Maklerprovision bei zu niedriger Verkehrswertschätzung – OGH 7Ob132/26a

Begründung:

[1] Der Beklagte und seine Ehefrau erwarben über Vermittlung eines Mitarbeiters der Rechtsvorgängerin der Klägerin zwei bebaute Liegenschaften. In dem zuvor an den Beklagten übersandten Exposé war als Kaufpreis ein „Richtpreis“ von 450.000 EUR angeführt, wobei festgehalten wurde, dass der tatsächliche Kaufpreis über oder unter diesem Preis liegen könne.

[2] Der Beklagte und seine Gattin entschieden sich die Liegenschaften zu kaufen und verständigten einen Mitarbeiter der Rechtsvorgängerin der Klägerin. Dieser übersendete das vorbereitete und vorausgefüllte Kaufanbot im Juli 2022 mit einem Preis von 505.000 EUR per E‑Mail an die Verkäufer, die es noch im Juli 2022 unterzeichneten. Schlussendlich wurde aufgrund von Zweifeln über die baurechtliche Bewilligung eines Pools auf der Liegenschaft ein Kaufpreis von 490.000 EUR vereinbart.

[3] Ende Juli 2022 hatten die vom Maklervertrag umfassten Liegenschaften einen Verkehrswert von 510.000 EUR.

[4] Die Klägerin begehrt Zahlung von 17.640 EUR sA und bringt vor, ihre Rechtsvorgängerin (in der Folge Klägerin) habe mit dem Beklagten einen Maklervertrag geschlossen und ihm den Ankauf der Liegenschaften vermittelt. Sie begehre deshalb die Zahlung der vereinbarten Provision.

[5] Der Beklagte wendet – soweit für das Revisionsverfahren relevant – ein, die Klägerin habe Pflichten verletzt, die den Beklagten nach § 3 Abs 4 Satz 2 MaklerG zur Minderung der Provision berechtigen würden. Die Sorgfaltswidrigkeit der Klägerin liege in methodischen Fehlern und der fehlenden Nachvollziehbarkeit ihres Bewertungsvorgangs sowie in einer fehlenden Aufklärung über die Schätzungsbandbreite.

[6] Das Erstgericht erkannte die Klageforderung in voller Höhe zu Recht, die Gegenforderung hingegen nicht zu Recht und verpflichtete den Beklagten zur Zahlung von 17.640 EUR sA. Die Klägerin habe die vom Beklagten behaupteten Pflichtverletzungen nicht begangen, sondern ihn lege artis informiert, sodass der Provisionsanspruch in voller Höhe zu Recht bestehe.

[7] Das Berufungsgericht gab der dagegen erhobenen Berufung des Beklagten nicht Folge und ließ die Revision nachträglich zu. Eine mit dem Verkehrswert (annähernd) übereinstimmende oder eine den Verkehrswert sogar unterschreitende Verkehrswerteinschätzung des Maklers könne gegenüber dem Käufer keine die Verdienstlichkeit mindernde Pflichtverletzung darstellen. Es läge nämlich immer im erkennbaren Interesse des Käufers, weniger für das vermittelte Objekt zu bezahlen, als es wert sei.

[8] Gegen diese Entscheidung richtet sich die Revision des Beklagten mit dem Antrag, die angefochtene Entscheidung dahin abzuändern, dass die Klage abgewiesen werde. Hilfsweise stellt er einen Aufhebungsantrag.

[9] Die Klägerin beantragt in ihrer Revisionsbeantwortung, das Rechtsmittel der Gegenseite zurückzuweisen, in eventu diesem den Erfolg zu versagen.

