Untermietzins und Räumung bei ungewisser Nachmietersuche – 5Ob55/26p

Begründung:

[1] Die Klägerin ist Hauptmieterin eines Geschäftslokals in der W* Straße *, das sie zunächst der N* GmbH und dann durch Vertragseintritt der Beklagten zum Betrieb eines Textilgeschäfts in Unterbestand gab. Mündlich wurde vereinbart, dass die Untermieterin solange im Lokal bleiben dürfe, bis ein geeigneter Mieter gefunden werde. Danach sollten ihr etwa drei Monate Zeit für den Auszug bleiben. Über eine Wertsicherung wurde nicht gesprochen.

[2] Zu Beginn wurden der Beklagten unter dem Titel eines „Benützungsentgelts“ monatlich 4.200 EUR netto sowie 320 EUR an Betriebskosten, gesamt 5.424 EUR brutto vorgeschrieben und von ihr bezahlt. In weiterer Folge erhöhte die Klägerin das Benützungsentgelt laufend. Bis September 2019 betrug die Vorschreibung 5.846,71 EUR, im Jahr 2020 5.907,10 EUR, im Jahr 2021 5.976,78 EUR, im Jahr 2022 7.584 EUR und im Jahr 2023 8.379,08 EUR.

[3] Die Beklagte leistete darauf im Oktober 2021 nur 5.928 EUR und ab November 2021 nur noch 5.846,71 EUR. Für Dezember 2021 zahlte sie nichts und entrichtete auch die für Jänner 2022 fällig gewordene Gebrauchsabgabe für ihr Geschäftsschild iHv 162,50 EUR nicht.

[4] Ob bis August 2024 ein Mieter für das Objekt gefunden wurde, konnte nicht festgestellt werden.

[5] Mit Klage vom 20. August 2024 begehrte die Klägerin 32.230,35 EUR sA als Differenz der vorgeschriebenen Beträge zu den tatsächlich gezahlten im Zeitraum Oktober 2021 bis Februar 2023 sowie die laut Klage für den Fall, dass keine titellose Benützung vorliege, auf § 1118 ABGB gestützte Räumung des Objekts.

[6] Die Beklagte beantragte die Abweisung der Klage. Obwohl keine Wertsicherungsvereinbarung geschlossen worden sei, habe die Klägerin den Untermietzins laufend erhöht. Die rechtsunkundige Beklagte habe sich dem zunächst gefügt, zuletzt aber aufgrund des unverhältnismäßigen Verlangens nur noch den vereinbarten Betrag von 5.846,71 EUR bezahlt. Für den Fall, dass die Wertsicherungsanhebungen dem Grunde nach für zulässig erachtet würden, werde auch die Angemessenheit des Untermietzinses bestritten. Die Gebrauchsabgabe sei ohnedies bezahlt worden, der Zins für Dezember 2021 jedoch nicht, weil die Beklagte davon ausgegangen sei, aufgrund des Lockdowns nichts bezahlen zu müssen.

[7] Das Erstgericht gab der Klage mit 6.009,21 EUR sA sowie im Räumungsbegehren statt, das Mehrbegehren wies es ab. Zwischen den Parteien bestehe ein nicht rechtswirksam befristeter Untermietvertrag. Eine Wertsicherung sei zwar nicht vereinbart worden, doch sei die Nachprüfung des seit September 2019 vorgeschriebenen Betrags von 5.846,71 EUR verfristet, sodass die Beklagte zumindest diesen schulde. Da sie ihn für Dezember 2021, ebenso wie die Gebrauchsabgabe, nicht bezahlt habe, sei das Zahlungsbegehren in diesem Umfang berechtigt. Die Beklagte treffe an diesem Zahlungsverzug grobes Verschulden, sodass auch kein Teilurteil zu fällen sei.

