzungen vorzunehmen. Ihr Ausmaß richtet sich nach dem Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen. [3]
• Kein bloß nachvertragliches Verhalten: Der Provisionsanspruch entstand erst mit der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung. Die davor gesetzten Vereitelungshandlungen waren daher nicht als nachvertraglich ohne Einfluss auf die Verdienstlichkeit einzuordnen. Anders als in 8 Ob 82/21y bestand ein zeitlicher und inhaltlicher Zusammenhang mit der Vermittlungstätigkeit. [3]
• Pflichten der Doppelmaklerin: Als Doppelmaklerin musste die Klägerin die Interessen beider Auftraggeber redlich und sorgfältig wahren. Angesichts der Schwere ihrer Pflichtverletzung hatte der OGH gegen die Minderung der Provision auf ein Viertel keine Bedenken. [3]
• Kein vollständiger Provisionsentfall im Anlassfall: Die Bejahung der Verdienstlichkeit war durch die Rechtsprechung gedeckt. Der Beklagte setzte der Auffassung, dass angesichts des letztlich erfolgreichen Kaufabschlusses keine Minderung auf Null in Betracht komme, nichts Stichhaltiges entgegen. Auch insoweit lag keine erhebliche Rechtsfrage vor. [3]

Ergebnis

Mit Beschluss vom 18. September 2025 wies der OGH beide Revisionen zurück. Damit blieb es bei der vom Berufungsgericht vorgenommenen Provisionsminderung um drei Viertel und dem Zuspruch von 5.850 EUR samt Anhang. Die Entscheidung enthält keine allgemeine Vorgabe, Maklerprovisionen bei Pflichtverletzungen stets in diesem Verhältnis zu kürzen. [1] [2] [3]

Die Klägerin muss dem Beklagten binnen 14 Tagen 753,48 EUR an Kosten des Revisionsverfahrens ersetzen; darin sind 125,58 EUR Umsatzsteuer enthalten. Der Kostenersatz ergibt sich aus der Saldierung der Ansprüche für die Revisionsbeantwortungen. [1] [3]

Rechtsgrundlagen

Im Mittelpunkt stehen die Provisionsmäßigung wegen wesentlicher Pflichtverletzungen und die revisionsrechtliche Kontrolle einer einzelfallbezogenen Ermessensentscheidung. [3]

• § 3 Abs 4 MaklerG: Die Bestimmung bildet die Grundlage für die Mäßigung des Provisionsanspruchs bei Verletzung wesentlicher Maklerpflichten. [2] [3]
• § 28 MaklerG: Der OGH verweist auf diese Bestimmung im Zusammenhang mit dem Treueverhältnis zwischen Auftraggeber und Makler. [3]
• § 30b Abs 1 KSchG: Die besonderen Aufklärungspflichten des Immobilienmaklers werden als Bezugspunkt früherer Entscheidungen genannt. Diese betreffen eine Mäßigung, nicht den gänzlichen Entfall des Vermittlungsentgelts. [3]
• § 502 Abs 1 und § 508a Abs 1 ZPO: Die Revision setzt eine erhebliche Rechtsfrage voraus. Der OGH ist an den Zulässigkeitsausspruch des Berufungsgerichts nicht gebunden. [3]
• § 41 in Verbindung mit § 50 ZPO: Auf diesen Bestimmungen beruht die Kostenentscheidung für das Revisionsverfahren. [3]
• Weiterführende Rechtsprechung: Der OGH verweist unter anderem auf 6 Ob 203/17x zum fehlenden Kausalitätserfordernis, 8 Ob 82/21y zum Vertragsstrafencharakter und 9 Ob 11/23t zur einzelfallbezogenen Bemessung. [3]