Klauselkontrolle bei Wohnungsmietverträgen – OGH 6Ob113/25y

I. Der Revision der klagenden Partei wird Folge gegeben.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts wird dahin abgeändert, dass sie hinsichtlich der Klauseln 14 und 49, Teil 1, lautet:

1. „Die beklagte Partei ist schuldig, die Verwendung der nachstehend genannten Klauseln oder sinngleicher Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Vertragsformblättern für den Abschluss von Wohnungsmietverträgen im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes iSd § 1 Abs 4 MRG im geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern zu unterlassen und es weiters zu unterlassen, sich auf diese oder sinngleiche Klauseln zu berufen, soweit diese bereits Inhalt der von der beklagten Partei mit Verbrauchern abgeschlossenen Verträge geworden sind:

Klausel 14: Unter den vom Mieter zu tragenden Betriebs- und Nebenkosten sind sämtliche folgenden im Zusammenhang mit dem Mietgegenstand bzw mit allgemeinen Teilen des Hauses anfallenden Aufwendungen zu verstehen ('Betriebs- und Nebenkosten'):

- einem Anteil an Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben in analoger Anwendung der §§ 21 ff MRG;

Klausel 49, Teil 1: Der Mieter verpflichtet sich, bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Wiederherstellung des früheren Zustandes, sofern die Vertragsparteien darüber keine andere Vereinbarung treffen.“

2. Für diese Unterlassungsverpflichtung wird eine Leistungsfrist von sechs Monaten bestimmt.

II. Der Revision der beklagten Partei wird nicht Folge gegeben.

III. Über die Kosten des Verfahrens aller drei Instanzen hat das Erstgericht zu entscheiden.

Entscheidungsgründe:

[1] Die Klägerin ist ein nach § 29 Abs 1 KSchG klagelegitimierter Verband.

[2] Die beklagte Unternehmerin schließt mit Verbrauchern regelmäßig Mietverträge über Wohnungen, darunter auch solche, die dem Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes iSd § 1 Abs 4 MRG unterliegen, und verwendete dabei ein Vertragsformblatt, das die verfahrensgegenständlichen Klauseln enthält.

[3] Die Klägerin begehrte, der Beklagten zu untersagen, näher bezeichnete Klauseln oder sinngleiche Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Vertragsformblättern für den Abschluss von Wohnungsmietverträgen im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes iSd § 1 Abs 4 MRG im geschäftlichen Verkehr mit Verbrauchern zu verwenden oder sich auf diese zu berufen. Weiters begehrte sie die Ermächtigung zur Urteilsveröffentlichung.

[4] Die Beklagte anerkannte das Unterlassungsbegehren hinsichtlich einzelner Klauseln bzw Klauselteile (Klauseln 1 [Teil 2], 5, 7 bis 13, 31 [Teil 2], 33 bis 34, 41, 46 und 54 bis 57) und beantragte im Übrigen die Klageabweisung.

[5] Das Erstgericht gab der Klage teilweise statt und untersagte die Verwendung sowie das Berufen auf Teile der Klauseln 1 (Teil 2), 31 (Teil 2) und 49 (Teil 1) sowie hinsichtlich der Klauseln 2 bis 13, 15 bis 43, 45 bis 48 und 50 bis 58 und bestimmte eine Leistungsfrist von drei Monaten für die Unterlassungspflicht. Das Mehrbegehren auf Unterlassung der Verwendung der sowie des Sich‑Berufens auf die weiteren Teile der Klauseln 1 (Teil 1), 31 (Teil 1) und 49 (Teil 2) sowie die Klauseln 14 und 44 wies es ab.

[6] Das Berufungsgericht gab den Berufungen des Klägers und der Beklagten jeweils teilweise Folge.

[7] Über Berufung des Klägers änderte es das Urteil des Erstgerichts dahin ab, dass es der Klage auch hinsichtlich Teil 1 der Klausel 1 sowie der Klausel 44 stattgab.

[8] Über Berufung der Beklagten setzte es die Leistungsfrist für sämtliche Unterlassungspflichten mit sechs Monaten fest.

[9] Es ließ die Revision zu, weil nicht zu allen verfahrensgegenständlichen Klauseln höchstgerichtliche Rechtsprechung vorliege.

[10] Der Kläger strebt mit seiner Revision die Stattgebung des Unterlassungs- und Veröffentlichungsbegehrens hinsichtlich der Klauseln 14 und 49 an.

[11] Die Beklagte wendet sich in ihrer Revision gegen die Klagestattgebung im Umfang des Unterlassungs- und Veröffentlichungsbegehrens hinsichtlich der Klauseln 1 (Teil 1), 2 bis 4, 6, 16 bis 30, 32, 35 bis 40, 42 bis 45, 47 bis 53 und 58.

[12] In ihren Revisionsbeantwortungen beantragen beide Parteien, die Revision der Gegenpartei zurückzuweisen, hilfsweise, ihr nicht Folge zu geben.

[13] Die Revisionen der Klägerin und der Beklagten sind zur Klarstellung der Rechtslage zulässig.

[14] Die Revision der Klägerin ist auch berechtigt.

[15] Die Revision der Beklagten ist nicht berechtigt.

A. Grundsätze der Klauselprüfung

A.1. Der Oberste Gerichtshof hat seine ständige Rechtsprechung zur Klauselprüfung bereits in zahlreichen Verfahren dargelegt:

[16] A.2. Die Geltungskontrolle nach § 864a ABGB geht der Inhaltskontrolle gemäß § 879 Abs 3 ABGB grundsätzlich vor (RS0037089). Sie bezieht sich auf nachteilige überraschende und ungewöhnliche Klauseln. Objektiv ungewöhnlich ist eine Klausel, die von den Erwartungen des Vertragspartners deutlich abweicht, mit der er also nach den Umständen vernünftigerweise nicht zu rechnen braucht. Der Klausel muss ein Überrumpelungseffekt innewohnen (RS0014646 [T1]). Entscheidend ist, ob die Klausel beim jeweiligen Geschäftstyp unüblich ist oder ob sie den redlichen Verkehrsgewohnheiten entspricht (RS0105643 [T3]; RS0014627 [T3]). Dabei kommt es nicht allein auf den Inhalt der Klausel an. Diesem kommt vielmehr im Zusammenhang mit der Stellung im Gesamtgefüge des Vertragstextes Bedeutung zu, weil sich das Ungewöhnliche einer Vertragsbestimmung insbesondere aus der Art ihrer Einordnung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ergibt (RS0014659 [T2]). Die Bestimmung darf im Text nicht derart versteckt sein, dass sie der Vertragspartner nicht dort vermutet, wo er sie findet, und dort nicht findet, wo er sie vermuten könnte (RS0105643 [T2]; RS0014646 [T14]). Erfasst sind alle dem Kunden nachteiligen Klauseln; eine grobe Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB wird nicht vorausgesetzt (RS0123234). Die Geltungskontrolle ist nicht allein auf Nebenabreden beschränkt, sondern umfasst auch Vertragsbestimmungen über die Begründung, Umgestaltung bzw Erweiterung der Hauptpflichten (RS0014603).

[17] A.3. Nach § 879 Abs 3 ABGB ist eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht eine der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls einen Teil gröblich benachteiligt. Das dadurch geschaffene „bewegliche System“ berücksichtigt einerseits die objektive Äquivalenzstörung und andererseits die „verdünnte Willensfreiheit“ (vgl RS0016914). Ein Abweichen vom dispositiven Recht wird unter Umständen schon dann eine „gröbliche“ Benachteiligung des Vertragspartners sein können, wenn sich für die Abweichung keine sachliche Rechtfertigung ergibt. Dies ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die dem Vertragspartner zugedachte Rechtsposition in einem auffallenden Missverhältnis zur vergleichbaren Rechtsposition des anderen steht, wenn also keine sachlich berechtigte Abweichung von der für den Durchschnittsfall getroffenen Norm des nachgiebigen Rechts vorliegt (RS0016914 [T3, T4, T6]). Die Beurteilung, ob eine Klausel den Vertragspartner gröblich benachteiligt, orientiert sich am dispositiven Recht, das als Leitbild eines ausgewogenen und gerechten Interessenausgleichs für den Durchschnittsfall gilt (RS0014676 [T7, T13, T43]).

[18] A.4. Gemäß § 6 Abs 3 KSchG ist eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Das damit festgelegte Transparenzgebot soll es dem Verbraucher ermöglichen, sich aus den AGB oder dem Vertragsformblatt zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung zu informieren (RS0037107 [T3]; RS0115217 [T41]). Das setzt die Verwendung von Begriffen voraus, deren Bedeutung dem typischen Verbraucher geläufig sind oder von ihm jedenfalls festgestellt werden können. Das können naturgemäß auch Fachbegriffe sein, nicht aber Begriffe, die so unbestimmt sind, dass sich ihr Inhalt jeder eindeutigen Festlegung entzieht; der durch ihre Verwendung geschaffene weite Beurteilungsspielraum schließt es aus, dass der Verbraucher Klarheit über seine Rechte und Pflichten gewinnen kann (RS0115217 [T3]). Das Transparenzgebot begnügt sich nicht mit formeller Textverständlichkeit, sondern verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher „durchschaubar“ sind (RS0122169 [T2]). Mit dem Verbandsprozess soll nicht nur das Verbot von gesetzwidrigen Klauseln erreicht, sondern es sollen auch jene Klauseln beseitigt werden, die den Verbraucher – durch ein unzutreffendes oder auch nur unklares Bild seiner vertraglichen Position – von der Durchsetzung seiner Rechte abhalten können oder ihm unberechtigt Pflichten auferlegen. Daraus kann eine Pflicht zur Vollständigkeit folgen, wenn die Auswirkungen einer Klausel für den Kunden andernfalls unklar bleiben (RS0115219 [T1, T14, T21]; RS0115217 [T8]; RS0121951 [T4]). Im Verbandsprozess nach § 28 KSchG ist im Lichte von § 6 Abs 3 KSchG – wie sonst auch – auf das Verständnis des für die jeweilige Vertragsart typischen Durchschnittsverbrauchers abzustellen (RS0126158).

[19] A.5. Im Verbandsprozess nach § 28 KSchG erfolgt die Auslegung der Klauseln im „kundenfeindlichsten Sinn“ (RS0016590). Auf eine etwaige teilweise Zulässigkeit der beanstandeten Klauseln kann nicht Rücksicht genommen werden, weil eine geltungserhaltende Reduktion nicht möglich ist (RS0038205).

[20] Auch auf die praktische Handhabung oder auf individuelle Erklärungen oder Vereinbarungen kann im Verbandprozess nicht Rücksicht genommen werden (RS0121726 [T4]; RS0121943; 7 Ob 92/23i Rz 19).

[21] A.6. Im Verbandsverfahren nach § 28 KSchG kann sich die Rechtsmittelentscheidung auf rechtliche Argumente zur Unzulässigkeit einzelner Klauseln stützen, die im erstinstanzlichen Verfahren überhaupt nicht vorgetragen oder zwar vorgetragen wurden, denen das Erstgericht aber nicht gefolgt ist (RS0127694 [T4]; 7 Ob 176/24v Rz 65).

B. Zur Revision der Klägerin

B.1. Klausel 14 (Pkt 3.2 des Vertragsformblatts):

Unter den vom Mieter zu tragenden Betriebs- und Nebenkosten sind sämtliche folgenden im Zusammenhang mit dem Mietgegenstand bzw mit allgemeinen Teilen des Hauses anfallenden Aufwendungen zu verstehen („Betriebs- und Nebenkosten“):

- einem Anteil an Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben in analoger Anwendung der §§ 21 ff MRG;

[22] Das Erstgericht wies das Klagebegehren ab.

[23] Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Es führte aus, die vertragliche Überwälzung der im MRG genannten Betriebskosten sei im Teilanwendungsbereich des MRG nicht gröblich benachteiligend. Dass die Kosten nicht ziffernmäßig bestimmt seien, führe nicht zur Intransparenz. Durch den Verweis auf die gesetzlichen Bestimmungen bestehe kein Zweifel, dass nur die im MRG genannten Aufwendungen erfasst seien.

[24] Die Revision des Klägers macht weiterhin einen Verstoß gegen § 879 Abs 3 ABGB und § 6 Abs 3 KSchG geltend.

Der Senat hat erwogen:

[25] B.1.1. Gemäß § 1099 erster Satz ABGB hat bei Vermietungen der Vermieter „alle Lasten und Abgaben“ zu tragen, wobei unter „Lasten“ im Wesentlichen Betriebskosten und unter „Abgaben“ die unmittelbar die Liegenschaft betreffenden Abgaben, wie etwa die Grundsteuer, zu verstehen sind (6 Ob 162/24b Rz 20; 9 Ob 4/23p Rz 255; 6 Ob 172/21v Rz 8). § 1099 ABGB stellt nachgiebiges Recht dar (RS0018019), sodass die Parteien im Mietvertrag die Überwälzung derartiger Kosten vereinbaren können. (Nur) Im Vollanwendungsbereich des MRG regelt dessen § 21 (samt Verweis auf §§ 22 und 23), welche näher definierten Betriebskosten und öffentlichen Abgaben überwälzt werden können (vgl 6 Ob 162/24b Rz 20; Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 [2017] § 1099 ABGB Rz 4).

[26] Ob bei formularmäßiger Überwälzung von Betriebskosten ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vorliegt, hängt von der konkreten Ausgestaltung der Klauseln ab (6 Ob 67/25h Rz 60; 6 Ob 162/24b Rz 37).

[27] B.1.2. Der Oberste Gerichtshof beurteilte eine Klausel als intransparent, nach der in Mietverträgen im Teilanwendungsbereich des MRG „die anteiligen die Liegenschaft belastenden sonstigen öffentlichen Abgaben“ neben der Grundsteuer unter die einen Bestandteil des Mietzinses bildenden Kosten des laufenden Hausbetriebs fielen. Ausschlaggebend dafür war, dass für den Mieter unklar blieb, welche „sonstigen“ öffentlichen Abgaben er zu tragen haben würde (9 Ob 4/23p Rz 260 [Klausel 9]).

[28] Zu 6 Ob 162/24b wurde eine Klausel als zulässig beurteilt, mit der laufende öffentliche Abgaben auf den Mieter überwälzt wurden, die „nach den Grundsätzen des § 21 Abs 2 MRG [...] von der Liegenschaft, auf die sich der Mietvertrag bezieht, zu entrichten sind, mit Ausnahme solcher, die nach landesgesetzlichen Bestimmungen auf den Mieter nicht überwälzt werden dürfen“ (Rz 69 ff [Klausel 6]).

[29] Für diese Beurteilung war maßgeblich, dass – im Gegensatz zu der in der Entscheidung 9 Ob 4/23p beurteilten Klausel 9 – keine Abweichungen vom Regelungsgehalt des in der Klausel angeführten § 21 Abs 2 MRG vorlagen, sondern die Klausel die dem Vermieter von § 21 Abs 2 MRG zugestandene Möglichkeit der Überwälzung öffentlicher Abgaben gleichlautend wiedergab (6 Ob 162/24b Rz 76).

[30] B.1.3. Im vorliegenden Fall mangelt es der Klausel 14 allerdings an der erforderlichen Transparenz: Bereits der Verweis auf „§§ 21 ff MRG“ gibt einem Durchschnittsverbraucher, der eine Wohnung mietet, keine klare und verlässliche Auskunft (vgl RS0115217 [T14]) darüber, welche Bestimmungen des MRG er für die Abgrenzung der auf ihn mit dieser Klausel überwälzten Kosten zu konsultieren hat. Nach ihrem Wortlaut sollen mit der Klausel 14 nicht nur in § 21 MRG (der mit „Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben“ überschrieben ist) angeführte Kosten auf den Mieter überwälzt werden, sondern auch solche, die sich in den folgenden Paragraphen finden. Damit wird dem Verbraucher zugesonnen, zu verstehen, ob die in § 22 MRG (Überschrift: „Auslagen für die Verwaltung“), § 23 MRG (Überschrift: „Aufwendungen für die Hausbetreuung“), § 24 MRG (Überschrift: „Anteil an besonderen Aufwendungen“) und § 25 MRG („Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände oder sonstige Leistungen“) angeführten Auslagen, Aufwendungen und Entgelte als Betriebskosten im Sinn der Klausel 14 zu werten sind.

[31] B.1.4. Unklar bleibt in diesem Zusammenhang auch das Verhältnis der als Generalklausel formulierten Klausel 14 zu den weiteren – der Klausel 14 optisch gleichgeordneten – 21 Unterpunkten von Punkt 3.2. des Vertragsformblatts, der die auf den Mieter überwälzten „Betriebs- und Nebenkosten“, die der Mieter anteilig zu tragen hat, definiert. Es obliegt bei dieser Vertragsgestaltung dem Verbraucher, sich in Zusammenschau der Klausel 14 mit dem Gesetzestext die Information zusammenzusuchen, ob durch die Klausel 14 zusätzliche Aufwendungen zu den in den übrigen 21 Unterpunkten angeführten Kostenpositionen auf ihn überwälzt werden sollen oder nicht. Dies erfüllt nicht die Anforderung des § 6 Abs 3 KSchG, sich aus dem Vertragsformblatt zuverlässig über seine Rechte und Pflichten bei der Vertragsabwicklung informieren zu können (vgl nur 6 Ob 67/25h Rz 62).

[32] B.1.5. Aufgrund der Intransparenz der Klausel 14 erweist sich die Revision hinsichtlich dieser Klausel als berechtigt.

B.2. Klausel 49 Teil 1 (Pkt 8.2 des Vertragsformblatts):

Der Mieter verpflichtet sich, bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Wiederherstellung des früheren Zustandes, sofern die Vertragsparteien darüber keine andere Vereinbarung treffen. [Allfällige Investitionen, die bei Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Mietgegenstand niet- und nagelfest verbunden sind und auf deren Beseitigung der Vermieter nicht besteht, gehen ohne Anspruch auf Aufwandersatz in das Eigentum des Vermieters über.]

[33] Die Vorinstanzen gingen von der Teilbarkeit der Klausel 49 aus und beurteilten deren Teil 1 (den nicht in eckigen Klammern wiedergegebenen ersten Satz der Klausel 49) als zulässig, Teil 2 der Klausel (den in eckigen Klammern wiedergegebenen zweiten Satz der Klausel) hingegen als unzulässig.

[34] Das Berufungsgericht führte zu Teil 1 der Klausel 49 aus, dieser verweise nicht auf Teil 2 der Klausel, sodass die behauptete Unzulässigkeit nicht aus der Unzulässigkeit der Regelung des Teils 2 folge. Die Unzulässigkeit auch des Teils 1 der Klausel werde von der Klägerin gar nicht behauptet.

[35] Die Revision der Klägerin führt aus, die Klausel sehe eine generelle Verpflichtung des Mieters vor, Veränderungen des Mietgegenstands bei Beendigung des Mietverhältnisses rückgängig zu machen. Der Vermieter müsse aber über die gewöhnliche Abnützung hinaus gewisse unwesentliche Veränderungen des Mietobjekts dulden. Die Klausel greife in die dem Mieter kraft seines Gebrauchsrechts zustehende Befugnis ein, gewisse Veränderungen des Mietobjekts vorzunehmen, ohne diese Veränderungen bei Beendigung des Mietverhältnisses rückgängig machen zu müssen. Sie sei daher gröblich benachteiligend.

