RIS-Daten auf einen Blick
Sachverhalt
Eine Eigentümergemeinschaft verlangte von ihrer früheren Verwalterin eine formell und inhaltlich richtige Verwalterschlussrechnung für die Verwaltungszeit vom 1. Jänner 2022 bis 31. Dezember 2023. Das Erstgericht ordnete die Rechnungslegung binnen 14 Tagen für den gesamten Verwaltungszeitraum an und drohte eine Geldstrafe von 2.000 EUR an. [4] [2]
Das Rekursgericht gab dem Rekurs teilweise Folge und präzisierte den Auftrag. Die Schlussrechnung sollte insbesondere den Zeitraum 2022 bis 2023 erfassen und die jedem Miteigentümer vorgeschriebenen Rücklagenbeiträge den tatsächlich bezahlten Beträgen gegenüberstellen. Die Frist und die Strafandrohung blieben bestehen. Gegen diese Entscheidung erhob die Verwalterin außerordentlichen Revisionsrekurs. [3] [4]
Ausführungen des OGH
Die Schlussrechnung soll der Eigentümergemeinschaft ermöglichen, den herauszugebenden Rücklagenüberschuss festzustellen. Maßgeblich ist, welcher Betrag aus den Einzahlungen nach Abzug der Aufwendungen für die Liegenschaft noch vorhanden sein muss. Die vorgelegten Unterlagen ermöglichten diese Feststellung nicht vollständig und nachvollziehbar. [3]
- Rechnungslegung bei Verwaltungsende: Nach Beendigung des Verwaltungsvertrags muss der Verwalter ohne Verzug über die Rücklage Rechnung legen. Den Überschuss muss er dem neuen Verwalter oder, wenn es keinen solchen gibt, der Eigentümergemeinschaft herausgeben. [3]
- Notwendiger Inhalt: Die Abrechnung muss Einzahlungen nach Fälligkeitsterminen, Außenstände einzelner Wohnungseigentümer, Entnahmen und den daraus errechneten Saldo enthalten. Sie muss ziffernmäßig genau, detailliert, übersichtlich, klar und formell vollständig sein. Vereinnahmte Zinsen sind gesondert auszuweisen. [3]
- Gesamter Verwaltungszeitraum: Die Schlussrechnung ist für die gesamte Verwaltungszeit zu legen. Frühere jährliche Abrechnungen nach § 20 Abs 3 WEG in Verbindung mit § 34 WEG ersetzen sie nicht. [3]
- Mängel der vorgelegten Unterlagen: Kontendruck und Offene-Posten-Liste wiesen weder die Gesamteinnahmen noch die vereinnahmten Zinsen aus. Bei einigen Objekten waren die Beträge widersprüchlich. Die Rücklagenabrechnung erfasste nur 2023; ihre Erlöse von 30.373 EUR ließen sich anhand der übrigen Unterlagen nicht nachvollziehen. [3]
- Gesonderte Dokumente nicht beurteilt: Die Frage, ob einzelne Abrechnungspositionen in einem gesonderten Dokument ausgewiesen werden dürfen, stellte sich nicht. Entscheidend war, dass die Unterlagen insgesamt keine vollständige und nachvollziehbare Ermittlung des Überschusses ermöglichten. [3]
Ergebnis
Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs mangels erheblicher Rechtsfrage zurück. Der vom Rekursgericht erteilte Auftrag zur Legung einer formell und inhaltlich richtigen Verwalterschlussrechnung blieb damit bestehen. Eine allgemeine Aussage gegen die Verwendung mehrerer Abrechnungsdokumente traf der OGH nicht. [1] [3]
Rechtsgrundlagen
Die Entscheidung betrifft die Rechnungslegung über die Rücklage nach Ende des Verwaltungsvertrags im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren. Der OGH stützte sich auf die gesetzlichen Vorgaben und die bestehende Rechtsprechung zum Zweck und Inhalt der Verwalterschlussrechnung. [4] [3]
- § 31 Abs 3 WEG: Die Bestimmung verpflichtet zur unverzüglichen Rechnungslegung über die Rücklage und zur Herausgabe des Überschusses nach Beendigung des Verwaltungsvertrags. [3]
- § 32 WEG: Die Aufwendungen für die Liegenschaft sind bei der Ermittlung des verbleibenden Rücklagenüberschusses zu berücksichtigen. [3]
