Rechtsmangel eines Sondernutzungsrechts und Fristbeginn – 5Ob120/26x

Begründung:

[1] Der Beklagte plante als Liegenschaftseigentümer und Wohnungseigentumsorganisator die Errichtung eines Gebäudes. In dem mit den ersten Käufern im Jahr 1999 abgeschlossenen Wohnungseigentumsübereinkommen behielt er sich das ausschließliche Benützungs- und Verfügungsrecht an bestimmten allgemeinen Teilen der Liegenschaft wie insbesondere an einer Sauna und einer Teeküche vor. Nach Fertigstellung des Objekts und Verbücherung des Vertrags im Jahr 2001 verkaufte er dem Kläger und dessen Ehefrau zunächst im Jahr 2014 eine Dachgeschosswohnung; 2017 überließ er ihm gegen Zahlung von 84.000 EUR zusätzlich das vorbehaltene Nutzungsrecht an den beiden Räumen, wobei er ihm zusagte, dieses sei „dem Eigentumsrecht gleichzusetzen“.

[2] Ein anderer Wohnungseigentümer vertrat daraufhin in einer Eigentümerversammlung vom 1. Juni 2018 den Standpunkt, nicht von der Mitbenützung ausgeschlossen werden zu dürfen. Der Beklagte bestritt dies und sicherte dem Kläger die Gültigkeit des Vertrags anschließend nochmals zu; der Kläger vertraute ihm. Erst im Jahr 2022 beantragten mehrere Wohnungseigentümer eine gerichtliche Neuregelung des Benützungsrechts mit der Behauptung, die Vereinbarung im Wohnungseigentumsübereinkommen sei nichtig. Im Sommer 2022 wurde dem Kläger das Protokoll einer Tagsatzung aus diesem Verfahren zugestellt, aus dem hervorging, dass der Richter den Antrag für berechtigt erachten könnte. Zu diesem Zeitpunkt kamen ihm erstmals Zweifel an der Rechtsbeständigkeit des erworbenen Nutzungsrechts.

[3] Mit Klage vom 13. November 2024 begehrte der Kläger die Rückzahlung des Entgelts (ua) aus dem Titel der Gewährleistung, weil das erworbene Nutzungsrecht wegen eines Verstoßes gegen § 38 Abs 1 Z 1 WEG nichtig und daher mit einem Rechtsmangel behaftet sei.

[4] Die Vorinstanzen gaben der Klage – mit Ausnahme eines Teils des Zinsenbegehrens – statt. Der Anspruch sei nicht verjährt. Bei Rechtsmängeln beginne die (hier unstrittig drei Jahre betragende) Frist erst bei subjektiver Kenntnis des Erwerbers vom Mangel, die hier nicht schon im Jahr 2018 durch die Äußerungen des anderen Wohnungseigentümers, sondern frühestens im Jahr 2022 eingetreten sei. Das vom Beklagten compensando eingewandte Benützungsentgelt stehe nicht zu, weil der redliche Besitzer bei nicht der Abnützung unterliegenden Sachen einen solchen Ausgleich nicht schulde und unter Miteigentümern ein Entgelt wegen übermäßiger Inanspruchnahme der Sache nur für die Zukunft festgesetzt werden könne.

[5] Die dagegen vom Beklagten erhobene außerordentliche Revision zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf und ist daher zurückzuweisen.

[6] 1. Der Revisionswerber argumentiert, die Frist des § 933 (Abs 1) ABGB (in der hier noch anzuwendenen Fassung vor dem GRUG; vgl § 1503 Abs 20 ABGB) beginne zu laufen, sobald der Erwerber Kenntnis von den objektiven Umständen habe, die den Rechtsmangel begründen würden. Auf die subjektive Überzeugung, dass ein Rechtsmangel tatsächlich vorliege, komme es nicht an, sodass die Frist bereits am 1. Juni 2018 in Gang gesetzt worden sei.