[36] Die Klausel sei darüber hinaus intransparent, weil unklar bleibe, ob mit der „Wiederherstellung des früheren Zustands“ nur die Rückgängigmachung der vom Mieter vorgenommenen Veränderungen oder darüber hinaus auch die gewöhnliche Abnützung angesprochen sei.

Der Senat hat erwogen:

[37] B.2.1. Wie dargelegt, kann sich die Rechtsmittelentscheidung im Verbandsverfahren nach § 28 KSchG auch auf rechtliche Argumente zur Unzulässigkeit einzelner Klauseln stützen, die im erstinstanzlichen Verfahren überhaupt nicht vorgetragen wurden (RS0127694 [T4]; 7 Ob 176/24v Rz 65). Die Ausführungen in der Revisionsbeantwortung der Beklagten zum Neuerungsverbot hindern daher nicht die Prüfung von Teil 1 der Klausel 49.

[38] B.2.2. § 1109 erster Satz ABGB verpflichtet den Bestandnehmer, die Bestandsache nach Beendigung des Bestandverhältnisses „dem etwa errichteten Inventarium gemäß oder doch in dem Zustand, in welchem er sie übernommen hat“ zurückzustellen. Nach der Rechtsprechung muss der Bestandnehmer jedoch nicht für die durch den vertragsgemäßen Gebrauch bewirkte Abnützung des Bestandgegenstands aufkommen (RS0020760 [T1]). Dies beruht auf der Überlegung, dass eine derartige Abnutzung zwingende Folge des bestimmungsgemäßen Gebrauchs ist, für den der Vermieter ohnedies ein Entgelt erhält (2 Ob 215/10x ErwGr 6.3.3.d. [Klausel 27]; RS0020760 [T6]).

[39] Aus diesem Grund weichen Klauseln, die den Mieter verpflichten, jegliche Gebrauchsspuren zu beseitigen, zum Nachteil des Mieters vom dispositiven Recht ab und sind mangels sachlicher Rechtfertigung – eine solche ist im vorliegenden Fall nicht ersichtlich – gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB (2 Ob 73/10i [ErwGr 7 zu Klausel 3]).

B.3. Ergebnis (Revision der Klägerin):

[40] Die Revision der Klägerin ist berechtigt. Daher war die Unterlassungspflicht auch hinsichtlich der Klauseln 14 und 49, Teil 1, auszusprechen.

[41] Die Klägerin hat die vom Berufungsgericht vorgenommene Abänderung der Leistungsfrist (Verlängerung von drei auf sechs Monate) nicht beanstandet. Zum Zweck der Klarstellung war die Dauer der Leistungsfrist auch hinsichtlich der Klauseln 14 und 49 Teil 1 im Spruch der vorliegenden Entscheidung auszusprechen.

[42] Eine gesonderte Erteilung der Ermächtigung zur Urteilsveröffentlichung hinsichtlich der Klauseln 14 und 49, Teil 1, im Spruch der vorliegenden Entscheidung bedurfte es nicht, weil sich diese Ermächtigung bereits nach dem unveränderten Ausspruch des Erstgerichts auf den gesamten klagestattgebenden Teil des Urteilsspruchs, sohin auch auf die im Verfahren dritter Instanz als unzulässig beurteilten Klauseln 14 und 49, Teil 1, bezieht.

C. Zur Revision der Beklagten

C.1. Klausel 1 Teil 1 (Pkt 1.1 des Vertragsformblatts):

Der Vermieter vermietet und der Mieter mietet den Mietgegenstand ausschließlich zum vereinbarten Verwendungszweck nach Maßgabe der Bestimmungen dieses Vertrags.

[43] Das Erstgericht beurteilte Teil 1 der Klausel 1 als zulässig.

[44] Das Berufungsgericht gab der Berufung Folge und untersagte die Verwendung und das Sich‑Berufen auf Teil 1 der Klausel 1. Die Klausel knüpfe an die unzulässige Regelung des Verwendungszwecks in Klausel 2 an und sei daher ihrerseits unzulässig.

Der Senat hat erwogen:

[45] C.1.1. Nach ständiger Rechtsprechung hat der Verweis auf unzulässige Bestimmungen in einem Klauselwerk die Unzulässigkeit der verweisenden Bestimmung selbst zur Folge (RS0122040 [T4]). Entgegen dem Revisionsvorbringen ist die Auslegung des Berufungsgerichts, wonach die Formulierung „zum vereinbarten Verwendungszweck nach Maßgabe der Bestimmungen dieses Vertrags“ – zumal bei kundenfeindlichster Auslegung (vgl RS0016590) – als Verweis auf die Klausel 2 zu verstehen ist, nicht zu beanstanden. Deren Inhalt wurde vom Berufungsgericht zutreffend (siehe dazu sogleich) als unzulässig beurteilt.

C.2. Klausel 2 (Pkt 1.2 des Vertragsformblatts):

Der Mietgegenstand darf ausschließlich zu Wohnzwecken, zur Nutzung durch den Mieter und seine(n) Partner/in und deren im Familienhaushalt lebenden Kinder zur Befriedigung von deren dringendem Wohnbedürfnis sowie in untergeordneter Weise zu üblicherweise in Wohnungen ausgeübten beruflichen Tätigkeiten (zB Homeoffice) verwendet werden.

[46] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als gröblich benachteiligend.

[47] Das Berufungsgericht führte begründend aus, zwar sei die Einschränkung auf Wohnzwecke zulässig, nicht jedoch die Einschränkung der mitbenutzenden Angehörigen des Mieters auf dessen Partner und Kinder sowie das Erfordernis eines dringenden Wohnbedürfnisses dieser Personen.

[48] Die Revision der Beklagten steht auf dem Standpunkt, eine Einschränkung der Nutzung auf die aufgezählten Angehörigen lasse sich der Klausel nicht entnehmen.

Der Senat hat erwogen:

[49] C.2.1. Die Vereinbarung einer Nutzung nur zu Wohnzwecken ist grundsätzlich zulässig (vgl RS0020522 [T4]). Der Inhalt der hier zu beurteilenden Klausel 2 geht jedoch über die bloße Einschränkung der Nutzung auf Wohnzwecke hinaus, indem zusätzlich der Kreis der neben dem Mieter nutzungsberechtigten Personen umschrieben und für diese Personen ein dringendes Wohnbedürfnis gefordert wird.

[50] C.2.2. Das Berufungsgericht führte bereits aus, dass der Mieter nach dispositivem Recht nahen Angehörigen, die sich nicht auf den Partner des Mieters und deren Kinder beschränken, sondern etwa auch Personen, die in dem in § 14 Abs 3 MRG definierten Angehörigenverhältnis stehen, den Mitgebrauch des Bestandobjekts gestatten darf (vgl RS0103703 = 1 Ob 2124/96a; Riss in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.02 § 1098 ABGB Rz 4). Das wird von der Revision der Beklagten auch nicht in Zweifel gezogen.

[51] C.2.3. Das Kernargument der Revision zielt darauf ab, eine Einschränkung auf die angeführten Angehörigen lasse sich der Klausel nicht entnehmen. Der Wortlaut der Klausel bietet aber keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Anführung der genannten Angehörigen nur beispielhaft gemeint sein sollte. Die Klausel lässt daher den durchschnittlichen Verbraucher, der eine Wohnung anmietet, über seine Recht im Unklaren und ist nicht geeignet, zu verhindern, dass er von der Durchsetzung seiner Rechte absieht oder dass ihm unberechtigte Pflichten abverlangt werden (vgl RS0115219 [T9]; RS0122169 [T7]).

[52] Dazu kommt, dass der Klausel bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (vgl RS0016590), nach der der Kreis der mitbenutzungsberechtigten Personen auf den Partner/die Partnerin des Mieters und deren Kinder eingeschränkt ist, ein ohne sachliche Rechtfertigung (vgl RS0014676 [T7, T13, T43]) vom dispositiven Recht abweichender und daher gröblich benachteiligender Inhalt zukommt.

[53] Die Revision ist daher hinsichtlich der Klausel 2 nicht berechtigt.

C.3. Klausel 3 (Pkt 1.4 des Vertragsformblatts):

Die dem Mieter zur Verfügung gestellten Gemeinschaftsanlagen (Verweilzonen, Rampen, Gehwege, Dachterrassen, Bewegungsraum, Gemeinschaftsraum) des Hauses darf dieser nur unter größtmöglicher Schonung und Rücksichtnahme auf die übrigen Mieter des Hauses nutzen. Der Vermieter ist berechtigt, Regelungen über die Benützung solcher Gemeinschaftsanlagen zu erlassen. Die Gemeinschaftsanlagen unterliegen der alleinigen Verfügung des Vermieters und dieser behält sich das Recht vor, Zu- und Erweiterungsbauten aller Art zu errichten, sowie bestehende Gemeinschaftseinrichtungen zu verlegen, zu entfernen oder einer anderen Nutzung zuzuführen.

[54] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB.

[55] Das Berufungsgericht führte aus, die Klausel gewähre dem Vermieter das Recht, einseitig, ohne Berücksichtigung der Interessen der Mieter, in deren Gebrauchsrecht an den – nicht näher definierten – Gemeinschaftsanlagen einzugreifen, worin eine Abweichung vom dispositiven Recht liege. Darüber hinaus sei der Mieter gesetzlich nur zum „schonenden Gebrauch“, nicht zu „größtmöglicher Schonung“ verpflichtet.

[56] Die Revision der Beklagten macht geltend, die Klausel ziele nicht auf ein einseitiges Eingriffs- oder Änderungsrecht ab, sondern solle dem Vermieter ermöglichen, freiwillig und entgeltfrei zur Verfügung gestellte Einrichtungen an die Interessen der Mehrheit der Mieter anzupassen. Das Gebot „größtmöglicher Schonung“ solle Nutzungen, die „den vertragskonformen Gebrauch“ überschritten, unterbinden; sie konkretisiere lediglich das von Gesetz und Verkehrssitte gebotene Maß an Rücksichtnahme gegenüber Mitmietern.

Der Senat hat erwogen:

[57] C.3.1. Die beanstandete Klausel definiert nicht, was unter den angesprochenen „Gemeinschaftsanlagen“ bzw „Gemeinschaftseinrichtungen“ zu verstehen ist.

[58] C.3.2. Der – im Teilanwendungsbereich des MRG nicht zur Anwendung kommende – § 24 MRG unterscheidet in diesem Zusammenhang zwischen einer „der gemeinsamen Benützung der Bewohner dienenden Anlage des Hauses, wie eine[m] Personenaufzug, eine[r] gemeinsame[n] Wärmeversorgungsanlage oder eine[r] zentrale[n] Waschküche“ gemäß § 24 Abs 1 MRG und den „sonstigen Gemeinschafts-

anlagen“ gemäß § 24 Abs 2 MRG.

[59] Auch die in § 24 Abs 1 MRG angesprochenen Anlagen werden in der Literatur als „Gemeinschaftsanlagen“ bezeichnet (vgl nur Schinnagl in GeKo Wohnrecht Bd 1² [2025] § 24 MRG Überschrift zu Rz 36 f).

[60] § 24 Abs 1 MRG erfasst Anlagen, deren Benützung dem Hauptmieter eines Mietgegenstands aufgrund des Mietvertrags oder einer anderen Vereinbarung zusteht; § 24 Abs 2 MRG regelt Gemeinschaftsanlagen, die – entweder vereinbarungsgemäß oder naturgegeben (vgl RS0070271) – von vornherein allen Mietern zur Verfügung stehen, ohne dass es einer Benützungsvereinbarung bedarf (Schinnagl in GeKo Wohnrecht Bd 1² § 24 MRG Überschrift zu Rz 2 f; 6 Ob 162/24b Rz 86 [Klausel 7]).

[61] C.3.3. Aus der beanstandeten Klausel 3 ergibt sich nicht, ob damit – auch wenn § 24 MRG im Teilanwendungsbereich des MRG nicht zur Anwendung kommt – Gemeinschaftsanlagen iSd § 24 Abs 1 MRG oder des § 24 Abs 2 MRG oder eine gänzlich dritte Kategorie von „Gemeinschaftsanlagen“ geregelt werden sollen.

[62] Das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG verlangt eine durchschaubare, möglichst klare und verständliche Formulierung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (vgl RS0122169 [T7]), was die Verwendung von Begriffen voraussetzt, deren Bedeutung dem typischen Verbraucher geläufig ist oder von ihm jedenfalls festgestellt werden kann (2 Ob 137/08y ErwGr 4.1.).

[63] Bei der hier zu beurteilenden Klausel 3 führt die Verwendung des im Bestandrecht als Fachbegriff bekannten Ausdrucks „Gemeinschaftsanlage“ ohne weitere Klarstellung des der Klausel zugrunde zu legenden Begriffsverständnisses dazu, dass der Regelungsumfang der Klausel vom durchschnittlichen Verbraucher nicht durchschaut werden kann.

[64] C.3.4. Zutreffend hat das Berufungsgericht darüber hinaus ausgeführt, dass eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern, die dem Vermieter gestattet, über die allgemeinen Teile des Hauses „in welcher Form auch immer“ zu verfügen und zu entscheiden als einseitige und unbegründete Abweichung vom dispositiven Recht – konkret von § 1098 ABGB, der den Bestandgeber verpflichtet, die Mitbenützung von außerhalb des eigentlichen Bestandobjekts gelegenen, allgemein zugänglichen Teilen der Liegenschaft zu dulden (vgl im Einzelnen RS0020922) – zu qualifizieren ist.

[65] Eine solche Befugnis des Vermieters ergibt sich auch aus der hier zu beurteilenden Klausel 3.

[66] C.3.5. Darüber hinaus beurteilte der Oberste Gerichtshof die Verpflichtung des Mieters zu einem „möglichst schonenden Gebrauch“ als unzulässig, weil sie bei kundenfeindlichster Auslegung über die Verpflichtung zum „schonenden Gebrauch“ (vgl etwa Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 [2017] § 1098 Rz 1) hinausgehe (9 Ob 4/23p Rz 129 ff, insb Rz 132 [Klausel 22]).

[67] C.3.6. Das Berufungsgericht qualifizierte die Klausel 3 daher zutreffend als unzulässig.

C.4. Klausel 4 (Pkt 1.5 des Vertragsformblatts):

[Die Flächenangaben des Mietgegenstandes errechnen sich aufgrund der ermittelten Planmaße. Sollten die angegebenen Flächenangaben von den tatsächlichen Maßen abweichen, sind die tatsächlichen Flächen ausschlaggebend. Die Flächenangabe versteht sich als Netto-Nutzfläche.] Abweichungen von +/- 5% von den tatsächlichen Flächen bleiben, insbesondere hinsichtlich des Hauptmietzinses, unberücksichtigt. Bei darüberhinausgehenden Abweichungen wird die gesamte Abweichung voll berücksichtigt.

[68] Der in eckigen Klammern gesetzte Teil der Klausel wurde von der Klägerin nicht beanstandet.

[69] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als gröblich benachteiligend.

[70] Das Berufungsgericht führte aus, in Zusammenschau mit Punkt 3.4. des Vertragsformblatts

– demnach bestimmt sich „der verhältnismäßige Anteil an den Betriebs- und Nebenkosten nach dem Verhältnis der Nettonutzfläche der Innenräume des Mietgegenstands […] zur gesamten vermietbaren Nutzfläche des Hauses“ – könnten die Klauseln dahin verstanden werden, das auch für die Ermittlung des Betriebskostenanteils Abweichungen von fünf Prozent unberücksichtigt blieben, sodass – bezogen auf die tatsächliche Wohnungsgröße – zu hohe Betriebskosten entrichtet würden. Die Beklagte könne ihre Mietwohnungen mit bis zu fünf Prozent überhöhter Flächenangabe anbieten ohne Gewährleistungsansprüchen ausgesetzt zu sein.

[71] Die Revision der Beklagten macht geltend, die Klausel regle lediglich die Anpassung des (freien) Hauptmietzinses. Der vorliegende Mietvertrag habe Erstbezüge von Mietgegenständen in Neubauten betroffen. Bei Neubauten sei es üblich, die Nutzflächen in den oft vor Fertigstellung abgeschlossenen Mietverträgen auf Basis der Einreichpläne anzugeben. Dies diene der Vereinfachung der Administration. Hingegen würden die Betriebskosten gemäß Punkt 3.5. des Vertragsformblatts bis zum 30. 6. des Folgejahres im Nachhinein abgerechnet, sohin zu einem Zeitpunkt zu dem die tatsächlichen Nutzflächen bekannt seien. Das Berufungsgericht unterstelle der Beklagten Rechtsmissbrauch, wenn es meine, die Beklagte biete Mietwohnungen mit überhöhten Flächenangaben an, ohne dass den Mietern Gewährleistungs- oder Vertragsanpassungsansprüche zukämen.

Der Senat hat erwogen:

[72] C.4.1. Der Oberste Gerichtshof beurteilte jüngst eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die für Mietverträge im Teilanwendungsbereich des MRG verwendet wurden, nach der „Abweichungen von bis zu + /- 4% der Nutzfläche“ den Vertrag „unberührt“ lassen sollten (9 Ob 4/23p Rz 37 ff [Klausel 2]), als gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB.

[73] Diese Beurteilung trifft auch für die hier zu beurteilende, ebenfalls die Unbeachtlichkeit („bleiben unberücksichtigt“) einer Flächenabweichung anordnenden Klausel 4 zu.

[74] Das von der Beklagten im vorliegenden Fall gebrauchte Argument der administrativen Vereinfachung vermag die beanstandete Klausel 4 ebenso wenig zu rechtfertigen wie das im Revisionsverfahren 9 Ob 4/23p (Rz 41) gebrauchte Argument der Streitvermeidung.

[75] C.4.2. Die Auslegung des Berufungsgerichts, wonach die in der beanstandeten Klausel 4 angeordnete Unbeachtlichkeit von fünf Prozent nicht überschreitenden Abweichungen der angegebenen Nettonutzflächen von den tatsächlichen Flächen auch für die Ermittlung des an die Nettonutzflächen anknüpfenden Betriebskostenanteils zu gelten hat, steht mit dem Wortlaut der angeführten Vertragsklauseln zwanglos im Einklang und ist – zumal bei kundenfeindlichster Auslegung (vgl RS0016590) – nicht zu beanstanden.

[76] C.4.3. Die Revision der Beklagten hält diesem Auslegungsergebnis auch keine rechtlichen Argumente entgegen, sondern argumentiert mit ihrer tatsächlichen Abrechnungspraxis (wonach der Betriebskostenabrechnung die tatsächlichen Flächenmaße zugrunde gelegt würden).

[77] Dafür ist für die Beklagte aber schon deshalb nichts zu gewinnen, weil der Einwand, eine gesetzwidrige Klausel werde in der Praxis anders gehandhabt, im Verbandsprozess unerheblich ist (RS0121943).

[78] C.4.4. Auch im vorliegenden Fall wird der Beklagten kein rechtsmissbräuchliches Verhalten unterstellt, sondern die beanstandete Klausel der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung unterzogen (9 Ob 4/23p Rz 41).