- § 20 Abs 3 WEG und § 34 WEG: Die nach diesen Bestimmungen gelegten Jahresabrechnungen ersetzen die Schlussrechnung für den gesamten Verwaltungszeitraum nicht. [3]
- § 52 Abs 1 Z 6 und Abs 2 WEG; § 62 Abs 1 AußStrG: Das Verfahren betraf die Rechnungslegung nach § 31 Abs 3 WEG. Der außerordentliche Revisionsrekurs wurde mangels der Voraussetzungen des § 52 Abs 2 WEG in Verbindung mit § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen. [4] [1]
- RS0110525 und RS0110526: Der OGH verwies für Zweck, Zeitraum und Inhalt der Schlussrechnung auf diese Rechtssätze sowie auf 5 Ob 178/23x und 5 Ob 257/06i. [3]
- § 71 Abs 3 AußStrG: Unter Hinweis auf diese Bestimmung hielt der OGH eine weitere Begründung der Zurückweisung für entbehrlich. [3]
Kernaussage (Zusammenfassung)
Der OGH wies den außerordentlichen Revisionsrekurs zurück. Die Verwalterschlussrechnung muss die gesamte Verwaltungszeit erfassen und den Rücklagenüberschuss vollständig nachvollziehbar machen. Die vorgelegten Unterlagen genügten wegen fehlender Gesamteinnahmen und Zinsen, widersprüchlicher Beträge und eines unvollständigen Abrechnungszeitraums nicht. Ob einzelne Positionen gesondert dokumentiert werden dürfen, blieb offen.
Spruch (Originaltext aus dem RIS)
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 52 Abs 2 WEG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.
Quellennachweise aus dem RIS
Spruch – Auszug
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 52 Abs 2 WEG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.
Vollständige Absätze aus dem RIS-Dokument JJT_20260129_OGH0002_0050OB00125_25F0000_000.
Quelle im RIS öffnenSachverhalt – Auszug
Begründung:
[1] Die Antragstellerin beantragte, der Antragsgegnerin unter Androhung einer Geldstrafe aufzutragen, binnen 14 Tagen eine formell und inhaltlich richtige Verwalterschlussrechnung für den Zeitraum ihrer Verwaltertätigkeit vom [richtig] 1. 1. 2022 bis 31. 12. 2023 zu legen.
[2] Das Erstgericht trug der Antragsgegnerin unter Androhung einer Geldstrafe von 2.000 EUR auf, der Antragstellerin binnen 14 Tagen eine formell und inhaltlich richtige Verwalterschlussrechnung für den gesamten Zeitraum ihrer Verwaltertätigkeit zu legen.
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Begründung:
[1] Die Antragstellerin beantragte, der Antragsgegnerin unter Androhung einer Geldstrafe aufzutragen, binnen 14 Tagen eine formell und inhaltlich richtige Verwalterschlussrechnung für den Zeitraum ihrer Verwaltertätigkeit vom [richtig] 1. 1. 2022 bis 31. 12. 2023 zu legen.
[2] Das Erstgericht trug der Antragsgegnerin unter Androhung einer Geldstrafe von 2.000 EUR auf, der Antragstellerin binnen 14 Tagen eine formell und inhaltlich richtige Verwalterschlussrechnung für den gesamten Zeitraum ihrer Verwaltertätigkeit zu legen.
[3] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin teilweise Folge und änderte den Sachbeschluss des Erstgerichts dahin ab, dass es der Antragsgegnerin unter Androhung einer Geldstrafe von 2.000 EUR auftrug, der Antragstellerin binnen 14 Tagen eine formell und inhaltlich richtige Verwalterschlussrechnung zu legen. Diese Pflicht umfasse insbesondere die Legung einer Abrechnung für den Zeitraum 1. 1. 2022 bis 31. 12. 2023 und die Gegenüberstellung der jedem einzelnen Miteigentümer im Abrechungszeitraum vorgeschriebenen Beiträge zur Rücklage mit den von ihnen bezahlten Beträgen. Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR übersteige und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs nicht zu.
Vollständige Absätze aus dem RIS-Dokument JJT_20260129_OGH0002_0050OB00125_25F0000_000.
