Beteiligung weiterer Mieter im WGG-Verfahren – OGH 5 Ob 3/26s

Sachverhalt

Die Antragsgegnerin ist eine gemeinnützige Bauvereinigung und vermietet mehrere Wohnobjekte auf einer Liegenschaft. Der Antragsteller ist Mieter eines dieser Objekte. [2]

Der Antragsteller begehrte, soweit im Revisionsrekursverfahren noch relevant, die Feststellung, dass mehrere einzeln bezeichnete geplante Maßnahmen weder notwendige Erhaltungsarbeiten im Sinn des § 14a WGG seien noch die Voraussetzungen des § 14b WGG erfüllten. [2]

Das Erstgericht wies den Antrag ab. Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung, bewertete den Entscheidungsgegenstand mit mehr als 10.000 EUR und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu. Dagegen erhob der Antragsteller einen außerordentlichen Revisionsrekurs. [2] [3] [1]

Ausführungen des OGH

Der OGH konnte über den außerordentlichen Revisionsrekurs noch nicht entscheiden, weil weitere Mieter und Nutzungsberechtigte nach der Aktenlage bislang nicht am Verfahren beteiligt worden waren. [3] [1]

• Gesamtbewertung: Die gemeinsame Bewertung der noch strittigen Begehren mit mehr als 10.000 EUR war nicht zu beanstanden. Sämtliche Maßnahmen waren nach dem unbestrittenen Vorbringen des Antragstellers Teil eines Sanierungsprojekts. [3]
• Teilnahmeberechtigung: Nach § 22 Abs 4 Z 1 WGG ist ein von Mietern oder sonstigen Nutzungsberechtigten gegen eine Bauvereinigung eingeleiteter Antrag auch jenen weiteren Mietern oder Nutzungsberechtigten zuzustellen, deren Interessen durch eine stattgebende Entscheidung unmittelbar berührt werden könnten. Ihnen muss Gelegenheit zur Verfahrensteilnahme gegeben werden. [1]
• Parallele zum MRG: § 22 Abs 4 Z 1 WGG entspricht nach den Ausführungen des OGH § 37 Abs 3 Z 2 MRG. Daher kann die zur Parteistellung der übrigen Hauptmieter ergangene Rechtsprechung herangezogen werden. [1]
• Unmittelbare Interessenberührung: Eine stattgebende Entscheidung könnte dazu führen, dass die geplanten Arbeiten nicht umgesetzt werden. Dadurch wären auch die Interessen der anderen Mieter und Nutzungsberechtigten der Wohnanlage unmittelbar berührt. [1]
• Nachholung der Beteiligung: Den bislang nicht beigezogenen Mietern und Nutzungsberechtigten ist Gelegenheit zu geben, sich am Revisionsrekursverfahren zu beteiligen und materielle oder prozessuale Rechte geltend zu machen oder darauf zu verzichten. [1]
• Weiteres Verfahren: Das Erstgericht hat den Beschluss und die Rekursentscheidung samt Rechtsmittelbelehrung durch Hausanschlag an die übrigen Mieter und Nutzungsberechtigten zuzustellen. Der Akt ist erst nach Einlangen allfälliger weiterer Rechtsmittel oder nach ungenütztem Fristablauf wieder vorzulegen. [1]

Ergebnis

Der OGH stellte den Akt dem Erstgericht zurück. Eine inhaltliche Entscheidung darüber, ob die geplanten Maßnahmen Erhaltungsarbeiten nach § 14a WGG sind oder die Voraussetzungen des § 14b WGG erfüllen, wurde noch nicht getroffen. [1] [3] [1]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung betrifft vor allem die verfahrensrechtliche Beteiligung weiterer Mieter und Nutzungsberechtigter. Die materiell-rechtliche Einordnung der geplanten Maßnahmen blieb offen. [2] [1]

• § 22 Abs 1 Z 1 WGG iVm §§ 14a, 14b WGG: Verfahrensgegenstand war die begehrte Feststellung, dass die geplanten Maßnahmen nicht als notwendige Erhaltungsarbeiten zu qualifizieren seien und auch die Voraussetzungen des § 14b WGG nicht vorlägen. [2] [2]
• § 22 Abs 4 Z 1 WGG: Die Bestimmung regelt die Zustellung des Antrags an weitere unmittelbar betroffene Mieter oder Nutzungsberechtigte und deren Möglichkeit zur Teilnahme am Verfahren. [1]
• § 37 Abs 3 Z 2 MRG: Der OGH zog wegen der Entsprechung zu § 22 Abs 4 Z 1 WGG die dazu entwickelte Rechtsprechung über die Parteistellung weiterer Hauptmieter heran. [1]
• Rechtsprechungsverweise: Genannt werden insbesondere 5 Ob 161/20t, 5 Ob 130/23p und 5 Ob 212/24y sowie RS0070366, RS0070534 und RS0123128. [3] [1]