C.5. Klausel 6 (Pkt 2.1 des Vertragsformblatts):

Bei der Übergabe des Mietgegenstandes ist ein Übergabeprotokoll anzufertigen, in das etwaige Mängel, die der Mieter rügt, aufzunehmen und für die Behebung durch den Vermieter angemessene, 14 (vierzehn) Kalendertage nicht unterschreitende Behebungsfristen vorzusehen sind.

[79] Die Vorinstanzen qualifizierten die Klausel als unzulässig.

[80] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend, weil sie eine über das dispositive Recht hinausgehende Verpflichtung zur Anfertigung eines schriftlichen Übergabeprotokolls, zur Rüge von Mängeln und zur Festlegung einer Behebungsfrist anordne. Die Verpflichtung zur Anfertigung des Protokolls bleibe offen, könne daher auch den Mieter treffen und bei Unterlassung Schadenersatzansprüche auslösen. Zudem liege ein Verstoß gegen § 864a ABGB vor, weil die Klausel an der konkreten Stelle im Vertragsformblatt (unter der Überschrift „Mietdauer und vorzeitige Vertragsauflösung“) überraschend und inhaltlich gröblich benachteiligend sei. Die Fälligkeit des Mängelbehebungsanspruchs des Mieters werde für alle Fälle für 14 Tage aufgeschoben. Die Klausel sei zudem intransparent, weil sie den unrichtigen Eindruck erwecke, die Ansprüche des Verbrauchers für im Übergabezeitpunkt bestehende Mängel am Mietgegenstand abschließend zu regeln, was den Verbraucher von der Geltendmachung berechtigter Rechte abhalten könne.

[81] Die Revision der Beklagten macht geltend, die Klausel konkretisiere lediglich die „Mitwirkungspflichten“ des Mieters im Rahmen der Übergabe gemäß § 1096 ABGB. § 1097 ABGB normiere eine echte Rechtspflicht des Mieters zur Mängelanzeige. § 6 Abs 1 Z 4 KSchG lasse die Vereinbarung der Schriftform für Erklärungen des Verbrauchers zu. Die Klausel 6 normiere allerdings gar kein Schriftformgebot für Mängelanzeigen des Mieters. Sie entfalte keine präkludierende Wirkung. Die Mängelbehebungsfrist des Vermieters werde nicht hinausgeschoben, sondern normiere eine aus organisatorischen Gründen angemessene Mindestfrist. Die Klausel sei nicht überraschend iSd § 864a ABGB. Sie erwecke auch nicht den Eindruck einer abschließenden Regelung.

Der Senat hat erwogen:

[82] C.5.1. Nach § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB ist der Bestandgeber verpflichtet, den Bestandgegenstand in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten und den Bestandnehmer im bedungenen Gebrauch oder Genuss nicht zu stören.

[83] Der Bestandnehmer kann bei nicht gehörigem Erfüllungsanbot die Sache zurückweisen und auf ordnungsgemäßer Leistung unter Nachfristsetzung bestehen oder die Sache übernehmen und sich mit einer Zinsminderung begnügen, bis der vereinbarte Zustand hergestellt ist (6 Ob 24/15w = RS0021457 [T11]). Bis zur Übergabe des Bestandobjekts hat der Bestandnehmer zudem die Möglichkeit, ein nicht gehöriges Übernahmeangebot des Bestandgebers abzulehnen und – nach Setzung einer Nachfrist – den Rücktritt vom Vertrag mit der Wirkung ex tunc zu erklären (RS0018365 [T6]; zum Meinungsstand hinsichtlich der Art der zum Rücktritt berechtigenden Mängel vgl Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 [2017] § 1096 ABGB Rz 5).

[84] C.5.2. Die Verpflichtung zur erstmaligen Verschaffung des bedungenen Gebrauchs ist mit der den Bestandgeber nach der Übergabe treffenden Erhaltungspflicht nicht deckungsgleich: Bei Übergabe bestehende Mängel, die der getroffenen Vereinbarung widersprechen, muss der Bestandgeber immer auf seine Kosten beseitigen, auch wenn das Auftreten des Mangels nach Übergabe keine Behebungspflicht des Bestandgebers auslösen würde (Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1096 ABGB Rz 9). Eine „Rügepflicht“ des Bestandnehmers bei Übergabe besteht nicht (Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1096 ABGB Rz 12; Pesek in Schwimann/Kodek, Praxiskommentar5 [2021] § 1096 ABGB Rz 22; vgl 3 Ob 185/15z).

[85] C.5.3. § 1097 Satz 1 ABGB ergänzt die Regelung des § 1096 ABGB über die Erhaltungspflicht des Vermieters um eine Pflicht des Bestandnehmers, dem Bestandgeber jene Umstände, die seine Erhaltungspflicht auslösen, anzuzeigen (vgl Pesek in Schwimann/Kodek, Praxiskommentar5 § 1097 ABGB Rz 1). Daraus lässt sich aber keine allgemeine Rügeobliegenheit des Bestandnehmers bei Übergabe des Bestandobjekts begründen (vgl Pesek in Schwimann/Kodek, Praxiskommentar5 § 1097 ABGB Rz 50).

[86] C.5.4. Wie bereits ausgeführt, verlangt § 6 Abs 3 KSchG eine klare und verständliche Gestaltung Allgemeiner Geschäftsbedingungen, um zu verhindern, dass der für die jeweilige Vertragsart typische Verbraucher von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird oder ihm unberechtigt Pflichten abverlangt werden (vgl RS0122169 [T7]; RS0115219 [T9]). Daher kann aus dem Transparenzgebot eine Pflicht zur Vollständigkeit folgen, wenn die Auswirkungen einer Klausel für den Kunden andernfalls unklar bleiben (RS0115219).

[87] C.5.5. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die beanstandete Klausel 6 sei geeignet, beim durchschnittlichen Verbraucher den Eindruck zu erwecken, seine Ansprüche aus im Übergabezeitpunkt bestehenden Mängeln abschließend zu regeln, trifft zu. Eine vollständige Darstellung der Rechte des Mieters im Fall von bei Übergabe vorhandenen Mängeln ist unterblieben. Die Klausel 6 erweckt vielmehr den Eindruck, der Mieter könne aus den bei Übergabe des Mietobjekts vorhandenen Mängeln nur dann Ansprüche ableiten, wenn sie im angesprochenen Übernahmeprotokoll gerügt worden seien.

[88] Bereits aus diesem Grund hat das Berufungsgericht einen Verstoß der Klausel 6 gegen § 6 Abs 3 KSchG zutreffend bejaht. Auf die übrigen vom Berufungsgericht für die Unzulässigkeit der Klausel ins Treffen geführten Aspekte muss daher nicht eingegangen werden.

C.6. Zu den Klauseln 14 bis 27 (Pkt 3.2 des Vertragsformblatts):

[89] C.6.1. Punkt 3.2 Satz 1 des Vertragsformblatts lautet:

„Unter den vom Mieter zu tragenden Betriebs- und Nebenkosten sind sämtliche folgenden im Zusammenhang mit dem Mietgegenstand bzw mit allgemeinen Teilen des Hauses anfallenden Aufwendungen zu verstehen ('Betriebs- und Nebenkosten'):“

[90] Darauf folgt eine durch Bulletpoints gegliederte Aufzählung einzelner Positionen.

[91] Bei den Klauseln 14 (zu dieser siehe die Behandlung der Revision der Klägerin) bis 27 handelt es sich um einzelne, in der Aufzählung in Punkt 3.2 des Vertragsformblatts enthaltene Positionen. Nur diese – nicht aber der für jede einzelne der Klauseln 14 bis 27 geltende erste Satz von Punkt 3.2 des Vertragsformblatts – werden in der Folge wiedergegeben.

[92] C.6.2. Das Berufungsgericht stellte der Behandlung dieser Klauseln eine Darstellung der Grundsätze zur Überwälzung von Betriebskosten und Erhaltungspflichten auf den Mieter voran, auf die verwiesen werden kann (§ 510 Abs 3 ZPO).

Daraus ist hervorzuheben (siehe bereits bei der Behandlung der Klausel 14):

[93] C.6.3. Gemäß § 1099 erster Satz ABGB hat bei Vermietungen der Vermieter „alle Lasten und Abgaben“ zu tragen, wobei unter „Lasten“ im Wesentlichen Betriebskosten und unter „Abgaben“ die unmittelbar die Liegenschaft betreffenden Abgaben, wie etwa die Grundsteuer, zu verstehen sind (9 Ob 4/23p [Rz 255]; 6 Ob 172/21v [Rz 8]). § 1099 ABGB stellt nachgiebiges Recht dar (RS0018019), sodass die Parteien im Mietvertrag die Überwälzung derartiger Kosten vereinbaren können. (Nur) Im Vollanwendungsbereich des MRG regelt dessen § 21 Abs 1 (samt Verweis auf §§ 22 und 23), welche näher definierten Betriebskosten und öffentlichen Abgaben überwälzt werden können (Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 [2017] § 1099 Rz 4).

[94] C.6.4. Der Oberste Gerichtshof hat für Mietverträge außerhalb des MRG‑Vollanwendungsbereichs die Überwälzung von im MRG genannten Kosten grundsätzlich als nicht gröblich benachteiligend beurteilt, weil diese auch an den im Vollanwendungsbereich des MRG besonders geschützten Mieter weitergegeben werden dürfen (8 Ob 74/24a Rz 69; vgl 9 Ob 4/23p Rz 255 ff [Klauseln 8 und 9]; 6 Ob 172/21v Rz 6 ff).

[95] C.6.5. Dabei ist allerdings Folgendes zu beachten: Vor dem Hintergrund, dass es im Teilanwendungsbereich des MRG – anders als im Vollanwendungsbereich des MRG – keine gesetzliche Festlegung von Aufwänden gibt, die als Betriebskosten anzusehen sind, ist eine Klausel, die es an einer klaren (abschließenden) Festlegung fehlen lässt, was unter Betriebskosten zu verstehen ist, intransparent, weil dadurch für den Mieter nicht absehbar ist, welche Kosten als „Betriebskosten“ allenfalls auf ihn zukommen könnten (9 Ob 4/23p Rz 53).

[96] Ob bei formularmäßiger Überwälzung von Betriebskosten ein Verstoß gegen das Transparenzgebot vorliegt, hängt von der konkreten Ausgestaltung der Klauseln ab (6 Ob 67/25h Rz 60; 6 Ob 162/24b Rz 37).

C.7. Klausel 15 (Pkt 3.2 des Vertragsformblatts):

- einem Anteil an besonderen Aufwendungen im Sinne des § 24 MRG, einschließlich solcher Aufwendungen, welche dem Vermieter aus Dienstbarkeits- und Reallastenverträgen anteilig auferlegt werden;

[97] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel 15 als intransparent iSv § 6 Abs 3 KSchG.

[98] Das Berufungsgericht führte aus, die Klausel ermögliche keine Abschätzung, um welche „Dienstbarkeits- und Reallastverträge“ es sich handelt und welche Kostenbelastung damit verbunden sei. Sie erlaube dem Vermieter zudem, weitere Dienstbarkeits- und Reallastverträge abzuschließen und deren Kosten auf die Mieter abzuwälzen. Es sei auch nicht beurteilbar, ob es sich bei diesen Aufwendungen um überwälzbare Betriebskosten oder um sonstige – nach § 1096 Abs 1 ABGB vom Vermieter zu tragende – (Erhaltungs‑)Aufwendungen handle. Der Klausel sei auch nicht zu entnehmen, dass die Dienstbarkeits- und Reallastverträge im Zusammenhang mit Gemeinschaftsanlagen stehen müssten.

[99] Die Revision der Beklagten macht geltend, der Hinweis auf „Dienstbarkeits- und Reallastverträge“ sei ausreichend bestimmt, weil ersichtlich sei, welche Kostenkategorien typischer Weise anfallen könnten. Dies seien beispielsweise „Wegerechte und Zufahrtsverpflichtungen für Gemeinschaftsanlagen“. Die Klausel eröffne nicht die Möglichkeit, neue überwälzbare Verpflichtungen einzugehen. Die Klausel habe umlagefähige Betriebskosten iSd § 24 Abs 2 MRG zum Gegenstand.

Der Senat hat erwogen:

[100] C.7.1. Die Beurteilung des Berufungsgerichts trifft zu:

[101] C.7.2. § 24 MRG regelt die Aufteilung bzw Verrechnung der Kosten des Betriebs von Gemeinschaftsanlagen. Er unterscheidet zwischen der Verteilung der Gesamtkosten des Betriebs für Anlagen, deren Benützung dem Hauptmieter eines Mietgegenstands aufgrund des Mietvertrags oder einer anderen Vereinbarung zusteht (Abs 1) und der Verteilung der Gesamtkosten des Betriebs für Gemeinschafts-

anlagen, die – entweder vereinbarungsgemäß oder naturgegeben (vgl RS0070271) – von vornherein allen Mietern zur Verfügung stehen (Abs 2), ohne dass es einer Benützungsvereinbarung bedarf (6 Ob 162/24b Rz 86; vgl nur Schinnagl in GeKo Wohnrecht Bd 1² § 24 MRG Rz 2 f). Dabei ist das Kriterium einer Gemeinschaftsanlage iSd § 24 Abs 1 MRG, dass es jedem Mieter rechtlich (= vereinbarungsgemäß) frei steht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs zu benutzen (RS0069987 [insb T17]; RS0070297 [T4, T10]). Eine Gemeinschaftsanlage liegt bei Anlagen, die aufgrund ihrer Art der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses zu dienen bestimmt sind (vgl RS0070297; 10 Ob 6/20k [Rz 21]), allerdings dann nicht vor, wenn einzelnen Mietern das Recht eingeräumt wurde, die Benützung der Anlage durch andere Mieter von der Zahlung eines über die Beteiligung an den Kosten des Betriebs hinausgehenden Entgelts abhängig zu machen oder andere überhaupt von der Benützung auszuschließen (RS0070297 [T3]). Da es auf die rechtliche Zulässigkeit der Benützung ankommt, sind der Inhalt des Mietvertrags und allfällige sonstige ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarungen maßgeblich (6 Ob 162/24b Rz 86; 6 Ob 179/23a Rz 13).

[102] C.7.3. Die beanstandete Klausel 15 spricht undifferenziert von „besonderen Aufwendungen im Sinn des § 24 MRG“, ohne daran anzuknüpfen, dass diese Bestimmungen unterschiedliche Fallgruppen regelt. Schon dadurch entsteht für den Durchschnittsverbraucher eine Unklarheit hinsichtlich der Frage, welche Aufwendungen auf ihn überwälzt werden sollen. Darüber hinaus trifft die Beurteilung des Berufungsgerichts zu, dass aus der Klausel nicht zu entnehmen ist, was unter „Aufwendungen für Dienstbarkeits- oder Reallastverträge“ zu verstehen ist.

[103] Die bloße Erwähnung von „Wegerechte[n] und Zufahrtsverpflichtungen“ in der Revision vermag nicht nachvollziehbar darzutun, welche Aufwendungen, die in einem (nicht näher konkretisierten) Zusammenhang mit derartigen Rechten oder Verpflichtungen stehen, in der Klausel 15 angesprochen sein sollen.

[104] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel 15 daher zutreffend als unzulässig.

C.8. Klausel 16 (Pkt 3.2 des Vertragsformblatts):

- Kosten einer allfälligen Feuer-, Haftpflicht-, Terrorismus-, Leitungswasserschaden-, Glasbruch-, Sturmschaden-, oder einer sonstigen, das Haus und seine Anlagen betreffenden Versicherung;

[105] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel 16 als intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG.

[106] Das Berufungsgericht führte aus, im Vollanwendungsbereich des MRG zählten nach § 21 Abs 1 Z 4 und 5 die Kosten der angemessenen Feuer-, Haftpflicht‑ und Leitungswasserschädenversicherung zu den Betriebskosten. Die Kosten der angemessenen Versicherung des Hauses gegen andere Schäden (Glasbruch, Sturmschäden) zählt dann zu den Betriebskosten, wenn die Mehrheit der Hauptmieter dem Abschluss der Versicherung zugestimmt habe (§ 21 Abs 1 Z 6 MRG). Die Klausel 16 sei nicht auf die in § 21 Abs 1 Z 4 bis 6 MRG angeführten (Schadens‑)Versicherungen beschränkt, sondern gestatte den Abschluss jeglicher „das Haus und seine Anlagen betreffende[n]“ Versicherungen. Der Mieter könne dadurch nicht abschätzen, mit welchen Kostenarten er belastet werden könnte. Darüber hinaus liege in der fehlenden Einschränkung auf „angemessene“ Versicherungskosten eine gröbliche Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 KSchG.

[107] Die Revision der Beklagten behauptet, die Klausel umfasse nur (typische) Sachversicherungen, sodass ihre Folgen vorhersehbar seien. Das fehlende Angemessenheitskalkül schade nicht, weil es für die Beklagte ohnehin unwirtschaftlich sei, überteuerte Versicherungen abzuschließen.

Der Senat hat erwogen:

[108] C.8.1. Der Oberste Gerichtshof hat im Zusammenhang mit der Überwälzung von Versicherungskosten auf die Mieter bereits klargestellt, dass der Gesetzgeber die Überbindung des Risikos, die – innerhalb des Angemessenheitskalküls des § 21 Abs 1 Z 4 bis 6 MRG bestehenden – wirtschaftlichen Dispositionen des Vermieters mittragen zu müssen, als ein Regelungsmodell bewertet, das auch den Interessen von Mietern grundsätzlich angemessen Rechnung trägt (6 Ob 162/24b Rz 33).

[109] C.8.2. Im vorliegenden Fall ist dieses Angemessenheitskalkül in der Klausel 16 jedoch nicht verankert, was die Revision gar nicht in Abrede stellt.

[110] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel 16 daher zutreffend als unzulässig.

C.9. Klausel 17 (Pkt 3.2 des Vertragsformblatts):

- Kosten für [...], Störungsbehebungen, [...] von Aufzügen [...];

[111] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[112] Das Berufungsgericht führte aus, bei den Kosten der Behebung von Störungen an Liftanlagen handle es sich um Erhaltungsaufwand, der ohne Einräumung eines entsprechenden Äquivalents nicht überwälzt werden dürfe. Die Klausel sei daher gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB. Die Behauptung, die Klausel regle Störungen die mit keiner Reparatur verbunden seien, sei mit der Auslegung im kundenfeindlichsten Sinn nicht vereinbar. Die „Nähe“ des Mieters zum Objekt bilde keine Rechtfertigung für die Überwälzung des Erhaltungsaufwands.

[113] Die Revision der Beklagten wiederholt ihre bisherigen und vom Berufungsgericht bereits als nicht berechtigt erkannten Einwände. Demnach handle es sich bei der Störungsbehebung „nach allgemeinem Sprachverständnis und üblichem technischen Sprachgebrauch“ um „kurzfristige Maßnahmen“, die nicht als Erhaltungsaufwand zu qualifizieren seien. Selbst die Überbindung von Erhaltungsaufwand sei bei sachlicher Rechtfertigung zulässig, welche sich hier aus der „Objektnähe“ des Mieters ergebe.