[8] Das dagegen von beiden Parteien angerufene Berufungsgericht gab der Berufung der Klägerin nicht Folge, der Berufung der Beklagten hingegen teilweise Folge, indem es dem Zahlungsbegehren mit nur 3.934,25 EUR sA stattgab. Die Beklagte habe selbst vorgebracht, dass 5.846,71 EUR an Untermietzins vereinbart worden seien. Seine (erstmals mit Antrag an die Schlichtungsstelle vom 23. September 2024 begehrte) Nachprüfung sei präkludiert, weshalb auch keine Unterbrechung bis zum Abschluss des von ihr anhängig gemachten – und ohnedies seinerseits unterbrochenen – Außerstreitverfahrens in Frage komme. Allerdings stünde der Beklagten für elf Tage im Dezember 2021, an denen aufgrund der COVID-19-Pandemie Betretungsverbote für ihr Geschäftslokal gegolten hätten, ein Anspruch auf Zinsminderung zu, sodass sie für diesen Monat nur 3.771,75 EUR schulde. Das Räumungsbegehren sei indes zu bestätigen, weil die Rechtsansicht der Beklagten, gar keinen Untermietzins entrichten zu müssen, unvertretbar sei.

[9] Dagegen richtet sich die außerordentliche Revision der Beklagten, die keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigt.

[10] 1. Die Revisionswerberin argumentiert, es liege ein nur mündlich und damit nicht wirksam befristeter Bestandvertrag vor, der zwar als unbefristet zu gelten habe, bei dem aber nach der Entscheidung 5 Ob 211/22y (= immo aktuell 2023, 231 [zust Höllwerth] = immolex 2023, 358 [krit Prader] = ImmoZak 2023, 81 [tlw krit Punt] = EvBl 2024, 33 [zust Stabentheiner] = ecolex 2024, 137 [zust Hermann] = VbR 2024, 36 [Leupold/Gelbmann]) dennoch die Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Bestandverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Bestandverhältnis ende. Da ein Mieter nicht gefunden habe werden können, sei die Frist nicht abgelaufen und der Antrag nicht präkludiert.

[11] 1.1 Die von der Beklagten in Anspruch genommene Rechtsprechung bezieht sich auf (unwirksam) befristete Hauptmietverhältnisse. Eine Befristung liegt vor, wenn ein bestimmter oder doch zumindest bestimmbarer Endtermin vereinbart wurde. Wird der Endtermin durch den Eintritt eines bestimmten Ereignisses oder eines besonderen Umstands konkretisiert, ist nur dann eine Befristung gegeben, wenn feststeht, dass dieser sicher eintreten wird (8 Ob 4/17x [Pkt 2.2]), also allenfalls das „wann“, nicht aber das „ob“ ungewiss sind (vgl RS0102067). Im Anwendungsbereich des MRG muss eine Befristung, um durchsetzbar zu sein, überdies die Anforderungen des § 29 Abs 1 Z 3 MRG erfüllen (vgl RS0090569; RS0070201; RS0112243).

[12] 1.2 Hier wurde der Rechtsvorgängerin der Beklagten zugesagt, sie könne so lange im Objekt bleiben, bis ein geeigneter Mieter gefunden wird. Ob ein neuer Untermietinteressent auftreten und von der Klägerin für „geeignet“ befunden werden wird, ist aber ungewiss; es steht nicht gesichert fest, dass dieses Ergebnis jemals eintreten wird (anders in 10 Ob 88/18s [Pkt 3.4 ff] = wobl 2020, 331 [Vonkilch]: bestimmter Endtermin und Verlängerungsoption bei Fehlen eines geeigneten Nachmieters). Die strittige Vereinbarung verstößt daher nicht nur gegen die besonderen Wirksamkeitsvoraussetzungen des § 29 Abs 1 Z 3 MRG, sondern stellt schon ganz grundsätzlich keine Befristung dar. Die Entscheidung 5 Ob 211/22y ist folglich nicht präjudiziell und kann die Zulässigkeit der Revision nicht begründen. Ob die dort angestellten Erwägungen auf Untermietverhältnisse übertragbar sind (offenlassend 5 Ob 65/23d [Rz 17] = ImmoZak 2024, 14 [Punt]), braucht deshalb nicht geprüft zu werden.