[10] Da der Beklagte in seiner Revision das Vorliegen der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO nicht zu begründen vermag, ist die Revision entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) – Ausspruch des Berufungsgerichts nicht zulässig. Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 510 Abs 3 ZPO):

[11] 1. Die behauptete Mangelhaftigkeit des Berufungsverfahrens wurde geprüft, liegt jedoch nicht vor (§ 510 Abs 3 Satz 3 ZPO):

[12] Vom Berufungsgericht verneinte Mängel des Verfahrens erster Instanz können im Verfahren dritter Instanz nicht mehr geltend gemacht werden (RS0042963), es sei denn, das Berufungsgericht hätte eine Erledigung der Mängelrüge unterlassen (RS0043086 [T8]; RS0043051 [T5]) oder die Mängelrüge mit einer durch die Aktenlage nicht gedeckten Begründung verworfen (RS0043086 [T4, T7]). Einen solchen Ausnahmefall behauptet die Revision gar nicht.

[13] Im Übrigen ist die Frage, ob eine Ergänzung des Sachverständigengutachtens vorzunehmen ist der nicht revisiblen Beweiswürdigung zuzuordnen (RS0043163 [T8]; RS0043414); gleiches gilt für die behauptete vorgreifende Beweiswürdigung des Erstgerichts (RS0043099).

[14] 2. Gemäß § 3 Abs 1 MaklerG hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren.

[15] 2.1. Im Fall der zulässigen Doppelbeauftragung sind die beiden Maklerverträge dahin gehend zu interpretieren, dass der Makler zur Wahrung der Interessen der Auftraggeber lediglich im Rahmen des zu erwirkenden Interessenausgleichs verpflichtet ist (vgl RS0123712). Es ist eine redliche und sorgfältige Interessenwahrung gegenüber beiden Auftraggebern gefordert (vgl RS0123712 [T2]).

[16] 2.2. Nach § 3 Abs 4 Satz 2 MaklerG kann der Auftraggeber wegen Verletzung wesentlicher Pflichten des Maklers eine Mäßigung des Provisionsanspruchs nach Maßgabe der durch den Pflichtverstoß bedingten geringeren Verdienstlichkeit des Maklers verlangen. In der Regel ist von einer Wesentlichkeit der Pflichtverletzung dann auszugehen, wenn die verletzte Pflicht nicht von ganz untergeordneter Bedeutung ist (RS0109995). Ob es sich um die Verletzung einer wesentlichen Pflicht handelt, ist im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers zu beurteilen (ErlRV 2 BlgNR 20. GP 17; RS0109996 [T9]), sodass im Regelfall eine in ihrer Bedeutung über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfrage nicht vorliegt (5 Ob 17/25y; 5 Ob 190/22k).

[17] 2.3. Die Rechtsansicht der Vorinstanzen, der Provisionsanspruch der Klägerin sei nicht zu mindern, ist von der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs gedeckt:

[18] Nach der Rechtsprechung kann den Doppelmakler unter bestimmten Voraussetzungen gegenüber dem Käufer die Pflicht treffen, darüber aufzuklären, dass der begehrte Kaufpreis den Verkehrswert übersteigt (vgl 7 Ob 208/24z Rz 21 mwN). Schätzt der Makler hingegen – ohne ausdrücklichen Auftrag zur Ermittlung des Verkehrswerts – den Verkehrswert der Liegenschaft geringer ein, als er tatsächlich ist, und liegt der vom Käufer entrichtete Kaufpreis unter dem Verkehrswert, liegt darin keine Pflichtverletzung des Maklers gegenüber dem Käufer, weil dessen Interessen dadurch nicht beeinträchtigt werden. Unter diesen Umständen ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die vom beklagten Käufer geforderte methodisch korrekte und transparente Bewertung der Liegenschaft samt Angabe einer „Schätzungsbandbreite“ zur Wahrung seiner Interessen erforderlich gewesen wäre. Dies kann die Revision auch nicht schlüssig darlegen.

[19] Die Verneinung der Pflichtverletzung durch die Vorinstanzen bedarf daher keiner Korrektur.

[20] 3. Die Revision ist somit zurückzuweisen.

[21] 4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 50, 41 ZPO.