Der Senat hat erwogen:

[114] C.9.1. Der Oberste Gerichtshof judiziert zur Erhaltungspflicht des Vermieters in Mietverhältnissen, die gemäß § 1 Abs 4 MRG dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen, dass die – der Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB zu unterziehende (vgl 9 Ob 4/23p Rz 26) – generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter in AGB oder Vertragsformblättern, ohne dafür ein entsprechendes Äquivalent zu gewähren, als sachlich nicht gerechtfertigte Abweichung vom dispositiven Recht (§ 1096 ABGB, §§ 3 und 8 MRG) zu sehen ist (6 Ob 162/24b Rz 108; vgl 8 Ob 74/24a Rz 74).

[115] C.9.2. Mangels der Klausel 17 entnehmbarer Einschränkung des angesprochenen Aufwands für Störungsbehebungen legte sie das Berufungsgericht zutreffend dahin aus, dass von ihr – zumal bei kundenfeindlichster Auslegung – auch der Aufwand für die Erfüllung der Erhaltungspflicht des Vermieters iSd § 1096 ABGB – welche die Verpflichtung umfasst, Mängel an der überlassenen Sache zu beheben (vgl nur Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1096 ABGB Rz 26) – erfasst ist. Die „Gebrauchsnähe“ des Mieters bildet keine sachliche Rechtfertigung für die in der Klausel 17 angeordnete Überwälzung (vgl 9 Ob 4/23p Rz 35).

[116] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel 17 daher zutreffend als unzulässig.

C.10. Klausel 18 (Pkt 3.2 des Vertragsformblatts):

- [Kosten für Heizung, Warmwasser und – sofern vorhanden – Klimatisierung.] Die Heizungs-, Klimatisierungs- und Warmwasserkosten umfassen die Kosten insbesondere für Brennstoff, Anfahrt und Zulieferung, die übliche Reinigung, die laufende Instandhaltung und Wartung der Anlagen;

[117] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel 18 als unzulässig (wobei der eckige in Klammern gesetzte Teil der Bestimmung nicht verfahrensgegenständlich war).

[118] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB wegen der Überwälzung des Erhaltungsaufwands auf den Mieter ohne entsprechendes Äquivalent und ohne sachliche Rechtfertigung, sowie als intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG aufgrund der bloß demonstrativen Aufzählung dessen, was unter „Heizungs-, Klimatisierungs- und Warmwasserkosten“ zu verstehen sei.

[119] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel sei aufgrund der „Objektnähe“ der Mieter sachlich gerechtfertigt. Die Klausel enthalte eine abschließende Regelung der überwälzten Kosten, die durch die „insbesondere“-Aufzählung nur verdeutlicht werde.

Der Senat hat erwogen:

[120] Die Revision zieht nicht in Zweifel, dass mit der Klausel die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen iSd § 1096 ABGB auf die Mieter überwälzt werden.

[121] Dass die „Objekt-“ oder „Gebrauchsnähe“ des Mieters keine sachliche Rechtfertigung dafür bietet (vgl 9 Ob 4/23p Rz 35), wurde bereits zur Klausel 17 ausgeführt.

[122] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel 18 daher zutreffend als unzulässig.

C.11. Klausel 19 (Pkt 3.2 des Vertragsformblatts):

- Kosten des Betriebs, der Wartung und Instandhaltung der Fernwärme-, Strom- und Wasserleitungen, sowie Brandmelde- und Lüftungsanlagen sowie Kosten der Wartung von Klingel- und Sprechanlagen sowie Feuerwehr- und Feuerlöscheinrichtungen;

[123] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel 19 als unzulässig.

[124] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB, weil neuerlich Erhaltungspflichten ohne sachliche Rechtfertigung auf den Mieter überwälzt würden. Die Klausel sei auch intransparent, weil ein durchschnittlicher Mieter die mit dem Betrieb, der Wartung und der Instandhaltung der in der Klausel 19 angeführten Leitungen, Anlagen und Einrichtungen übernommene Kostenbelastung nicht einschätzen könne.

[125] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel beinhalte keine umfassende Überwälzung sämtlicher Erhaltungskosten und sei durch die „Objektnähe“ der Mieter sachlich gerechtfertigt. Die Klausel sei auch nicht intransparent, weil der überwälzte Aufwand für den durchschnittlichen Mieter abschätzbar sei.

Der Senat hat erwogen:

[126] Die Revisionswerberin ist mit ihrem Revisionsvorbringen auf die Ausführungen zur Klausel 18 zu verweisen.

C.12. Klausel 20 (Pkt 3.2 des Vertragsformblatts):

- Kosten für die Versicherung der Allgemeinflächen (Servitutsflächen, § 53-Flächen und Parkflächen);

[127] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel 20 als unzulässig.

[128] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel unter Verweis auf die zur Klausel 16 getätigten Ausführungen als intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG und gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB. Sie weiche von den Vorgaben des § 21 Abs 1 Z 4 bis 6 MRG ab, weil sie weder eine Einschränkung auf Versicherungen gegen bestimmte Risiken noch eine Einschränkung auf die angemessene Versicherung enthalte.

[129] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel sei transparent und weiche in ihrem Inhalt nicht von § 21 Abs 1 Z 4 bis 6 MRG ab.

Der Senat hat erwogen:

[130] Das Revisionsvorbringen, wonach die Klausel 20 mit § 21 Abs 1 Z 4 bis 6 MRG im Einklang stehe, ist nicht nachvollziehbar, weil – worauf das Berufungsgericht ausdrücklich hingewiesen hat und wozu die Revision nicht Stellung nimmt – der Klausel jedes Angemessenheitskalkül fehlt.

[131] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel 20 daher zutreffend als unzulässig.

C.13. Klausel 21 (Pkt 3.2 des Vertragsformblatts):

- Kosten für Betrieb, Erhaltung, Wartung, Betreuung, Beschilderung und Verwaltung der gesamten Liegenschaft und der dazugehörigen, einschließlich von Dienstbarkeits- und Reallastverträgen, umfassten Flächen und Anlagen einschließlich der Tiefgarage, § 53-Flächen und;“

[132] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel 21 als unzulässig.

[133] Das Berufungsgericht führte aus, die Klausel sei gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB und intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG.

[134] Sie überwälze praktisch alle Kosten für den Betrieb, die Erhaltung und Verwaltung der gesamten Liegenschaft ohne sachliche Rechtfertigung oder äquivalenten Ausgleich auf den Mieter, dies einschließlich von § 21 MRG nicht erfasster Betriebskosten. Entgegen § 22 und § 23 MRG seien die Verwaltungs- und Betreuungskosten nicht beschränkt. Die Intransparenz ergebe sich aus der Unklarheit, was von „Betrieb, Erhaltung, Wartung, Betreuung, Beschilderung und Verwaltung“ zu verstehen und mit welcher Kostenbelastung zu rechnen sei.

[135] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, ein Äquivalent für die Überwälzung lasse sich aus „diversen Vorteilen und Annehmlichkeiten“ eines in einem „Quartier von hohem Standard“ gelegenen Mietgegenstands ableiten. Die sachliche Rechtfertigung liege darin, dass die angeführten Tätigkeiten im Interesse des Mieters gelegen seien. Einer Einschränkung auf angemessene Kosten bedürfe es nicht, weil ein Vermieter den Mietern im Rahmen „vernünftiger Wirtschaftsführung“ nur angemessene Kosten weiterverrechnen werde. Die Klausel sei auch nicht intransparent.

Der Senat hat erwogen:

[136] Dass die Klausel 21 von den §§ 21, 22 und 23 MRG abweicht, wird in der Revision nicht in Zweifel gezogen. Eine sachliche Rechtfertigung dafür (vgl RS0014676 [T7, T13, T43]) wird nicht schlüssig dargetan: Die Ausführungen zu den aus einer guten Lage des Mietobjekts resultierenden Vorteilen stehen in keinem rechtlich nachvollziehbaren Zusammenhang mit der durch die Klausel 21 vorgenommenen Kostenüberwälzung.

[137] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel 21 daher zutreffend als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB. Auf die Beurteilung nach § 6 Abs 3 KSchG muss daher nicht eingegangen werden.

C.14. Klausel 22 (Pkt 3.2 des Vertragsformblatts):

- Kosten der Erhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung der sonstigen Gemeinschaftsanlagen, Kosten der Gehsteig- und Freiflächenreinigung, der Zäune und allfälliger Schrankenanlagen, aller Zugangs- und Zufahrtswege, Kosten der Erfüllung der jeweils für den Betrieb des Gebäudes erteilten Behördenaufträge etc;

[138] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel 22 als unzulässig.

[139] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB und intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Zur Intransparenz hob es hervor, es sei nicht erkennbar, inwiefern sich „Instandhaltung und Instandsetzung“ von der Erhaltung unterschieden und diese zur Erhaltung dazu träten und was unter „sonstigen Gemeinschaftsanlagen“ zu verstehen sei.

[140] Die Beklagte macht in ihrer Revision zu § 6 Abs 3 KSchG geltend, für einen Durchschnittsmieter sei erkennbar, dass „regelmäßig anfallende Maßnahmen zur Funktionssicherung und Wiederherstellung“ der Gemeinschaftsanlagen, die ausreichend konkretisiert seien, angesprochen seien. Der Zusatz „etc“ beziehe sich auf Verpflichtungen, die den genannten Behördenaufträgen vergleichbar seien.

Der Senat hat erwogen:

[141] C.14.1. Die Beurteilung des Berufungsgerichts trifft zu (§ 510 Abs 3 ZPO). Die Revisionsausführungen vermögen keine Klarheit zu schaffen. Darüber hinaus resultiert die Intransparenz der Klausel 22 bereits daraus, dass die Zuordnung des Wortes „et cetera“ zu „Behördenaufträgen“ aus der Klausel in keiner Weise nachvollziehbar ist; der Zusatz kann zwanglos auch dahin verstanden werden, dass er dem Vermieter die Möglichkeit einräumt, die in der Klausel angeführten Kostenpositionen uneingeschränkt zu ergänzen. Selbst unter Zugrundelegung des in der Revision behaupteten Verständnisses der Klausel bliebe im Dunkeln, welche mit Behördenaufträgen vergleichbaren Verpflichtungen angesprochen sein könnten.

[142] C.14.2. Der Durchschnittsverbraucher läuft dadurch Gefahr, dass er von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird oder ihm unberechtigte Pflichten abverlangt werden, ohne dass er sich zur Wehr setzt (vgl RS0115219 [T9]; RS0122169 [T7]).

[143] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.15. Klausel 23 (Pkt 2.3 des Vertragsformblatts):

- Kosten für Pflege und Betreuung der Grünanlagen und Bepflanzungen (insbesondere Rasenpflege, Baumschneidearbeiten, Bewässerung etc);

[144] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[145] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB und intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Es leitete die gröbliche Benachteiligung daraus ab, dass die Klausel bei kundenfeindlichster Auslegung auch die Kosten von Neupflanzungen oder der Entfernung abgestorbener Bäume oder Baumteile erfasse, was nicht unter Betriebs-(Betreuungs‑)Aufwand, sondern unter Erhaltungsaufwand falle. Nach § 24 Abs 2 MRG sei nur der Betriebsaufwand überwälzbar.

[146] Die Beklagte macht zur Beurteilung als gröblich benachteiligend in ihrer Revision geltend, die Klausel erfasse nur Kosten, deren Überwälzung auf den Mieter nach § 24 Abs 2 MRG zulässig sei.

Der Senat hat erwogen:

[147] C.15.1. § 24 MRG regelt die anteilige Überwälzung von besonderen Aufwendungen für Gemeinschaftsanlagen auf die Mieter eines Hauses nach den Grundsätzen des § 17 MRG. Nach § 24 Abs 2 MRG zählen zu den besonderen Aufwendungen auch die „Kosten für die Betreuung von Grünanlagen“.

[148] C.15.2. Zutreffend legte das Berufungsgericht dar, dass bei Grünanlagen der Begriff „Betrieb“ als Betreuung im Sinn ihrer laufenden Pflege zu verstehen ist und auf diese Art die Abgrenzung zwischen Betriebs- und Erhaltungsaufwand vorzunehmen ist (RS0105720 [T2]; 5 Ob 147/11w ErwGr 3.). Daher könnte zur laufenden Pflege einer Grünfläche allenfalls die jahreszeitlich bedingte oder sonst regelmäßig notwendige Erneuerung von (Klein-)Pflanzen gerechnet werden, die Entfernung eines abgestorbenen Baumes, eine deshalb erforderliche Ersatzbepflanzung und die erstmalige (neue) Anpflanzung bisher nicht vorhandener Gartenpflanzen sind aber schon ihrer Art nach Maßnahmen, die über die bloß regelmäßige Gartenbetreuung hinausgehen und daher – unabhängig von der Höhe dieser Aufwendungen – nicht mehr zu den Betriebskosten zu rechnen sind (5 Ob 143/09d ErwGr C.; 5 Ob 147/11w ErwGr 3.).

[149] C.15.3. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach bei kundenfeindlichster Auslegung auch die Kosten (erstmaliger) Bepflanzungen sowie von nicht wiederkehrenden Baumschneidearbeiten – etwa zur Entfernung von abgestorbenen Baumteilen oder Bäumen – von der Klausel erfasst sind, trifft zu.

[150] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.16. Klausel 24 (Pkt 2.3 des Vertragsformblatts):

- Kosten der Wartung, Eichung, Verbräuche sämtlicher technischer Einrichtungen (insbesondere sämtlicher Haustechnikanlagen, Brandschutzeinrichtungen, Gemeinschaftsanlagen etc);

[151] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[152] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB und intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Es führte aus, nach § 21 Abs 1 Z 1a MRG gälten „die Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung im Sinn des § 17 Abs 1a“ als Betriebskosten. Die Klausel 24 gehe in ihrem Wortlaut weit darüber hinaus, indem sie auch die Kosten der „Verbräuche“ erfasse und sich anstatt bestimmter Messvorrichtungen auf „sämtliche technische Einrichtungen“ beziehe. Darüber bleibe die Reichweite der erfassten Einrichtungen unbestimmt und könne sehr umfassend verstanden werden.

[153] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, § 21 Abs 1 Z 1a MRG sei keine taugliche Vergleichsgrundlage. Die Klausel sei nicht intransparent, weil sich aus dem Klammerausdruck „Haustechnikanlagen, Brandschutzeinrichtungen, Gemeinschaftsanlagen“ ergebe, welche technischen Einrichtungen erfasst seien.

Der Senat hat erwogen:

[154] Die Beurteilung des Berufungsgerichts ist zutreffend. Die – zudem nur demonstrative (zu einer solchen vgl etwa 7 Ob 92/23i) – Aufzählung im Klammerausdruck ist schon deshalb nicht geeignet, Klarheit zu schaffen, weil bereits der erste angeführte Begriff „sämtlicher Haustechnikanlagen“ keine klar überblickbare Abgrenzung erlaubt.

[155] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.17. Klausel 25 (Pkt 2.3 des Vertragsformblatts):

- Grundsteuer sowie sämtliche sonstigen im Zusammenhang mit der Liegenschaft vorgeschriebenen öffentlichen Abgaben, Steuern und Gebühren;

[156] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[157] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB und intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Der Oberste Gerichtshof habe in den Entscheidungen 8 Ob 74/24a und 9 Ob 4/23p ähnliche Klauseln als intransparent beurteilt. Sie erlaube eine über § 21 Abs 2 MRG hinausgehende Überwälzung öffentlicher Abgaben und weiche ohne nachvollziehbare Begründung vom dispositiven Recht (§ 1099 ABGB) ab.

[158] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, aus der Klausel gehe hervor, dass nur laufende Abgaben angesprochen seien. Die Klausel gehe nicht über den Inhalt des § 21 Abs 2 MRG hinaus.

Der Senat hat erwogen:

[159] C.17.1. Gemäß § 1099 erster Satz ABGB hat bei Vermietungen der Vermieter „alle Lasten und Abgaben“ zu tragen, wobei unter „Lasten“ im Wesentlichen Betriebskosten und unter „Abgaben“ die unmittelbar die Liegenschaft betreffenden Abgaben, wie etwa die Grundsteuer, zu verstehen sind (9 Ob 4/23p [Rz 255]; 6 Ob 172/21v [Rz 8]). § 1099 ABGB stellt nachgiebiges Recht dar (RS0018019), sodass die Parteien im Mietvertrag die Überwälzung derartiger Kosten vereinbaren können. (Nur) Im Vollanwendungsbereich des MRG regelt dessen § 21 Abs 1 (samt Verweis auf §§ 22 und 23), welche näher definierten Betriebskosten und öffentlichen Abgaben überwälzt werden können (Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1099 ABGB Rz 4; 6 Ob 162/24b Rz 20).

[160] C.17.2. Der Oberste Gerichtshof hat die Beurteilung, bei einem Mietvertrag außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG sei die Überwälzung von im MRG genannten Kosten grundsätzlich als nicht gröblich benachteiligend zu beurteilen, in Verbandsverfahren nach § 29 KSchG, also für Verbraucherverträge, hinsichtlich der Überwälzung der Grundsteuer bestätigt (6 Ob 162/24b Rz 25; 9 Ob 4/23p Rz 255 ff; 5 Ob 55/25m Rz 5 f). Zwar ist auch die Überwälzung der sonstigen öffentlichen Abgaben auf den Mieter nicht gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB (9 Ob 4/23p Rz 258). Sollen aber die „sonstigen öffentlichen Abgaben“ überwälzt werden, ist – ungeachtet der Beurteilung nach § 879 Abs 3 ABGB (9 Ob 4/23p Rz 258) die Klausel intransparent, weil für den Mieter unklar bleibt, welche „sonstigen“ öffentlichen Abgaben er zu tragen haben wird (9 Ob 4/23p Rz 260). Dazu kommt, dass die Klausel 25 vom Inhalt des § 21 Abs 2 MRG insofern abweicht, als sie nicht ausdrücklich auf die laufenden öffentlichen Abgaben beschränkt ist und keine Ausnahme für solche Abgaben enthält, die nach landesgesetzlichen Bestimmungen auf die Mieter nicht überwälzt werden dürfen.

[161] C.17.3. Es ist daher möglich, dass eine über den Inhalt des § 21 Abs 2 MRG hinausgehende Überwälzung von öffentlichen Abgaben erfolgen soll, also etwa einmalige Nachzahlungen oder auch Abgaben erfasst sein sollen, die landesgesetzlich für nicht überwälzbar erklärt wurden. Bei dieser gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (RS0016590) erweist sich die Klausel als gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB, weil sie insofern ohne nachvollziehbare Begründung vom dispositiven Recht (§ 1099 ABGB) abweicht.

[162] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.18. Klausel 26 (Pkt 3.2 des Vertragsformblatts):

- Kosten für Schmutzmattentausch bzw Reinigung;

[163] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[164] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB. Der Tausch von Schmutzmatten zähle weder zu den in § 21 MRG aufgezählten Betriebskosten noch zu den für Reinigungsarbeiten erforderlichen Gerätschaften und Materialien iSd § 23 Abs 2 lit a MRG. Es handle sich um einen Teil der Erhaltungsarbeiten; diese würden ohne sachliche Rechtfertigung auf die Mieter überwälzt. Zudem liege die Entscheidung über die Zurverfügungstellung und den Tausch von Schmutzmatten allein beim Vermieter.

