Betriebskostenklausel mit MRG-Verweis: OGH 7Ob117/26w

Sachverhalt

Die Klägerin verlangte als Mieterin von der beklagten Vermieterin die Rückerstattung bereits bezahlter Betriebskosten. Außerdem begehrte sie die Feststellung, aufgrund ihres Mietvertrags keine Betriebskosten und besonderen Aufwendungen zahlen zu müssen. Sie begründete dies mit der behaupteten Intransparenz der einschlägigen Vertragsbestimmung. Gegenstand des Verfahrens waren 11.764,48 EUR samt Anhang und das Feststellungsbegehren. [2] [4]

Die Vorinstanzen wiesen das Klagebegehren ab. Die Mieterin erhob außerordentliche Revision. Nach der vom OGH beschriebenen Vertragsgestaltung wurde die Anwendung des MRG bereits am Beginn des Mietvertrags genannt. Unmittelbar unter der Kostenaufzählung standen Hinweise auf die Anteilsberechnung nach § 17 MRG und die Jahrespauschalverrechnung nach § 21 Abs 3 MRG. [3] [6]

Ausführungen des OGH

Der OGH sah keine erhebliche Rechtsfrage und keine grobe Fehlbeurteilung des Berufungsgerichts. Ob die formularmäßige Überwälzung von Betriebskosten gegen das Transparenzgebot verstößt, hängt nach seiner Begründung von der konkreten Ausgestaltung der Klausel ab. [3] [6]

• Grenzen der revisionsgerichtlichen Prüfung: Die Auslegung von AGB begründet nicht stets eine erhebliche Rechtsfrage. Eine Prüfung durch den OGH kommt in Betracht, wenn die zweite Instanz höchstgerichtliche Grundsätze missachtet oder Fragen von Bedeutung für Rechtseinheit und Rechtsentwicklung zu lösen sind. [6]
• Transparenz im Vertragszusammenhang: AGB müssen klare Auskunft über Rechte, Pflichten und wirtschaftliche Folgen geben. Verbraucher dürfen notwendige Informationen nicht ohne klärenden Hinweis zusammensuchen müssen. Erläuterungen müssen ausreichend präsent sein und äußerlich sowie inhaltlich mit der Klausel zusammenhängen. [6]
• Erkennbare Begrenzung auf MRG-Betriebskosten: Die gesetzlichen Verweise ließen nach Ansicht des OGH keinen Zweifel, dass nur die im MRG genannten Aufwendungen vorgeschrieben werden dürfen. Der unmittelbar folgende Hinweis auf § 21 Abs 3 MRG informierte über die maßgebliche Bestimmung, deren erster Absatz die zulässigen Betriebskosten auflistet. [6]
• Vergleichbare Klausel im Verbandsverfahren: Unter Bezugnahme auf 8 Ob 37/23h erläuterte der OGH, dass eine vergleichbare Vereinbarung monatliche Pauschalbeträge für Kosten nach §§ 21 bis 23 MRG und besondere Aufwendungen nach § 24 MRG erlaubt. Eine solche Vereinbarung ist weder gröblich benachteiligend noch überraschend. [6]
• Abgrenzung zu offenen Kostenaufzählungen: Die Entscheidungen 10 Ob 54/24z und 9 Ob 4/23p betrafen nicht abschließende Aufzählungen von Betriebskosten und Aufwendungen. Eine solche offene Aufzählung lag hier nach der Beurteilung des OGH gerade nicht vor. [6]
• Unionsrechtlicher Transparenzmaßstab: Unter Hinweis auf die EuGH-Entscheidungen Kutxabank und Justa stellte der OGH auf die Einschätzbarkeit finanzieller Folgen für einen normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Verbraucher ab. Er sah diesen Maßstab als erfüllt an und folgte der Anregung eines Vorabentscheidungsverfahrens nicht. [6]

Ergebnis

Der OGH wies die außerordentliche Revision gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurück. Damit blieb es bei der Abweisung des Rückzahlungs- und Feststellungsbegehrens durch die Vorinstanzen. [1] [3]

Die Entscheidung betrifft die konkret beurteilte Vertragsgestaltung. Daraus folgt nicht, dass jeder MRG-Verweis eine Betriebskostenklausel transparent macht. Tragend waren der erkennbare Bezug zum gesetzlichen Kostenkatalog und die unmittelbar anschließenden Erläuterungen im Mietvertrag. [6]

Rechtsgrundlagen

Die Begründung verbindet die Zulässigkeitsprüfung der außerordentlichen Revision mit den Transparenzanforderungen an AGB und den im Mietvertrag angesprochenen Vorschriften des MRG. [1] [6]

• § 502 Abs 1 und § 508a Abs 2 ZPO: Diese Bestimmungen bilden die Grundlage der Zurückweisung, weil die Revision keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigte. [1] [3]
• § 21 Abs 1 und Abs 3 MRG: Der OGH verwies auf den Betriebskostenkatalog im ersten Absatz und die Jahrespauschalverrechnung nach dem dritten Absatz. Der vertragliche Hinweis auf diese Verrechnung war für die Transparenzbeurteilung wesentlich. [6]
• § 17 sowie §§ 22 bis 24 MRG: § 17 MRG wurde im Vertrag zur Bestimmung der Mieteranteile genannt. Die §§ 22 bis 24 MRG führte der OGH im Zusammenhang mit der bereits beurteilten vergleichbaren Klausel und den davon erfassten Kosten an. [6]
• RS0121516, RS0115217 und 6 Ob 67/25h: Diese Nachweise betreffen die revisionsgerichtliche Kontrolle der AGB-Auslegung und die Transparenzanforderungen. Hervorgehoben werden klare Informationen über die Rechtsposition sowie der Zusammenhang zwischen Klausel und Erläuterung. [6]
• EuGH C-300/23 und C-39/24: Der OGH zog C-300/23, Kutxabank, Rz 78, und C-39/24, Justa, Rz 41, zum Transparenzmaßstab heran. Beide Nachweise betrafen Kosten im Zusammenhang mit einem Kredit. [6]