[7] 1.1 Nach gesicherter Rechtsprechung können einem Miteigentümer Sondernutzungsrechte (vgl 5 Ob 74/21z [Rz 12]; 5 Ob 7/17s [Pkt 2]) an verfügbaren allgemeinen Teilen der Liegenschaft bereits im Wohnungseigentumsvertrag wirksam eingeräumt werden, soweit dem nicht § 38 WEG 2002 bzw § 24 WEG 1975 entgegensteht bzw -stand (zum WEG 2002: 5 Ob 135/21w [Rz 9]; zum WEG 1975: 5 Ob 108/92; 5 Ob 101/90). Die Nichtigkeit der Nutzungsvereinbarung und der daraus abzuleitende Rechtsmangel resultierten daher ausschließlich aus der im Revisionsverfahren unstrittigen Tatsache, dass sich der Beklagte die Sondernutzungsrechte als Wohnungseigentumsorganisator vorbehalten hatte (§ 38 Abs 1 Z 1 WEG 2002 bzw § 24 Abs 1 Z 1 WEG 1975). Dass gerade dieser Umstand (oder auch nur die ihm zugrundeliegenden Fakten) in der Eigentümerversammlung thematisiert oder dem Kläger sonst bekannt gemacht worden wären, ist aber weder festgestellt, noch hat es der Beklagte in erster Instanz behauptet. Auch in der Revision zeigt er nicht auf, welche deutlichen Anhaltspunkte im Sinne konkreter Verdachtsmomente – in Anlehnung an schadenersatzrechtliche Judikatur (8 Ob 113/21g [Rz 20]) – in dieser Hinsicht bestanden haben sollen (vgl RS0034327 [T42]; 5 Ob 116/23d [Rz 23]). Ob die vom Revisionswerber angeführte Rechtsprechung, wonach das für den Verjährungsbeginn maßgebliche Wissen rein tatsächlich zu verstehen ist (RS0034321), auf § 933 Abs 1 ABGB überhaupt übertragbar ist, kann deswegen dahinstehen.

[8] 1.2 Darüber hinaus hat der Oberste Gerichtshof bereits ausgesprochen, dass die kenntnisabhängige Frist bei Rechtsmängeln nicht schon mit der Anspruchserhebung durch einen Dritten beginnt, wenn der Verkäufer den Erwerber daraufhin beschwichtigt und ihm zusichert, der im Raum stehende Rechtsmangel liege tatsächlich nicht vor. Wird darüber ein Rechtsstreit geführt, darf der Erwerber sogar dessen Abschluss abwarten (6 Ob 353/04m). Diese Entscheidung erging zwar noch zur Rechtslage vor dem GewRÄG 2001, wird aber auch zum neuen Recht ohne Ablehnung rezipiert (Zöchling-Jud in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.03 § 933 Rz 9; Hödl in Schwimann/Neumayr, ABGB Taschenkommentar6 § 933 Rz 10; Kodek in Bydlinski, Das neue Gewährleistungsrecht [2022] 138; Reischauer in Rummel/Lukas4 § 933 ABGB Rz 97). Weitere Überlegungen in diesem Zusammenhang erübrigen sich auch deshalb, weil der Revisionswerber selbst ausdrücklich auf dem Standpunkt steht, die Novellierung habe in Bezug auf den Inhalt dessen, worauf sich die Kenntnis beziehen müsse, keine Änderungen gebracht.

[9] 1.3 Das Berufungsgericht hat diese Rechtsprechung berücksichtigt. Seine Ansicht, nicht schon die allgemeine und überdies vom Beklagten bestrittene Behauptung eines anderen Miteigentümers, ebenfalls zur Benützung der Sauna und der Teeküche berechtigt zu sein, sondern frühestens die Zustellung des Protokolls im Sommer 2022 habe die Frist des § 933 Abs 1 ABGB in Gang gesetzt, wendet die daraus abzuleitenden Grundsätze in vertretbarer Weise auf den vorliegenden Einzelfall an (vgl RS0034524 [T41]; RS0113916) und bedarf keiner Korrektur.

[10] 2. Entgegen der Revision hat das Berufungsgericht den aufrechnungsweise eingewandten Anspruch auf Benützungsentgelt umfänglich auch unter dem Aspekt geprüft, dass zwischen den Parteien eine vertragliche Vereinbarung über die Abtretung der Nutzungsrechte bestand. Indem der Revisionswerber diese Ausführungen schlicht übergeht, führt er die Rechtsrüge nicht dem Gesetz entsprechend aus (vgl RS0043605 [T13]).