[165] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, da der Tausch und die Reinigung von Schmutzmatten regelmäßig wiederkehrten und keinen Substanzeingriff erforderten, handle es sich um auf den Mieter überwälzbare Lasten iSd § 1099 ABGB. Der Tausch von Schmutzmatten betreffe nicht die Behebung eines „Gebrauchsmangels“, sondern die Aufrechterhaltung eines „dem Mietzweck entsprechenden Erscheinungsbildes“.

Der Senat hat erwogen:

[166] Der Bestandgeber schuldet nicht nur die Übergabe im vereinbarten Zustand, sondern – nach dem klaren Wortlaut des § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB – auch die Erhaltung im brauchbaren Zustand (Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1096 ABGB Rz 23). Die Revision zeigt keine nachvollziehbaren Gründe dafür auf, dass der Austausch von unbrauchbar gewordenen Schmutzmatten nicht der Erhaltung des brauchbaren Zustands dienen.

[167] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.19. Klausel 27 (Pkt 3.2 des Vertragsformblatts):

- Energiekosten für die Allgemeinflächen, insbesondere Heizung, Kühlung, Lüftung etc.

[168] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[169] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB und intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Es führte aus, der Betriebskostenkatalog des MRG enthalte keine vergleichbare Bestimmung. § 24 Abs 2a MRG regle die Pauschalverrechnung zuordenbarer Energiekosten an die Benützer von Gemeinschaftsanlagen. Die vorliegende Klausel erstrecke sich allerdings auf jegliche Energiekosten und „Allgemeinflächen“. Darunter fielen bei kundenfeindlichster Auslegung auch Gemeinschaftsanlagen iSd § 24 Abs 1 MRG, für die eine Betriebskostenüberwälzung im Vollanwendungsbereich des MRG eine Benutzungsberechtigung des Mieters für die Gemeinschaftsanlagen vorsehe. Eine solche Einschränkung fehle der Klausel 27. Darüber hinaus umfasse die Überwälzung uneingeschränkt jegliche Energiekosten im Zusammenhang mit Allgemeinflächen, wovon etwa auch Energiekosten für Erhaltungsarbeiten, etwa zur Trockenlegung nach Wasserschäden, erfasst seien. Die Klausel 27 sei daher auch im Teilanwendungsbereich des MRG gröblich benachteiligend. Sie sei darüber hinaus wegen der unabsehbaren Belastung intransparent.

[170] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel erfasse keine Gemeinschaftsanlagen. Bereits der Ausdruck „Energiekosten für Allgemeinflächen“ sei ausreichend bestimmt. Es gehe klar hervor, dass Energiekosten im Zusammenhang mit Erhaltungsmaßnahmen nicht erfasst seien.

Der Senat hat erwogen:

[171] Die Revision der Beklagten negiert das Gebot der kundenfeindlichsten Auslegung (RS0016590) im Verbandsprozess nach § 29 KSchG. Soweit sie den Ausführungen des Berufungsgerichts, wonach der Wortlaut der Klausel auch die Überwälzung von Energiekosten im Zusammenhang mit Erhaltungsarbeiten gestatte, unter Hinweis auf die demonstrative Aufzählung im Klammerausdruck entgegentritt, lässt sie außer Acht, dass diese durch den Zusatz „etc“ nicht geeignet ist, zu einer für den Verbraucher erkennbaren Abgrenzung zu führen.

[172] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.20. Klausel 28 (Pkt 3.2 des Vertragsformblatts):

Der Mieter erteilt seine ausdrückliche Zustimmung zu einer angemessenen Versicherung des Hauses gegen auch andere als durch die Versicherung im Sinne des § 21 Abs 1 Z 4 und 5 MRG gedeckten Schäden, wie insbesondere gegen Glasbruch hinsichtlich der Verglasung der der allgemeinen Benützung dienenden Räume des Hauses einschließlich aller Außenfenster oder gegen Sturmschäden, bzw zur Erneuerung oder Änderung allenfalls bereits diesbezüglich bestehender Versicherungsverträge, sowie zum Abschluss von Vollwartungsverträgen für Lift, Be- und Entlüftung, automatisches Tor und dergleichen. Der Mieter nimmt zur Kenntnis, dass das Haus als solches gegen Elementarschäden versichert ist.

[173] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[174] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als (jedenfalls) intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Es führte aus, Klauseln über die Vorwegzustimmung zu Versicherungsverträgen seien im Teilanwendungsbereich des MRG als intransparent beurteilt worden, wenn darin nicht erwähnt werde, dass mit der Zustimmung eine mögliche Kostenerhöhung verbunden sei. Auch die Regelung betreffend den Abschluss von Wartungsverträgen sei intransparent, weil der Mieter aufgrund der bloß demonstrativen Aufzählung die auf ihn zukommende Belastung bei Vertragsabschluss nicht abschätzen könne.

[175] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Zustimmung zum Abschluss von Versicherungsverträgen sei schon deshalb zulässig, weil sie keine Kostenüberwälzung enthalte. Bereits die Zustimmung zu Vollwartungsverträgen sei ausreichend bestimmt, die Angabe, dass diese „für Lift, Be- und Entlüftung, automatisches Tor und dergleichen“ abgeschlossen würden, diene nur der weiteren Erklärung.

Der Senat hat erwogen:

[176] C.20.1. Wie vom Berufungsgericht zutreffend ausgeführt, leitet der Oberste Gerichtshof aus der Nichterwähnung des Umstands, dass mit der Zustimmung zum Abschluss von und dem Beitritt zu Versicherungsverträgen eine mögliche Kostenerhöhung verbunden sein kann, eine Intransparenz der eine entsprechende Zustimmung enthaltender Klauseln ab, weil der Mieter über die Tragweite seiner Einwilligung im Unklaren gelassen wird (1 Ob 241/06g Rz 18 [Klausel 11]; vgl RS0122134). Einen derartigen klarstellenden Hinweis enthält die Klausel 28 allerdings nicht. Vielmehr müsste der Mieter versuchen, aus der Positionierung der Klausel 28 als Teil des höchst umfangreichen Vertragspunkts 3.2 des Vertragsformulars und der Zusammenschau der Klausel 28 mit der in Klausel 14 enthaltenen Überwälzung eines „Anteil[s] an Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben in analoger Anwendung der §§ 21 ff MRG“ zu schließen, ob seine Zustimmung zum Abschluss von Versicherungen gemäß der Klausel 28 zu einer erhöhten Kostenbelastung seinerseits führen könnte. Dies widerspricht den Vorgaben des § 6 Abs 3 KSchG.

[177] C.20.2. Aus denselben Gründen erweist sich auch die ebenfalls in der Klausel 28 vorgesehene Zustimmung zum Abschluss von Wartungsverträgen – zumal für einen nicht abschließenden Katalog von Anlagen – als intransparent.

[178] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.21. Klausel 29 (Pkt 3.2 des Vertragsformblatts):

Der Vermieter ist berechtigt, die Abrechnung der Wärme- bzw. Kaltwasserkosten über Dritte durchführen zu lassen. Der Mieter verpflichtet sich in diesem Fall, mit einem vom Vermieter beauftragten Abrechnungsunternehmen (z.B. i* GmbH) einen Einzelwärmelieferungsvertrag zur Direktverrechnung der Wärme- bzw. Kaltwasserkosten abzuschließen.

[179] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[180] Das Berufungsgericht erblickte – gestützt auf die Entscheidungen 8 Ob 37/23h (Klausel 7) und 8 Ob 74/24a (Klausel 43) – einen Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 2 KSchG und eine gröbliche Benachteiligung gemäß § 879 Abs 3 ABGB darin, dass die Klausel dem Vermieter ermögliche, eine wohl eigene Abrechnungspflicht auf unbestimmte Dritte zu überbinden und den Mieter verpflichte, Verträge zu unbekannten Kosten mit einem vom Vermieter ausgesuchten Unternehmen abzuschließen. Darüber hinaus sei die Klausel intransparent, weil darin einerseits nur von der Durchführung der Abrechnung die Rede sei, andererseits der Mieter aber auch einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Dritten schließen solle.

[181] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, sie überbinde keine eigene Abrechnungspflicht, weil sie nicht als Wärmeabgeber iSd § 2 Z 3 HeizKG anzusehen sei. Die Klausel sei auch nicht gröblich benachteiligend, weil das Wohngebäude von der W* GmbH mit Fernwärme und -kälte versorgt werde, weshalb die Beklagte mit der i* GmbH einen Rahmenvertrag zur Wärme- bzw Kältelieferung abgeschlossen habe. Diese sei Wärme- bzw Kältelieferant gegenüber den Mietern und übernehme die Abrechnung der Wärme- bzw Kaltwasserkosten. Damit korrespondiere, dass sich die Mieter mietvertraglich zu einem Vertragsabschluss mit der i* GmbH verpflichteten.

Der Senat hat erwogen:

[182] C.21.1. Der Oberste Gerichtshof hat im Zusammenhang mit einer der vorliegenden Klausel 29 fast gleichlautenden Klausel hervorgehoben, dass die Abrechnungspflicht für die nach § 21 Z 1 MRG als Betriebskosten geltenden Kosten für die Versorgung des Hauses mit Wasser nach § 21 Abs 3 MRG den Vermieter trifft; weiters, dass ihn in jenen Fällen, in denen eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage besteht und er als Wärmeabgeber iSd § 2 Z 3 HeizKG anzusehen ist, nach § 17 Abs 1 HeizKG die Verpflichtung zur periodischen schriftlichen Abrechnung der Heizkosten trifft. Daher beurteilte er eine Klausel, der eine Einschränkung des Anwendungsbereichs auf Fälle, in denen der Vermieter nicht Wärmeabgeber ist, bei kundenfeindlichster Auslegung nicht entnommen werden konnte, als unzulässig (8 Ob 37/23h Rz 11).

[183] C.21.2. Die Verpflichtung des Mieters mit einem „vom Vermieter beauftragten Abrechnungsunternehmen“ einen Einzelwärmelieferungsvertrag zur Direktverrechnung der Wärme- und Kältekosten zu schließen, beurteilte er als gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB. Dabei wurde hervorgehoben, dass es nicht um die Frage gehe, ob ein Vermieter den Mietvertrag vom Abschluss eines Einzelwärmelieferungsvertrags mit einem bestimmten Unternehmen abhängig machen könne, weil die Klausel darüber hinausgehe, indem sie den Mieter zum Abschluss von Lieferverträgen auch mit solchen Unternehmen verpflichtet, die vom Vermieter erst nachträglich beauftragt wurden (8 Ob 37/23h Rz 11).

[184] C.21.3. Diese Erwägungen sind auf Mietverträge im Teilanwendungsbereich des MRG übertragbar (8 Ob 74/24a Rz 100 ff).

[185] C.21.4. Rechtliche Argumente dafür, dass die vorliegende Klausel 29 einer von der zitierten Rechtsprechung abweichenden Beurteilung bedürfe, werden in der Revision nicht aufgezeigt. Die Behauptung, die Klausel sei deshalb zulässig, weil die Beklagte mangels eigenen Betriebs einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage nicht als Wärmeabgeber iSd § 2 Z 3 HeizKG zu qualifizieren sei, geht schon deshalb ins Leere, weil die Klausel auf diese behaupteten Umstände in keiner Weise Bezug nimmt.

[186] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.22. Klausel 30 (Pkt 3.3 des Vertragsformblatts):

Der Mieter stimmt dem Abschluss, der Erneuerung, der Erweiterung und/oder der Änderung von Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses, insbesondere gegen Leitungswasserschäden, Glasbruch und Sturmschäden, zu bzw tritt den bestehenden Vereinbarungen bei, sodass die anteiligen Prämien über die Betriebs- und Nebenkosten weiterverrechnet werden. Eine Erneuerung, Erweiterung und/oder Änderung von Versicherungsverträgen kann zu einer Erhöhung der Betriebs- und Nebenkosten führen.

[187] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[188] Das Berufungsgericht verwies auf seine Beurteilung der Klauseln 16 und 28 und führte aus, die Klausel beschränke sich nicht auf die im MRG genannten Versicherungen, sondern umfasse sämtliche denkbaren „Versicherungen des Hauses“. Welche Versicherungen abgeschlossen würden, stehe im Ermessen des Vermieters. Damit könne der Mieter bei Vertragsabschluss nicht abschätzen, ob die ihn aus dem Vertrag treffenden Wohnkosten seiner Leistungsfähigkeit entsprächen.

[189] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel gehe in ihrem Regelungsbereich nicht über die in § 21 Abs 1 Z 5 und 6 MRG genannten Versicherungen hinaus. Sie sei „inhaltlich an die in der Klausel beschriebenen Schadensarten, nämlich Leitungswasserschaden, Glasbruch und Sturmschäden“ gebunden.

Der Senat hat erwogen:

[190] C.22.1. Eine Klausel, mit der der Mieter seine Zustimmung zum Abschluss, der Erneuerung und der Änderung von Verträgen über die angemessene Versicherung des Hauses gegen bestimmte Schäden erklärt, ist intransparent, wenn darin der Umstand keine Erwähnung findet, dass mit der in der Klausel erteilten Zustimmung eine mögliche Kostenerhöhung verbunden ist (4 Ob 106/21y Rz 18). Ein solcher Hinwies ist in der vorliegenden Klausel enthalten.

[191] C.22.2. Die Intransparenz der Klausel 30 ergibt sich jedoch aus folgenden Erwägungen: Im Teilanwendungsbereich des MRG gibt es – anders als im Vollanwendungsbereich des MRG – keine gesetzliche Festlegung von Aufwänden, die als Betriebskosten anzusehen sind. Daher wurde vom Obersten Gerichtshof etwa die Formulierung „[Kosten] allfällig sonstiger das Haus und seine Anlagen betreffenden Versicherungen“ in einer Klausel, die auch keinen Verweis auf § 21 MRG enthielt, als unklar iSd § 6 Abs 3 KSchG qualifiziert (9 Ob 4/23p Rz 50 ff). Auch im vorliegenden Fall ist für den Mieter die wirtschaftliche Tragweite seiner Zustimmung aufgrund der bloß demonstrativen Aufzählung ohne sonstige Konkretisierung nicht absehbar.

[192] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.23. Klausel 32 (Pkt 3.7 des Vertragsformblatts):

Der Mieter haftet dem Vermieter für alle durch verspätete Zahlungen verursachten Kosten und Auslagen (einschließlich Mahnkosten, Verzugszinsen, Prozesskosten).

[193] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[194] Das Berufungsgericht verwies auf die Rechtsprechung, nach der Klauseln, die auch bei unverschuldetem Verzug gelten, sich nicht auf die notwendigen und zweckmäßigen Kosten beschränken und keine Rücksicht auf ein angemessenes Verhältnis der Betreibungskosten zur betriebenen Hauptforderung nehmen, nach § 879 Abs 3 ABGB unwirksam seien.

[195] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel entspreche § 1333 Abs 2 ABGB, weil sie dem Mieter auch bei kundenfeindlichster Auslegung nur notwendige und zweckmäßige Kosten auferlege.

Der Senat hat erwogen:

[196] C.23.1. Eine Klausel weicht von § 1333 Abs 2 ABGB ab, wenn sie keine Einschränkung auf notwendige und zweckmäßige Betreibungskosten enthält (vgl RS0110991 [T5]; RS0121945) und nicht auf das angemessene Verhältnis zwischen Kosten und betriebener Forderung Bedacht nimmt (RS0129621; 7 Ob 111/25m Rz 40). Diese Abweichung begründet eine gröbliche Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 ABGB (vgl 7 Ob 169/24i Rz 68). Dazu kommt, dass § 1333 Abs 2 ABGB schon nach seinem Wortlaut Verschulden voraussetzt (vgl nur Karner in KBB8 [2026] § 1333 ABGB Rz 7).

[197] C.23.2. Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannte, umfasst die Klausel 32 außergerichtliche Betreibungskosten („Mahnkosten“), ohne diese entsprechend § 1333 Abs 2 ABGB auf notwendige, zweckmäßige und in einem angemessenen Verhältnis zur betriebenen Forderung stehende Kosten einzuschränken. Woraus die Revision – ohne Anhaltspunkt dafür im Wortlaut der Klausel – entsprechende Einschränkungen ableiten will, ist nicht nachvollziehbar.

[198] C.23.3. Dazu kommt, dass dem Mieter durch die Klausel 32 in Abweichung von § 1333 Abs 2 ABGB auch solche Kosten und Aufwände auferlegt werden, die ohne sein Verschulden entstanden sind.

[199] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.24. Klausel 35 (Pkt 4.2 des Vertragsformblatts):

Etwaige nach Übergabe des Mietgegenstandes hervorgekommene Mängel, die dessen Brauchbarkeit oder ein Ausstattungsmerkmal beeinträchtigen, sind dem Vermieter unverzüglich schriftlich anzuzeigen.

[200] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[201] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB und intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Sie gehe über die Anzeigepflicht gemäß § 1097 ABGB und die Rügeobliegenheit des (nur im Vollanwendungsbereich anwendbaren) § 15a Abs 2 Satz 3 MRG unter anderem dadurch hinaus, dass sie die Schriftform verlange. Sie kläre nicht über mögliche Schadenersatzpflichten bei Pflichtverletzungen auf. Darüber hinaus bleibe für den Durchschnittsverbraucher unklar, dass es sich beim Begriff der „Ausstattungsmerkmale“ um einen juristischen Begriff aus dem hier nicht anwendbaren Bereich des MRG handle. Die Klausel sei geeignet, den Verbraucher von der Geltendmachung seiner Rechte abzuhalten.

[202] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel 32 gehe nicht über den Inhalt des § 1097 ABGB hinaus. Ein Schriftformgebot sei nach § 6 Abs 1 Z 4 KSchG zulässig. Es diene der Dokumentation. Der Begriff „Ausstattungsmerkmal“ sei nicht als juristischer Fachbegriff gebraucht, sondern entstamme dem alltäglichen Sprachgebrauch. Seine Verwendung begründe keine Intransparenz.

Der Senat hat erwogen:

[203] C.24.1. § 1097 ABGB statuiert eine Rechtspflicht des Bestandnehmers, die den Zweck hat, den Bestandgeber in die Lage zu versetzen, seiner Instandhaltungspflicht nachzukommen (RS0020583; Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 [2017] § 1097 Rz 1). Nach dispositivem Recht besteht kein Formerfordernis für die Anzeige (Lovrek aaO Rz 3). Der Oberste Gerichtshof erachtete in diesem Zusammenhang als maßgeblich, dass ein Beharren auf der Schriftform in jedem Fall, besonders bei Gefahr in Verzug, zeitvergeudend ist und die Interessen des Mieters an einer raschen Behebung erheblich beeinträchtigt (7 Ob 78/06f [Klausel 21]).

[204] C.24.2. Dazu kommt, dass die Klausel 35 dem Mieter für die Mängelanzeige in Abweichung von § 1097 ABGB und ohne sachliche Rechtfertigung – eine solche kann im Bedürfnis nach Dokumentation nicht gesehen werden, weil der Vermieter selbst für die Dokumentation sorgen könnte (7 Ob 78/06f [Klausel 21]) – eine schriftlich zu erstattende Anzeige auferlegt. Die hier zu beurteilende Klausel weicht insofern von der in der Entscheidung 6 Ob 162/24b als zulässig erkannten Klausel 10 ab (6 Ob 162/24b Rz 121 ff).