[13] 2. Das Berufungsgericht ging davon aus, die Beklagte habe nach ihrem eigenen Vorbringen (auch) den bis September 2019 vorgeschriebenen erhöhten Untermietzins von 5.846,71 EUR mit der Klägerin (nachträglich) vereinbart. Die Revisionswerberin weist in diesem Zusammenhang zwar auf ihr Vorbringen hin, einen Zins von 4.200 EUR netto vereinbart und nur aufgrund von Rechtsunkenntnis den Forderungen der Klägerin zunächst „nachgegeben“ zu haben. Sie lässt mit dieser verkürzenden Darstellung aber den darauf folgenden Satz außer Acht, sie habe nur den nach September 2019 erfolgten weiteren Erhöhungen nicht mehr entsprochen und „weiterhin ausschließlich de[n] vertraglich vereinbarte[n] Betrag in Höhe von 5.846,71 EUR bezahlt“. Es gelingt ihr folglich nicht, eine unvertretbare Fehlbeurteilung des Berufungsgerichts aufzuzeigen (RS0042828 [T3, T15]). Daher ist auch die – zu Hauptmietverhältnissen ergangene – Rechtsprechung nicht einschlägig, dass ohne jede gesetzliche oder vertragliche Grundlage vorgenommene Anhebungen schon grundsätzlich keine Präklusionsfrist auslösen (RS0128122; Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I2.01 § 16 MRG Rz 103) und vom Mieter nicht beachtet werden müssen (RS0069723; 8 Ob 23/24a [Rz 3]). Andere Gründe, weshalb die dreijährige Präklusivfrist des § 26 Abs 4 2. Satz MRG entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht abgelaufen sein oder zur Anwendung kommen sollte, werden in der Revision nicht aufgezeigt.

[14] 3. Im Fall einer auf § 1118 ABGB gestützten (Unter-)Mietzins- und Räumungsklage muss ein Teilurteil dann nicht gefällt werden, wenn grobes Verschulden vorliegt oder wenn der Mieter nicht einmal entsprechende Behauptungen aufgestellt hat (RS0111942 [T6]). Die Behauptungs- und Beweislast für das Fehlen groben Verschuldens trifft den Mieter, der den ihn entschuldigenden Sachverhalt in jeder möglichen Richtung zu konkretisieren hat (RS0069316 [T4]). Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an, sodass regelmäßig keine erhebliche Rechtsfrage vorliegt (RS0042773).

[15] 3.1 Zwar hat die Beklagte in erster Instanz das in der Revision im Wesentlichen bloß wiederholte Vorbringen erstattet, erhebliche Überzahlungen geleistet zu haben, jedoch in anderem Zusammenhang und nicht als Einwand fehlenden Verschuldens. Zudem haben Überzahlungen aus früheren Zinsperioden grundsätzlich keine Wirkung für Folgeperioden (7 Ob 84/15a [Pkt 2.2 mwN]; RS0021065 [T2]). Eine Aufrechnung hat die Revisionswerberin nicht erklärt (vgl RS0021036; RS0021118).

[16] 3.2 Dass die gänzliche Zurückhaltung des Zinses ein grobes Verschulden begründen kann, wenn zwar berechtigte Zweifel an der exakt geschuldeten Höhe, nicht aber daran angebracht sind, dass zumindest irgend ein Betrag bezahlt werden muss, hält sich im Rahmen der Judikatur (vgl 6 Ob 35/26d [Rz 5]; 6 Ob 223/24y [Rz 4]). In diesem Sinne hat das Berufungsgericht ausgeführt, dass nach § 7 Abs 1 Z 1 der 5. COVID-19-Notmaßnahmenverordnung (nur) bis 11. Dezember 2021 ein generelles Verbot, Betriebsstätten des Handels zum Zweck des Erwerbs von Waren zu betreten, gegolten hat. Die Rechtsansicht der Beklagten, nicht nur für diese Tage sondern gar keinen Zins zu schulden, möge zwar wegen der unklaren Rechtslage anfangs noch vertretbar gewesen sein, sei aber aufgrund der bis zum Zeitpunkt der Klageeinbringung ergangenen gegenteiligen Judikatur (vgl 3 Ob 209/21p [Rz 28 ff]; 10 Ob 46/22w [Pkt 7.3 ff]; 4 Ob 143/23t [Rz 45]) unvertretbar geworden. Mit dieser differenzierten Beurteilung setzt sich die Revisionswerberin in keiner Weise auseinander und zeigt dementsprechend auch keine erhebliche Rechtsfrage auf.

[17] 4. Die außerordentliche Revision ist daher zurückzuweisen, ohne dass dieser Beschluss einer weiteren Begründung bedürfte (§ 510 Abs 3 ZPO).