[205] Die dargestellte Abweichung vom dispositiven Recht führt, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführte, zur Beurteilung der Klausel 35 als gröblich benachteiligend gemäß § 879 Abs 3 ABGB.

[206] C.24.3. Soweit die Revision die Zulässigkeit der Klausel aus § 6 Abs 1 Z 4 KSchG ableiten will, verkennt sie den Inhalt dieser Bestimmung: Nach § 6 Abs 1 Z 4 KSchG darf eine vom Verbraucher dem Unternehmer abgegebene Anzeige oder Erklärung keiner strengeren Form als der Schriftform oder besonderen Zugangserfordernissen unterworfen werden. Damit ist nichts darüber ausgesagt, ob ein in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltenes, nicht gegen § 6 Abs 1 Z 4 KSchG verstoßendes Schriftformerfordernis nach einer anderen Norm – im vorliegenden Fall nach § 879 Abs 3 KSchG – unwirksam ist (vgl Kathrein/Schoditsch in KBB8 [2026] § 6 KSchG Rz 2). Für die Beklagte ist aus diesem Argument daher nichts zu gewinnen.

[207] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel zutreffend als unzulässig.

C.25. Klausel 36 (Pkt 5.1 des Vertragsformblatts):

Der Hauptmietzins ist wertgesichert. Die Wertsicherung erfolgt auf Basis des von der Bundesanstalt „Statistik Österreich“ monatlich verlautbarten Verbraucherpreisindex 2020 („VPI 2020“). Ausgangsbasis ist die Indexzahl des Monats September. Die Berechnung erfolgt einmal jährlich am Beginn des Kalenderjahres (dh mit Wirkung zum 01.01. jedes Kalenderjahres), erstmalig in dem dem Mietbeginn folgenden Kalenderjahr. Die Anpassung erfolgt zu 100 % in dem Ausmaß, in dem sich der genannte Index gegenüber der Ausgangsbasis verändert. Die für die Neuberechnung herangezogene Indexzahl stellt die Ausgangsbasis für die jeweils nachfolgende Berechnung dar. Sollte der VPI 2020 nicht mehr verlautbart werden, tritt an seine Stelle der jeweilige Nachfolgeindex oder ein gleichwertiger Index. Dem Vermieter steht das Recht zu, die Wertsicherungsdifferenz rückwirkend für die Dauer von 3 (drei) Jahren einzuheben (§ 1486 ABGB).

[208] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[209] Das Berufungsgericht beurteilte die Wertsicherungsklausel als unzulässig. Sie verstoße gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG in der im Entscheidungszeitpunkt anzuwendenden Fassung vor BGBl I 110/2025. Darüber hinaus berücksichtige die Klausel bei kundenfeindlichster Auslegung auch Anstiege des Verbraucherpreisindex vor Abschluss des jeweiligen Mietvertrags, nämlich ab September des Vorjahres. Ein angebliches redaktionelles Versehen stehe nicht fest und könne im Verbandsverfahren bei Prüfung einer unstrittig in einem Vertragsformblatt verwendeten Klausel nicht berücksichtigt werden. Die Regelung des Ersatzindex lasse nicht erkennen, welcher Index dem Verbraucherpreisindex am meisten entspreche. Die Klausel sei daher – ungeachtet der behaupteten Teilbarkeit – zur Gänze unzulässig.

[210] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Festlegung des Monats September als Ausgangswert führe nicht zu einer Bezugnahme auf einen in der Vergangenheit liegenden Basiswert, weil der „konkrete Septemberwert jeweils bei Abschluss des Vertrags festgelegt“ werde und sich auf den September des Jahres des Mietbeginns beziehe. Es liege auch kein Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG idF vor BGBl I 110/2025 vor. Die Bestimmung des Nachfolgeindex sei objektiv möglich. Bei der Regelung des Nachfolgeindex handle es sich um eine gegenüber der Regelung der Wertsicherung eigenständige Vertragsbestimmung.

Der Senat hat erwogen:

[211] C.25.1. Für die Qualifikation einer Klausel als eigenständig iSd § 6 KSchG kommt es darauf an, ob ein materiell eigenständiger Regelungsbereich vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn die Bestimmungen isoliert voneinander wahrgenommen werden können (6 Ob 78/25a Rz 50; vgl RS0121187 [T1]). Jede der mehreren Regelungen muss für sich allein verständlich sein und einen eigenen (anderen) Regelungsinhalt haben (6 Ob 78/25a Rz 50; 7 Ob 27/25h Rz 26).

C.25.2. Im vorliegenden Fall enthält der Punkt 5.1. des Vertragsformblatts drei eigenständige Regelungsbereiche:

[212] Der erste Regelungsbereich umfasst die Vereinbarung der Wertsicherung sowie deren Ausgestaltung (Sätze 1 bis 6). Soweit ein Ersatzindex angeordnet wird (Satz 7), liegt darin eine materiell eigenständige Regelung (vgl 6 Ob 78/25a Rz 51 f). Eine weitere materiell eigenständige Regelung ist in der in Satz 8 der Klausel getroffenen Bestimmung des Zeitraums der rückwirkenden Einforderbarkeit zu sehen. Wie im Folgenden ausgeführt, ist im vorliegenden Fall allerdings die gesamte Klausel 36 unzulässig:

[213] C.25.3. § 6 Abs 2 Z 4 KSchG in der Stammfassung des BGBl I 1979/140 regelte, dass für den Verbraucher solche (nicht im Einzelnen ausgehandelten) Vertragsbestimmungen iSd § 879 ABGB nicht verbindlich sind, nach denen dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht.

[214] Diese Bestimmung wurde zuletzt vom 10. Senat des Obersten Gerichtshofs in einem Individualprozess dahin ausgelegt, dass sie auf Dauerschuldverhältnisse (etwa Bestandverträge), die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen sei, nicht anwendbar sei (10 Ob 15/25s; RS0135478).

[215] In der Folge hat der Gesetzgeber den sachlichen Anwendungsbereich der Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG im Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG, BGBl I 110/2025) im Sinn der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 10 Ob 15/25s legistisch klargestellt und den bisherigen Wortlaut des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG durch die einschränkende Anfügung ergänzt, „[…], es sei denn, es handelt sich um ein Dauerschuldverhältnis, das darauf angelegt ist, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist“ (vgl dazu 6 Ob 67/25h Rz 22 ff; 6 Ob 78/25a Rz 12 ff).

[216] C.25.4. Diese Änderung ist mit 1. 1. 2026 in Kraft getreten und aufgrund der ausdrücklichen gesetzlichen Anordnung in § 41a Abs 41 KSchG auch auf Verträge anzuwenden, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden (6 Ob 67/25h Rz 27; 6 Ob 78/25a Rz 17). Der Oberste Gerichtshof hat auf diese Klärung einer zuvor unklaren Gesetzeslage auch im hier vorliegenden Anlassfall Bedacht zu nehmen (6 Ob 67/25h Rz 27 ff; 6 Ob 78/25a Rz 17 ff).

[217] Mit dem ZIAG ist unter Bedachtnahme auf die nunmehr maßgebliche aktuelle Fassung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG daher gesetzlich klargestellt, dass dieser auf Bestandverhältnisse, die darauf angelegt sind, dass die Vermieter ihre Leistung nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig erbringen, nicht anzuwenden ist (6 Ob 67/25h Rz 33; 6 Ob 78/25a Rz 23).

[218] Die Unzulässigkeit der Klausel 28 kann daher nicht mehr auf einen Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG gestützt werden.

[219] C.25.5. Das führt allerdings nicht zur Zulässigkeit der hier zu beurteilenden Wertsicherungsklausel:

[220] Die Vereinbarung eines längere Zeit vor dem Vertragsabschluss liegenden Ausgangsmonats für die Wertsicherung kann der Geltung einer Wertsicherungsklausel unter dem Aspekt des § 864a ABGB entgegenstehen (vgl 10 Ob 50/11t) oder im Rahmen der nachgelagerten Inhaltskontrolle gemäß § 879 Abs 3 ABGB bzw § 6 Abs 1 Z 5 KSchG zur Beurteilung führen, dass die Wertsicherungsabrede mangels gebotener sachlicher Rechtfertigung nicht wirksam vereinbart wurde (6 Ob 78/25a Rz 28).

[221] Zwar bewirkt nicht jede Vereinbarung eines vor Vertragsabschluss liegenden Ausgangsbasis die Unzulässigkeit der Wertsicherungsabrede. So kann etwa eine an die zuletzt verlautbarte Indexzahl anknüpfende Wertsicherungsvereinbarung als verkehrs- und branchenüblich und damit nicht ungewöhnlich iSd § 864a ABGB angesehen werden (10 Ob 15/25s; vgl 6 Ob 78/25a Rz 29). Auch im Lichte des Sachlichkeitsgebots des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG sowie des § 879 Abs 3 ABGB erscheint es sachlich gerechtfertigt, auf einen solchen nahe am Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegenden Ausgangswert abzustellen (10 Ob 15/25s; vgl 6 Ob 78/25a Rz 29).

[222] Allerdings kann eine vereinbarte Wertsicherung im Licht des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und § 879 Abs 3 ABGB bedenklich sein, wenn die Regelung in einem maßgeblichen Umfang die Einbeziehung von Wertentwicklungen in die Valorisierung des Mietzinses zulässt, die vor dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses liegen (10 Ob 14/26w Rz 21 [12 Monate vor Vertragsabschluss]; 6 Ob 78/25a Rz 28; 1 Ob 87/25p Rz 26 und andere Entscheidungen; vgl RS0142805).

[223] C.25.6. An diese Rechtsprechung knüpft die mit dem ZIAG zum 1. 1. 2026 neu eingeführte Vorschrift des § 879a ABGB an. § 879a ABGB ist nach der Übergangsbestimmung des § 1503 Abs 30 ABGB auch auf vor dem Inkrafttretenszeitpunkt geschlossene Verträge anzuwenden (6 Ob 78/25a Rz 31) und daher auch im vorliegenden Revisionsverfahren zu beachten.

[224] C.25.7. Nach dieser Bestimmung ist bei Wertsicherungsvereinbarungen für Dauerschuldverhältnisse bei der Beurteilung der Frage, ob durch Bezugnahme auf eine vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegende Indexzahl eine gröbliche Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB vorliegt, neben dem zeitlichen Abstand auch zu berücksichtigen, ob wegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge eine parallel laufende Wertsicherung all dieser Verträge zweckmäßig ist. Von einer gröblichen Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB ist jedenfalls dann nicht auszugehen, wenn wegen zwingender gesetzlicher Vorgaben die bis zum Vertragsabschlusszeitpunkt verstrichene Zeit bei der Entgeltbemessung nicht berücksichtigt werden konnte.

[225] C.25.8. § 879a ABGB konkretisiert durch näher spezifizierte Abwägungskriterien den Beurteilungsmaßstab in Ansehung der Frage, ob durch Wertsicherungsvereinbarungen in Dauerschuldverhältnissen, die auf eine vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegende Indexzahl Bezug nehmen, eine gröbliche Benachteiligung iSd § 879 Abs 3 ABGB erfolgt (RS0016914 [T146, T148]).

[226] § 879a Satz 1 ABGB nennt dafür zwei Kriterien: Erstens den „zeitlichen Abstand“ und zweitens den Umstand, „ob wegen einer Vielzahl gleichartiger Verträge eine parallel laufende Wertsicherung all dieser Verträge zweckmäßig ist“ (10 Ob 14/26w Rz 28).

[227] C.25.9. Die vorliegend zu beurteilende Klausel 36 nennt als Ausgangsbasis „die Indexzahl des Monats September“. Anhaltspunkte dafür, dass – wie die Beklagte in der Revision behauptet – stets der Monat September des Jahres, in dem der Vertragsabschluss liegt, gemeint sein soll, sind der Klausel nicht zu entnehmen. Bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung deckt der Wortlaut der Klausel auch die Heranziehung (irgend-)eines in der Vergangenheit liegenden Monats September. Dafür fehlt eine sachliche Rechtfertigung iSd § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und § 879 Abs 3 ABGB.

[228] Die fehlende Klarstellung, welches Kalenderjahr relevant ist, macht die Definition des Ausgangswerts der Wertsicherung zudem intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG.

[229] C.25.10. Da es sich bei der Regelung der Wertsicherung und der Festlegung ihres Basiswerts nicht um materiell eigenständige Regelungsbereiche handelt, zieht die Unwirksamkeit der Festlegung des Basiswerts die Unwirksamkeit der Anordnung der Wertsicherung in der Klausel 36 im Umfang der in Satz 1 bis 6 der Klausel getroffenen Regelung nach sich.

[230] C.25.11. Im vorliegenden Fall setzen sowohl die Bestimmung über den Ersatzindex (Satz 7 der Klausel 36) als auch die Regelung des Nachforderungszeitraums (Satz 8 der Klausel 36) notwendig eine (wirksame) Wertsicherungsklausel voraus. Ohne eine solche geht ihr Regelungsinhalt ins Leere. Eine wirksame Wertsicherungsklausel enthält das Vertragsformblatt aber – wie ausgeführt – nicht. Die hier zu beurteilenden Bestimmungen über den Ersatzindex und den Rückforderungszeitraum, die an die unzulässige Wertsicherungsklausel anknüpfen, sind daher ihrerseits ebenfalls unzulässig (vgl RS0122040 [T4] zum Verweis auf unzulässige Klauseln).

[231] Das Berufungsgericht beurteilte daher zutreffend die gesamte Klausel 36 als unzulässig.

C.26. Klausel 37 (Pkt 5.2 des Vertragsformblatts):

Durch die Entgegennahme des Mietzinses oder eine Vorschreibung ohne Erhöhungsbetrag verzichtet der Vermieter nicht auf die sich aus der Wertsicherung ergebenden Erhöhungsbeträge. [Erhöhungsbeträge können nach freier Wahl des Vermieters auch nachträglich im Rahmen der gesetzlichen Verjährungsfristen in Rechnung gestellt werden.]

[232] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel – wobei der in eckige Klammern gesetzte Teil nicht beanstandet war – als unzulässig.

[233] Das Berufungsgericht erkannte einen Verstoß gegen § 10 Abs 3 KSchG weil die Rechtswirksamkeit einer – bei Hinzutreten bestimmter Umstände anzunehmenden – konkludenten Erklärung des Vermieters ausgeschlossen werden. Darüber hinaus knüpfe die Klausel an der unzulässigen Klausel über die Wertsicherung an und sei deshalb selbst unwirksam.

[234] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel stehe im Einklang damit, dass eine Verzichtserklärung des Vermieters ohne im Einzelfall hinzutretende Umstände nicht anzunehmen sei. Die Klausel 37 enthalte keinen Verweis auf die Klausel 36.

Der Senat hat erwogen:

[235] C.26.1. Wie bereits ausgeführt, führt die Unzulässigkeit einer Bestimmung, auf die verwiesen wird, zwingend zur Unzulässigkeit der verweisenden Bestimmung (RS0122040). Denn durch den Verweis wird die Bestimmung, auf die verwiesen wird, zu einem Teil der verweisenden Bestimmung, sodass eine getrennte Beurteilung nicht mehr möglich ist (9 Ob 27/21t Rz 38).

[236] C.26.2. Im vorliegenden Fall enthält die Klausel 37 zwar keinen ausdrücklich formulierten Verweis, knüpft aber materiell an die Klausel 36, konkret, die darin vorgesehene – unzulässige – Wertsicherung an. Ohne wirksam vereinbarte Wertsicherung hat eine Regelung wie die vorliegende Klausel 37, mit der ein konkludenter Verzicht auf die sich aus der Wertsicherung ergebenden Erhöhungsbeträge ausgeschlossen wird, keinen denkmöglichen Anwendungsbereich. Wäre sie dennoch Teil des Mietvertrags, wäre sie geeignet, beim Durchschnittsverbraucher eine Unsicherheit über die Verpflichtung zur Leistung von Erhöhungsbeträgen hervorzurufen.

[237] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.27. Klausel 38 (Pkt 6.1 des Vertragsformblatts):

Die Kaution ist nach Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung bzw Übergabe des Mietgegenstandes zurückzustellen, sofern dann feststeht, dass keine Gegenforderungen des Vermieters aus diesem Vertrag bestehen (Beschädigungen, Reinigungs- und Speditionskosten, Mietrückstände, Kosten, Gerichts- oder Anwaltskosten ua).

[238] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[239] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG, weil unklar bleibe, wann bzw unter welchen Voraussetzungen „feststehe“, dass dem Vermieter keine Forderungen aus dem Vertrag zustünden. Darüber hinaus bleibe offen, was unter „Kosten“ und anderen („ua“) Gegenforderungen zu verstehen sei. Die Klausel verweise zudem auf die unwirksame Klausel 32.

[240] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel sei ausreichend bestimmt, zumal auch in § 16b Abs 2 MRG nicht geregelt sei, unter welchen Voraussetzungen „feststehe“, dass keine berechtigten Forderungen des Vermieters bestünden. Die Aufzählung der von den Gegenforderungen des Vermieters erfassten Positionen sei lediglich verdeutlichend, sodass eine ausreichende Bestimmbarkeit vorliege. Die Klausel 38 beinhalte auch keinen Verweis auf die Klausel 32.

Der Senat hat erwogen:

[241] C.27.1. Der Oberste Gerichtshof hat eine Klausel, nach der der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution erst zurückzustellen hatte, „wenn und sobald feststeht, dass dem Vermieter aus diesem Mietverhältnis weder der Mietzins, Kosten, Schäden oder anderem eine Forderung gegen den Mieter zustehen“ als intransparent gemäß § 6 Abs 3 KSchG beurteilt, weil unklar blieb, wann bzw unter welchen Voraussetzungen (gerichtliche Feststellungen, Gutachten eines Sachverständigen, ...) „feststeh[e]“, dass dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis zustünden, und was – abgesehen von Mietzins, Kosten und Schäden – unter einer Forderung aus „anderem“ zu verstehen sei (2 Ob 36/23t Rz 18 [Klausel 15]).

[242] Zutreffend führte das Berufungsgericht aus, dass die selben Unklarheiten auch der im vorliegenden Verfahren zu beurteilenden Klausel 38 anhaften.

[243] C.27.2. Soweit die Revision mit der Entscheidung 3 Ob 624/86 argumentiert, stammt diese aus einer Zeit vor Normierung des Transparenzgebots des § 6 Abs 3 KSchG.

[244] Die Aufzählung im Klammerausdruck „Beschädigungen, Reinigungs- und Speditionskosten, Mietrückstände, Kosten, Gerichts- oder Anwaltskosten ua“ kann bei kundenfeindlichster Auslegung – entgegen den Ausführungen der Revision – schon deshalb nicht als bloße Verdeutlichung von Forderungen des Vermieters „aus diesem Vertrag“ angesehen werden, weil es sich bei den erwähnten Gerichts- und Anwaltskosten nicht um aus dem Mietvertrag selbst entspringende Kosten handelt, sodass auch dem Zusatz „ua“ (und andere) nicht der Inhalt zugemessen werden kann, auf aus dem Mietvertrag entspringende Forderungen des Vermieters beschränkt zu sein.

[245] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.28. Klausel 39 (Pkt 6.2 des Vertragsformblatts):

Die Kaution ist wie der Hauptmietzins wertgesichert. Der Vermieter ist daher berechtigt, gemeinsam mit einer Wertanpassung des Hauptmietzinses eine entsprechende Aufstockung der Kaution vorzuschreiben, sobald die (jeweilige) Kautionssumme aufgrund der Wertsicherung (jeweils) um zumindest 20 % (zwanzig Prozent) erhöht wird.

[246] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig, weil sie an die unzulässige Klausel 36 anknüpfe.

[247] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel 39 verweise aus den von ihr zur Klausel 36 ausgeführten Gründen nicht auf eine unzulässige Klausel.

Der Senat hat erwogen:

[248] Wie ausgeführt, ist die Klausel 36 unzulässig.

[249] Das Berufungsgericht beurteilte daher zutreffend die an die in der Klausel 36 vorgesehene Wertsicherung anknüpfende Klausel 39 ebenfalls als unzulässig.

C.29. Klausel 40 (Pkt 6.4 des Vertragsformblatts):

Der Vermieter ist berechtigt, sämtliche Forderungen aus oder in Zusammenhang mit dem Vertrag jederzeit mit der Kaution zu verrechnen. Nimmt der Vermieter dieses Recht in Anspruch, so ist der Mieter verpflichtet, die Kaution unverzüglich wieder auf die oben genannte Höhe aufzufüllen.

[250] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[251] Das Berufungsgericht führte aus, mit dem Verweis auf die „oben genannte Höhe“ meine die Klausel – auch nach der Auslegung der Beklagten – die laut Klausel 39 wertgesicherte Kautionssumme zum Zeitpunkt der Auffüllung. Die Klausel 40 sei daher infolge Verweises auf eine unzulässige Klausel selbst unzulässig.

[252] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, mit der „oben genannten Höhe“ sei die Höhe gemäß Punkt 6.1 des Vertragsformblatts, wobei sich die Auffüllung auf eine Kaution von drei Bruttomietzinsen „samt einer allenfalls zulässig vorgeschriebenen Wertanpassung“ „ausschließlich“ aus dem Sinnzusammenhang des Mietvertrags ergebe; es werde nicht „konkret“ auf die Klausel 36 Bezug genommen.

Der Senat hat erwogen:

[253] C.29.1. Die Vorinstanzen beurteilten die Verpflichtung zur Auffüllung der Kaution als intransparent, weil die Auffüllung nach kundenfeindlichster Auslegung auf die gemäß Klausel 39 wertgesicherte Höhe der Kautionssumme stattzufinden habe. Die Beklagte bestreitet in ihrer Revision nicht, dass dies aus dem Sinnzusammenhang des Vertrags abgeleitet werden kann. Sie steht auf dem Standpunkt, dass auch Erhöhungsbeträge geschuldet seien, sofern sie zulässiger Weise vereinbart worden seien.

[254] C.29.2. Auf eine etwaige teilweise Zulässigkeit der beanstandeten Klauseln kann im Verbandsverfahren nach § 28 KSchG nicht Rücksicht genommen werden, weil eine geltungserhaltende Reduktion nicht möglich ist (RS0038205).

[255] Es wurde bereits ausgeführt, dass die Klausel 39 über die Wertsicherung der Kaution unzulässig ist. Eine geltungserhaltende Reduktion im Sinn einer Aufrechterhaltung der Verpflichtung zur Auffüllung der Kaution auf den ursprünglich geschuldeten Betrag kommt im vorliegenden Verbandsverfahren nicht in Betracht.

[256] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.30. Klausel 42 (Pkt 7.1 des Vertragsformblatts):

Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die an vom Mieter eingebrachten Gegenständen/Einrichtungen entstehen, es sei denn, der Vermieter hat solche Schäden grob fahrlässig oder vorsätzlich verursacht.

[257] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[258] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB: Nach § 6 Abs 1 Z 9 KSchG könne der Unternehmer seine Haftung für andere Schäden als Personenschäden für den Fall ausschließen oder einschränken, dass ihn oder seine Gehilfen, Leute oder Betriebsgehilfen nur ein leichtes Verschulden treffe. Auch eine solche Freizeichnung bedürfe noch einer besonderen Rechtfertigung nach § 879 Abs 3 KSchG.

[259] Die Klausel weiche zum Nachteil des Verbrauchers von § 6 Abs 1 Z 9 KSchG ab, weil vom gänzlichen Haftungsausschluss des ersten Satzes nur für vom Vermieter selbst grob fahrlässig oder vorsätzlich verursachte Schäden eine Ausnahme gemacht werde, nicht hingegen für Schäden, die durch Personen, für die der Vermieter einzustehen habe, grob fahrlässig oder vorsätzlich verursacht würden. Schon das führe zur Unzulässigkeit der Klausel.

[260] Darüber hinaus könne auch eine Haftungsfreizeichnung für leichte Fahrlässigkeit unwirksam sein, wenn es um die Verletzung vertraglicher Hauptpflichten gehe. Dies sehe die Klausel aber bei kundenfeindlichster Auslegung vor.

[261] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, ein verständiger Mieter würde davon ausgehen, dass grob fahrlässig oder vorsätzlich verursachte Schädigungen durch vom Vermieter eingesetzte bzw ihm zurechenbare Personen nicht haftungsfrei blieben. Die Klausel führe auch nicht zu einer Haftungsfreizeichnung aus der fahrlässigen Verletzung von Hauptpflichten der Beklagten.

Der Senat hat erwogen:

[262] Eine Klausel, nach der der Ausschluss der Haftung für leichte Fahrlässigkeit – Personenschäden ausgenommen – umfassend sein soll und nicht zuletzt auch eine Freizeichnung bei Verletzung vertraglicher Hauptpflichten für die vom Unternehmer oder seinen Erfüllungsgehilfen verursachten Schäden erfasst, ist gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB (vgl RS0130673). Dabei ist ein Haftungsausschluss bei Verletzung der vertraglichen Hauptleistungspflichten besonders streng zu beurteilen (RS0130673 [T1]). Das Berufungsgericht hat zutreffend dargelegt, dass die in der Klausel 42 normierte Haftungsbeschränkung bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung auch solche Schadenszufügungen an vom Mieter eingebrachten Sachen erfasst, die aus der Verletzung der Hauptleistungspflicht des Vermieters – das Bestandstück in brauchbarem Zustand zu übergeben und zu erhalten und den Mieter im bedungenen Gebrauch nicht zu stören – resultieren.

[263] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.31. Klausel 43 (Pkt 7.2 des Vertragsformblatts):

Der Mieter verpflichtet sich in einvernehmlicher Abänderung der Bestimmungen des § 1096 ABGB, den Mietgegenstand einschließlich aller Einbauten und Zubehör pfleglich zu behandeln und in gutem Zustand zu erhalten.

[264] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[265] Das Berufungsgericht qualifizierte die Klausel als generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ohne entsprechendes Äquivalent, was sie gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB mache. Zudem würden durch die Festlegung der Erhaltungspflicht des Mieters entgegen § 9 Abs 1 KSchG dessen Gewährleistungsrechte ausgeschlossen.

[266] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Rechtsansicht des Berufungsgerichts sei unrichtig, weil die Abweichung von der dispositiven Bestimmung des § 1096 ABGB durch die Objektnähe des Mieters sachlich gerechtfertigt sei.

Der Senat hat erwogen:

[267] Wie bereits zu den Klauseln 17 und 18 dargelegt, bildet die „Objekt-“ oder „Gebrauchsnähe“ des Mieters keine sachliche Rechtfertigung für die (gänzliche) Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter (vgl 9 Ob 4/23p Rz 35).

[268] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.32. Klausel 44 (Pkt 7.2 des Vertragsformblatts):

Die Fliesen und der Fußboden dürfen nicht angebohrt werden.

[269] Das Erstgericht wies die Klage hinsichtlich der Klausel 44 ab.

[270] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel hingegen gestützt auf die Entscheidung 2 Ob 36/23t (Klausel 13) als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB, weil (auch) die hier zu beurteilende Klausel selbst kleinste, fachgerecht ausgeführte Bohrungen zur Montage üblicher Einrichtungsgegenstände verbiete. Diese fielen unter das verkehrsübliche Gebrauchsrecht des Mieters.

[271] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, das Anbohren von Fliesen sei nicht als üblicher Gebrauch zu qualifizieren. Bohrungen außerhalb der Fugen seien eine Beschädigung der Substanz. Darüber hinaus könnten die genannten kleinsten Bohrungen durch die Verwendung von Montageband ersetzt werden.

Der Senat hat erwogen:

[272] Der Oberste Gerichtshof billigte in der Entscheidung 2 Ob 36/23t die Beurteilung, wonach eine Klausel, die bei kundenfeindlichster Auslegung auch kleinste, fachgerecht ausgeführte Bohrungen zur Montage üblicher Einrichtungsgegenstände verbietet, zu einer unsachlichen Einschränkung des üblichen Gebrauchsrechts des Mieters führt (2 Ob 36/23t Rz 17 = RS0020760 [T11]). Gegenläufige (höchstgerichtliche) Rechtsprechung vermag die Revision nicht aufzuzeigen; sie beschränkt sich vielmehr darauf, die Rechtsbehauptung, es handle sich bei keiner denkbaren Bohrung um einen üblichen Gebrauch, aufzustellen.

[273] Die Unzulässigkeit des Verbots des Anbohrens des Bodens wird in der Revision nicht in Zweifel gezogen.

[274] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.33. Klausel 45 (Pkt 7.3 des Vertragsformblatts):

Kommt der Mieter seinen Wartungs- und Instandhaltungspflichten nicht nach, ist der Vermieter – insbesondere zur Vermeidung einer Gefährdung anderer Bewohner des Hauses – berechtigt, nach vergeblicher schriftlicher Aufforderung und Fristsetzung die Durchführung der Arbeiten im erforderlichen Ausmaß im Mietgegenstand auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen.

[275] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[276] Das Berufungsgericht führte dazu aus, die Klausel knüpfe an die unzulässige Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter mit Klausel 43 sowie den Klauseln 17 ff an, was ihre Unzulässigkeit zur Folge habe. Darüber hinaus lasse die Regelung der Ersatzvornahme das „Schonungsprinzip“ außer Acht.

[277] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel verweise nicht konkret auf die Klauseln 43 und 17 ff, sondern auf die nach dem gesamten Mietvertrag zulässiger Weise auf den Mieter überwälzten Wartungs- und Instandhaltungspflichten. Auch die Interessen des Mieters („Schonungsprinzip“) würden ausreichend berücksichtigt.

Der Senat hat erwogen:

[278] Wie bereits ausgeführt, begnügt sich das Transparenzgebot nicht mit formeller Textverständlichkeit, sondern verlangt, dass Inhalt und Tragweite vorgefasster Vertragsklauseln für den Verbraucher „durchschaubar“ sind (RS0122169). Es soll verhindern, dass der für die jeweilige Vertragsart typische Verbraucher von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird oder ihm unberechtigt Pflichten abverlangt werden (vgl RS0122169 [T7]; RS0115219 [T9]). Genau diese Gefahr bestünde aber, wenn der Verbraucher hinsichtlich der Frage, ob er eine Ersatzvornahme durch den Vermieter auf seine Kosten dulden muss, gezwungen wäre, sich hinsichtlich sämtlicher im Mietvertrag enthaltener Klauseln darüber klarzuwerden, ob sie – in der Diktion der Klausel 45 – „Wartungs- und Instandhaltungspflichten“ auf ihn überwälzen und ob dies jeweils wirksam erfolgt ist oder nicht. Sowohl die Notwendigkeit, Regelungen „zusammenzusuchen“ und ihr Verhältnis zueinander zu beurteilen (vgl 6 Ob 67/25h Rz 61; vgl RS0122040 [T16, T40]), als auch das inhaltliche Anknüpfen an unzulässigen Klauseln (vgl 9 Ob 4/23p Rz 159) – dies liegt hier, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführte – vor, begründen einen Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG.

[279] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.34. Klausel 47 (Pkt 7.4 des Vertragsformblatts):

Weiters ist der Mieter verpflichtet, die sonstigen im Benutzerhandbuch enthaltenen Anweisungen jederzeit zu beachten und diese zu befolgen.

[280] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[281] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG, weil die praktische Handhabung einer Klausel im Verbandsprozess nicht beachtlich sei, sodass das Vorbringen der Beklagten, das Benutzerhandbuch werde – entgegen der in Punkt 2.1 des Vertragsformblatts vorgesehenen Aushändigung erst bei Übergabe des Mietgegenstands – vor Unterfertigung des Mietvertrags übergeben, unbeachtlich sei. Der Verweis auf die „sonstigen im Benutzerhandbuch enthaltenen Anweisungen“ mache es für den Mieter notwendig, zu beurteilen, welche Inhalte des Benutzerhandbuchs als „sonstige Anweisungen“ zu seinen Pflichten laut Mietvertrag hinzuträten; diese Notwendigkeit des „Zusammensuchens“ führe zur Intransparenz.

[282] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel sei zulässig, weil sie den Mieter lediglich bei der Erfüllung der im Mietvertrag normierten Instandhaltungs- und Wartungspflichten unterstütze.

Der Senat hat erwogen:

[283] Die Ausführungen des Berufungsgerichts treffen zu, sodass darauf verwiesen werden kann (§ 510 Abs 3 ZPO). Soweit die Revision darin bloß Hinweise zur „Unterstützung“ sehen will, lässt sie die Formulierung außer Acht, wonach der Mieter „verpflichtet“ sei, die Anweisungen laut Benutzerhandbuch zu „befolgen“.

[284] Aus der in der Revision zitierten Entscheidung 6 Ob 272/08f, mit der die Haftung von Mietern einer Wohnung für Schimmelbildung im Bestandobjekt verneint wurde, weil diese nicht wissen konnten, dass ein über das übliche Lüftungsverhalten hinausgehendes Lüften erforderlich gewesen wäre, kann die Zulässigkeit der Klausel 47 nicht abgeleitet werden.

[285] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel zutreffend als unzulässig.

C.35. Klausel 48 (Pkt 8.1 des Vertragsformblatts):

Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter beabsichtigte Veränderungen des Mietgegenstandes mit genauen Angaben zuvor anzuzeigen und darf solche Veränderungen – auch wenn sie keine Baubewilligung erfordern – nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters durchführen. Die Anzeige hat die Verpflichtung der Kostentragung und Durchführung durch befugte Gewerbebetreibende zu enthalten. Ohne vorherige Zustimmung des Vermieters darf mit den Arbeiten nicht begonnen werden.

[286] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[287] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB und hielt fest, dass die Beklagte den vom Erstgericht erkannten Verstoß gegen § 10 Abs 3 KSchG (durch das Erfordernis einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters) in der Berufung nicht bestritt. Es führte aus, die Klausel verbiete bei kundenfeindlichster Auslegung jedwede Änderung, wodurch der Mieter im Sinn der Entscheidung 7 Ob 78/06f (Klausel 26) gröblich benachteiligt werde. Die Klausel könne nicht in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil aufgegliedert werden, weil sie insgesamt das Recht des Mieters regle, Änderungen am Bestandgegenstand vorzunehmen, und dieses von zwei kumulativen Voraussetzungen, von denen eine zulässig, die zweite unzulässig sei, abhängig mache. Die Streichung eines Klauselteils dürfe den Inhalt der betroffenen Klausel nicht grundlegend abändern. Dies wäre aber bei der von der Beklagten gewünschten Streichung des zweiten Satzteils des ersten Satzes der Klausel der Fall.

[288] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel erfasse lediglich „den Mietgegenstand an sich“, nicht jedoch „bauliche Veränderungen innerhalb des Mietgegenstands“. Bauliche Veränderungen „des Mietgegenstands an sich“ seien für die vertragsgemäße Benützung nicht erforderlich.

Der Senat hat erwogen:

[289] C.35.1. Der Oberste Gerichtshof beurteilte eine für Mietverträge im Teilanwendungsbereich des MRG vorgesehene Klausel, die „Um- und Einbauten sowie andere bauliche Änderungen“ am Mietgegenstand an die Zustimmung des Vermieters knüpfte (7 Ob 78/06f [Klausel 26]), als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB, weil sie jegliche, auch die geringfügigste, bauliche Veränderung verbietet, auch wenn sie für die vereinbarungsgemäße Verwendung des Objekts erforderlich und leicht wieder zu beseitigen ist und keine wichtigen Interessen des Bestandgebers – wie insbesondere die Substanz des Hauses oder das äußere Erscheinungsbild oder Interessen anderer Bestandberechtigter – beeinträchtigt.

[290] Die vorliegende Klausel, die „Veränderungen des Mietgegenstands“ regelt, erfasst schon nach ihrem Wortlaut auch die in der Entscheidung 7 Ob 78/06f angesprochenen geringfügigsten baulichen Veränderungen des Mietgegenstands. Gründe dafür, in Abkehr von der Entscheidung 7 Ob 78/06f eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die solche Veränderungen an die Zustimmung des Vermieters bindet, als zulässig anzusehen, werden in der Revision nicht aufgezeigt und sind auch nicht ersichtlich.

[291] C.35.2. Soweit die Revision eine Teilung der Klausel dahin anstrebt, das ihr Satz 1 unter Entfall der Voraussetzung der schriftlichen Zustimmung des Vermieters erhalten bleibe, ist das Berufungsgericht dem zutreffend nicht gefolgt:

[292] Für die Qualifikation einer Klausel als eigenständig iSd § 6 KSchG kommt es darauf an, ob ein materiell eigenständiger Regelungsbereich vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn die Bestimmungen isoliert voneinander wahrgenommen werden können (RS0121187). Dabei kommt auch der sprachlichen Unselbstständigkeit ein gewisses Gewicht zu (RS0121187 [T11]). Ergibt die Zusammenschau mehrerer Sätze die Intransparenz, so sind diese als Einheit zu beurteilen (9 Ob 4/23p Rz 24; 8 Ob 108/21x Rz 21).

[293] Die Revision strebt offenkundig – wenn auch ohne konkrete Ausformulierung des (ihrer Ansicht nach) zulässigen Klauselteils – die Aufrechterhaltung der Regelung einer Anzeigepflicht des Mieters in Satz 1 der Klausel 45 unter Entfall der Bindung an die schriftliche Zustimmung des Vermieters an.

[294] Bei der vorliegenden Gestaltung der Klausel trifft allerdings die Beurteilung des Berufungsgerichts zu, wonach in der Anzeigepflicht kein eigenständiger Regelungsbereich, sondern eine von zwei kumulativ für die Durchführung von Änderungen am Mietgegenstand erforderlichen Voraussetzungen liegt. Im Ergebnis strebt die Revision der Beklagten daher eine im Unterlassungsprozess nach § 28 KSchG unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Klausel an (RS0038205 [T32]).

[295] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel 45 daher zutreffend insgesamt als unzulässig.

C.36. Klausel 49 Teil 2 (Pkt 8.2 des Vertragsformblatts):

[Der Mieter verpflichtet sich, bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Wiederherstellung des früheren Zustandes, sofern die Vertragsparteien darüber keine andere Vereinbarung treffen.] Allfällige Investitionen, die bei Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Mietgegenstand niet- und nagelfest verbunden sind und auf deren Beseitigung der Vermieter nicht besteht, gehen ohne Anspruch auf Aufwandersatz in das Eigentum des Vermieters über.

[296] Die Vorinstanzen beurteilten den zweiten (nicht in eckiger Klammer wiedergegebenen) Teil der Klausel 49 als unzulässig.

[297] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB, weil sie das Wegnahmerecht des Mieters ohne sachliche Rechtfertigung einschränke.

[298] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel schränke das Wegnahmerecht des Mieters nicht ein, sondern normiere für den Fall, dass der Mieter von seinem Wegnahmerecht keinen Gebrauch mache, einen Verzicht des Mieters auf Aufwandsersatz.

Der Senat hat erwogen:

[299] C.36.1. Teil 2 der Klausel 49 regelt den Fall, dass der Vermieter davon Abstand nimmt, vom Mieter die Wiederherstellung des früheren Zustands (vgl § 1109 Satz 1 ABGB) zu verlangen (siehe bereits oben zur Unwirksamkeit von Teil 1 der Klausel 49). Für diesen Fall ist der Übergang „der Investitionen“ ins Eigentum des Vermieters unter Ausschluss eines Aufwandsersatzanspruchs des Mieters vorgesehen. Der Senat erblickt darin keine Einschränkung des Wegnahmerechts (vgl RS0105727) des Mieters.

[300] C.36.2. Teil 2 der Klausel 49 ist allerdings aufgrund des darin normierten generellen Ausschlusses jeglichen Ersatzanspruchs für vom Mieter getätigte Aufwendungen unzulässig:

[301] § 1097 ABGB (beziehungsweise der im Teilanwendungsbereich des MRG nicht zur Anwendung kommende § 10 MRG) enthält eine gegenüber anderen bereicherungsrechtlichen Grundsätzen spezielle Regelung der Ansprüche des Mieters auf Ersatz für das Bestandobjekt gemachter Aufwendungen (RS0020480).

[302] Nach § 1097 ABGB wird der Bestandnehmer als ein Geschäftsführer ohne Auftrag betrachtet, wenn er (nach Anzeigeerstattung) auf das Bestandstück einen dem Bestandgeber obliegenden Aufwand (§ 1036 ABGB) oder einen nützlichen Aufwand (§ 1037 ABGB) gemacht hat.

[303] § 1097 ABGB regelt zwei voneinander abzugrenzende Fälle, nämlich den notwendigen und den bloß nützlichen Aufwand (Lovrek in Rummel/Lukas, ABGB4 § 1097 Rz 9).

[304] Ein Verzicht des Mieters auf Ersatzansprüche für (bloß) nützliche Aufwendungen ist auch im Vorhinein grundsätzlich zulässig und wirksam (6 Ob 162/24b Rz 165; 9 Ob 31/25m Rz 25; RS0020595; RS0021155). Hingegen ist ein Vorausverzicht auf den Ersatz für notwendigen Aufwand nur insoweit zulässig, als eine von § 1096 ABGB abweichende Instandhaltungsregel vereinbart werden könnte (9 Ob 4/23p Rz 175; RS0021155).

[305] C.36.3. Teil 2 der Klausel 49 regelt „Investitionen“, die mit dem Mietgegenstand „niet- und nagelfest verbunden“ sind. Nach dem Wortlaut der Klausel ist es gedeckt, unter derartigen „Investitionen“ auch die Ergebnisse von vom Mieter getätigten, aber dem Vermieter obliegenden Aufwendungen zu sehen.

[306] In diesem Umfang ist ein Vorausverzicht des Mieters auf Aufwandsersatz allerdings nur eingeschränkt – nämlich nur im Umfang der Zulässigkeit einer abweichenden Instandhaltungsregel (RS0021155) – zulässig. Mangels einer entsprechenden Einschränkung des Verzichts auf den Ersatz von Aufwendungen ist Teil 2 der Klausel 49 gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB.

[307] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.37. Klausel 50 (Pkt 8.2 des Vertragsformblatts):

Der Mieter verzichtet ausdrücklich auf jeglichen Ersatz im Sinne der §§ 1037 und 1097 ABGB oder vergleichbarer Rechtsgrundlagen.

[308] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[309] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB und intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Die Klausel sei schon deshalb unzulässig, weil sie keine Unterscheidung zwischen notwendigen und nützlichen Aufwendungen vornehme und (unzulässiger Weise) auch Ersatzansprüche für notwendige Aufwendungen iSd § 1096 iVm § 1097 ABGB erfasse. Zudem bestehe ein inhaltlicher Zusammenhang mit der unzulässigen Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter, sodass die Klausel in Zusammenschau auch den Ersatz für Aufwendungen, die dem Vermieter oblägen, ausschließe. Darüber hinaus sei die Klausel intransparent, weil unklar bleibe, was unter „Ersatz im Sinne vergleichbarer Rechtsgrundlagen“ zu verstehen sei.

[310] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel 50 normiere keinen Vorausverzicht für Ersatzansprüche für notwendige Aufwendungen iSd § 1096 iVm § 1097 ABGB, sondern lediglich einen solchen für nützliche Aufwendungen iSd § 1037 ABGB. Sie sei nicht intransparent, weil sie durch die Wortfolge „Ersatz im Sinne vergleichbarer Rechtsgrundlagen“ (ohnehin) in ihrem Umfang beschränkt sei.

Der Senat hat erwogen:

[311] Die Klausel 50 normiert bereits nach ihrem Wortlaut einen Vorausverzicht des Mieters nicht nur auf Ersatzansprüche für nützlichen Aufwand nach § 1037 ABGB, sondern für alle Ersatzansprüche nach § 1097 ABGB.

[312] Dass dies – auch hier ohne sachliche Rechtfertigung – vom dispositiven Recht abweicht, wurde bereits zu Teil 2 der Klausel 49 ausgeführt. Darüber hinaus liegt auch die vom Berufungsgericht zutreffend (§ 510 Abs 3 ZPO) erkannte Intransparenz vor.

[313] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.38. Klausel 51 (Pkt 9.1 des Vertragsformblatts):

Dem Mieter ist es nicht gestattet, den Mietgegenstand oder Teile davon entgeltlich oder unentgeltlich unter zu vermieten, Dritten in sonstiger Weise zur Verfügung zu stellen oder den Mietgegenstand oder Teile davon oder Rechte am Mietgegenstand und/oder aus dem Vertrag weiterzugeben oder abzutreten. Ausdrücklich klargestellt wird, dass auch die Überlassung des Mietgegenstandes oder von Teilen davon an Dritte zu Urlaubszwecken (etwa an Touristen, zB im Rahmen von Airbnb) ausdrücklich untersagt ist. Die Mitbenutzung des Mietgegenstandes durch Ehegatten, Lebensgefährten und Kinder ist zulässig.

[314] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[315] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB. Es verwies dazu auf die Ausführungen zu Klausel 2 und führte aus, es gebe keinen sachlichen Grund, die Mitbenutzung etwa durch Eltern, Geschwister oder Enkelkinder des Mieters auszuschließen.

[316] Auch die Beklagte verwies in ihrer Revision auf ihre Ausführungen zur Klausel 2 und brachte vor, aus den dort genannten Gründen schränke auch die Klausel 51 das Gebrauchsrecht des Mieters gemäß § 1098 ABGB nicht ein.

Der Senat hat erwogen:

[317] Angesichts des Umstands, das die Klausel 51 dem Mieter bereits nach ihrem Wortlaut untersagt, (Teile des) Mietgegenstand(s) Dritten in irgendeiner Weise zur Verfügung zu stellen, wobei sie die Mitbenützung nur Personen, die in einem der genannten Angehörigenverhältnisse zum Mieter stehen, ausnimmt, ist die Beurteilung durch das Berufungsgericht, bei kundenfeindlichster Auslegung (vgl RS0016590) sei die Mitbenützung der Wohnung durch andere nahe Angehörige ausgeschlossen, zutreffend.

[318] Dass eine Klausel dieses Inhalts unzulässig ist, wurde bereits zur Klausel 2 ausgeführt.

[319] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.39. Klausel 52 (Pkt 9.2 des Vertragsformblatts):

Weiters bedarf jede Übertragung von Rechten und Pflichten des Mieters aus diesem Vertrag, ganz oder teilweise, in welcher Form auch immer, der ausdrücklichen vorherigen Genehmigung des Vermieters.

[320] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[321] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB und intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Es führte aus, die Klausel sei nach § 10 Abs 3 KSchG und allgemeinem Zivilrecht unwirksam, weil sie die Rechtswirksamkeit konkludenter sowie nachträglicher Genehmigungen ausschließe. Darüber hinaus verschleiere sie, dass vom Erfordernis der ausdrücklichen Genehmigung jederzeit auch konkludent abgegangen werden könne.

[322] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel äußere sich nicht zur Form der Zustimmung, sodass diese auch konkludent erfolgen könne, solange sie „ausdrücklich, das bedeutet unmissverständlich“ sei. Die Klausel sei auch nicht intransparent.

Der Senat hat erwogen:

[323] C.39.1. Nach § 863 ABGB kann man seinen Willen nicht nur ausdrücklich durch Worte und allgemein angenommene Zeichen, sondern auch stillschweigend durch solche Handlungen erklären, welche mit Überlegung aller Umstände keinen vernünftigen Grund zu zweifeln übrig lassen.

[324] Hinsichtlich der Arten von Willenserklärungen wird auf Grundlage des § 863 ABGB zwischen ausdrücklichen und konkludenten (schlüssigen) Willenserklärungen differenziert (vgl nur Bollenberger/P. Bydlinski in KBB8 [2026] § 863 ABGB Rz 2; Schickmair in Klang³ [2022] § 863 ABGB Rz 1 ff; Rummel in Rummel/Lukas, ABGB4 § 863 Rz 17).

[325] Nach § 10 Abs 3 KSchG sind Vertragsbestimmungen unwirksam, nach denen die Wirksamkeit formloser – worunter auch schlüssige Erklärungen fallen (vgl Neumayr in Klauser/Keiler, Verbraucherrecht [6. Lfg 2020] § 10 KSchG Rz 22) – Erklärungen des Unternehmers oder seines Vertreters zum Nachteil des Verbrauchers ausgeschlossen wird.

[326] C.39.2. Die Argumentation der Revision geht hinsichtlich des Verständnisses, was unter einer ausdrücklichen Erklärung zu verstehen sei, klar von jenem Verständnis ab, das Bestandteil juristischer Grundkenntnisse ist. Es entspricht auch nicht dem allgemeinen Sprachgebrauch, solche Erklärungen, die juristisch als schlüssige Erklärungen iSd § 863 ABGB zu qualifizieren sind, als „ausdrücklich“ zu bezeichnen. Die von der Revision behauptete Auslegung ist daher dem Verständnis der Klausel nicht zugrunde zu legen. Diese lässt vielmehr eine schlüssige Zustimmung iSd § 863 ABGB in Abweichung von § 10 Abs 3 KSchG nicht genügen.

[327] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.40. Klausel 53 (Pkt 9.3 des Vertragsformblatts):

Soweit durch Dritte (zB Ehegatten, Lebensgefährten und Kinder des Mieters) eine zulässige Mitbenutzung des Mietgegenstandes erfolgt, bleibt der Mieter zur Gänze für die Einhaltung der Verpflichtungen aus dem Vertrag verantwortlich. Er haftet dem Vermieter auch für von zulässigen Mitbewohnern verursachte Schäden und Nachteile.

[328] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[329] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB, weil sie eine Haftung des Mieters für das Verhalten Dritter anordne, das weder ein Verschulden des Mieters noch des Dritten voraussetze, während die Haftung des Vermieters nicht über das gesetzliche Maß hinaus erweitert werde.

[330] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel ordne keine verschuldensunabhängige Haftung an. Es entspreche der Rechtsprechung, dass Mieter für das schuldhafte Verhalten ihnen zurechenbarer Personen hafteten.

Der Senat hat erwogen:

[331] Gemäß § 1111 ABGB haftet der Bestandnehmer auch für das Verschulden ihm zurechenbarer Personen (RS0020683; 2 Ob 66/26h Rz 10). Hingegen sind Klauseln gröblich benachteiligend, die eine verschuldensunabhängige Erfolgshaftung des Mieters für Dritte vorsehen (6 Ob 162/24b Rz 144 [Klausel 12]; 8 Ob 74/24a Rz 119 [Klausel 68]; 7 Ob 78/06f [Klausel 24]).

[332] Die Klausel sieht eine Haftung des Mieters für von Dritten verursachte Schäden vor, ohne eine Einschränkung auf schuldhafte Verursachung vorzunehmen. Das Revisionsvorbringen, sie ordne ohnehin nur eine verschuldensabhängige Haftung an, lässt das Gebot der kundenfeindlichsten Auslegung außer Acht.

[333] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.41. Klausel 58 (Pkt 12.9 des Vertragsformblatts):

Zusätze oder Erklärungen des Mieters auf Zahlscheinen gelangen infolge maschineller Bearbeitung nicht zur Kenntnis des Vermieters. Derartige Zusätze und Erklärungen können daher vom Vermieter auch nicht stillschweigend zur Kenntnis genommen werden. Der Mieter erklärt ausdrücklich, sich nicht auf die stillschweigende Zustimmung des Vermieters zu derartigen Zusätzen oder Erklärungen zu berufen.

[334] Die Vorinstanzen beurteilten die Klausel als unzulässig.

[335] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB und intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Der Oberste Gerichtshof habe vergleichbare Klauseln bereits in den Entscheidungen 8 Ob 158/22a und 9 Ob 4/23p als unzulässig erkannt.

[336] Die Beklagte macht in ihrer Revision geltend, die Klausel schließe die Rechtswirksamkeit von Zahlscheinvermerken nicht aus, sondern solle den Mieter in Situationen schützen in denen Banken trotz § 45 Z 1 und § 54 Abs 1 Z 1 ZaDiG 2018 Vermerke auf Zahlscheinen nicht weiterleiteten, etwa weil der Mieter den Zahlschein in nicht maschinlesbarer Weise ausfülle.

Der Senat hat erwogen:

[337] C.41.1. Wie bereits das Berufungsgericht ausführte, hat der Oberste Gerichtshof bereits konkret zu Klauseln, nach denen Zusätze oder Erklärungen des Mieters auf Zahlscheinen zufolge maschineller Bearbeitung nicht zur Kenntnis der Vermieterin gelangen, Stellung genommen (8 Ob 158/22a [Klausel 15]; 9 Ob 4/23p [Klausel 18]) und erwogen:

[338] § 45 Z 1 und § 54 Abs 1 Z 1 ZaDiG 2018 verpflichten den Zahlungsdienstleister zur Weiterleitung jeder mit dem Zahlungsvorgang übermittelten Angabe an den Zahlungsempfänger. Diese Zahlscheinvermerke gelten auch dann als dem Empfänger zugegangen, wenn er sie aufgrund seiner gepflogenen Methode der maschinellen Verarbeitung nicht zur Kenntnis nehmen kann. Die Formulierung der Klausel (wonach die Zusätze oder Erklärungen des Mieters auf dem Zahlschein der Vermieterin nicht zur Kenntnis gelangten) suggeriert jedoch, dass Zahlscheinvermerke nicht wirksam wären, weil sie von der Vermieterin systematisch nicht gelesen werden. Die Klausel lässt zudem nicht erkennen, ob mit „Zusätzen oder Erklärungen“ die Angaben in der auf Zahlscheinen eigens dafür vorgesehenen Rubrik „Verwendungszweck“ gemeint sind, oder nur sonstige Beifügungen (9 Ob 4/23p Rz 269 f; vgl 8 Ob 158/22a Rz 58 f).

[339] C.41.2. Das Revisionsvorbringen lässt eine konkrete Auseinandersetzung mit der den zitierten höchstgerichtlichen Entscheidungen zugrunde liegenden Auslegung des Klauselwortlauts, wonach die Zusätze oder Erklärungen auf Zahlscheinen dem Vermieter „nicht zur Kenntnis gelangten“, vermissen. Ausgehend von dem auch im vorliegenden Fall nicht abweichend zu beurteilenden Verständnis des Durchschnittsverbrauchers kommt auch im vorliegenden Fall eine abweichende Beurteilung nicht in Betracht.

[340] Das Berufungsgericht beurteilte die Klausel daher zutreffend als unzulässig.

C.42. Urteilsveröffentlichung

C.42.1. Das Berufungsgericht hat die im vorliegenden Fall relevanten Grundsätze bereits zutreffend dargetan:

[341] Zweck der Urteilsveröffentlichung ist es, über die Rechtsverletzung aufzuklären und den beteiligten Verkehrskreisen Gelegenheit zu geben, sich entsprechend zu informieren, um vor Nachteilen geschützt zu sein (RS0121963 [T2]). Das berechtigte Interesse an der Urteilsveröffentlichung liegt bei der Verbandsklage nach dem KSchG darin, dass der Rechtsverkehr bzw die Verbraucher als Gesamtheit das Recht haben, darüber aufgeklärt zu werden, dass bestimmte Geschäftsbedingungen gesetz- bzw sittenwidrig sind (RS0121963 [T7]). Der Anspruch auf Veröffentlichung kann auch erhoben werden, wenn keine Wiederholungsgefahr (mehr) besteht (RS0079725; 4 Ob 201/17p ErwGr 1). Der Urteilsveröffentlichung steht nicht entgegen, dass es sich um ein Anerkenntnisurteil handelt (8 Ob 37/23h Rz 22). Die elektronische Veröffentlichung im Rechtsinformationssystem des Bundes (ris.bka.gv.at) ist entgegen der Ansicht der Beklagten schon aufgrund der Anonymisierung der Prozessparteien nicht zur Aufklärung des Publikums geeignet (6 Ob 242/15d ErwGr 4.).

[342] C.42.2. Zutreffend leitete das Berufungsgericht aus diesen Grundsätzen die Berechtigung des Anspruchs auf Urteilsveröffentlichung auch im vorliegenden Fall ab. Die Beklagte wiederholt in der Revision lediglich ihre bereits vom Berufungsgericht behandelten Argumente. Weder der Umstand, dass die Beklagte hinsichtlich einzelner Klauseln ein Anerkenntnis abgab, noch der Umstand, dass das Anerkenntnis durch das Vorliegen von veröffentlichter Rechtsprechung zu (ähnlichen) Klauseln motiviert war, vermögen das Informationsinteresse der beteiligten Verkehrskreise zu beseitigen.

C.43. Ergebnis (Revision der Beklagten)

[343] Die Revision der Beklagten ist zur Gänze nicht berechtigt.

D. Kostenentscheidung

[344] Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 Abs 3 ZPO. Das Berufungsgericht hat die Kostenentscheidung – sowohl hinsichtlich der Kosten des Verfahrens erster Instanz als auch hinsichtlich der Kosten des Berufungsverfahrens – bis zur rechtskräftigen Erledigung der Streitsache vorbehalten. Daran ist auch der Oberste Gerichtshof gebunden (vgl RS0129336 [insb T1]).