Quelle im RIS öffnenRechtliche Beurteilung – Auszug
[4] Gegen diese Entscheidung richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin, der keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigt:
[5] 1. Bei Beendigung eines Verwaltungsvertrags hat der Verwalter ohne Verzug über die Rücklage Rechnung zu legen und den Überschuss an den neuen Verwalter oder bei Fehlen eines solchen an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben (§ 31 Abs 3 WEG).
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[4] Gegen diese Entscheidung richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin, der keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigt:
[5] 1. Bei Beendigung eines Verwaltungsvertrags hat der Verwalter ohne Verzug über die Rücklage Rechnung zu legen und den Überschuss an den neuen Verwalter oder bei Fehlen eines solchen an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben (§ 31 Abs 3 WEG).
[6] Diese Verwalterschlussrechnung nach § 31 Abs 3 WEG soll die Eigentümergemeinschaft in die Lage versetzen, die Höhe des ihr herauszugebenden „Überschusses“, das heißt den Betrag, der von den Wohnungseigentümern auf die Rücklage eingezahlten Beträgen nach Abzug der Aufwendungen für die Liegenschaft iSd § 32 WEG vorhanden sein muss, festzustellen (RS0110525). Die Abrechnung hat daher die Einzahlungen der Wohnungseigentümer, gegliedert nach Fälligkeitsterminen, die gegebenenfalls unterlassenen Einzahlungen seitens einzelner Wohnungseigentümer (Außenstände), die getätigten Entnahmen sowie schließlich den sich aus dieser Gegenüberstellung ergebenden Saldo zu enthalten (RS0110526; 5 Ob 178/23x). Die Abrechnung ist für die gesamte Zeit der Verwaltung zu legen und wird durch die früheren jährlichen Abrechnungen nach § 20 Abs 3 WEG iVm § 34 WEG nicht ersetzt (RS0110525 [T2]; 5 Ob 257/06i; 5 Ob 178/23x).
[7] Rechnungslegung bedeutet die ziffernmäßig genaue Aufstellung über die dem Rechnungslegungsverpflichteten zugeflossenen Werte; sie muss detailliert, übersichtlich und klar, formell vollständig und ordnungsgemäß zusammengestellt sein und auch die vereinnahmten Zinsen gesondert ausweisen (vgl nur die Nachweise bei Punt in GeKo Wohnrecht II2 § 31 WEG 2002 Rz 93 [Stand 15. 1. 2024, rdb.at]).
[8] 2. Die von der Antragsgegnerin erstellte Abrechnung erfüllt die an eine Verwalterschlussrechnung gemäß § 31 Abs 3 WEG gestellten Anforderungen nicht:
[9] Aus dem „Kontendruck“, Beilage ./14, ergibt sich zwar für jedes einzelne Wohnungseigentumsobjekt die Höhe der Vorschreibungen und die erfolgten Einzahlungen im gesamten Tätigkeitszeitraum der Antragsgegnerin vom 1. 1. 2022 bis 31. 12. 2023, nicht jedoch der Gesamtbetrag der Einnahmen in diesem Zeitraum. Auch aus der „Offene Posten per 31.12.2023“ Liste, Beilage ./13, lässt sich der Gesamtbetrag der Einnahmen nicht entnehmen. Weder in der Beilage ./13 noch in der Beilage ./14 sind die vereinnahmten Zinsen aufgelistet. Darüber hinaus stimmen die in der Beilage ./13 und die in der Beilage ./14 ausgewiesenen Beträge bei einigen Wohnungseigentumsobjekten nicht überein.
[10] Die „Rücklagenabrechnung“, Beilage ./12, umfasst nur den Zeitraum 1. 1. 2023 bis 31. 12. 2023, ist daher unvollständig. Die in der „Rücklagenabrechnung“ angeführten Erlöse von 30.373 EUR lassen sich anhand der Beilagen ./13 und ./14 nicht nachvollziehen.
[11] Zusammengefasst ermöglichen es die von der Antragsgegnerin als „Verwalterschlussrechnung“ übermittelten Urkunden (Beilagen ./12, ./13 und ./14) der Antragstellerin nicht, die Höhe des ihr herauszugebenden „Überschusses“ vollständig und nachvollziehbar festzustellen.
[12] 3. Die im Revisionsrekurs als erheblich relevierte Rechtsfrage, ob einzelne Positionen der vom Verwalter zu erstellenden Abrechnung in einem gesonderten Dokument ausgewiesen werden können, stellt sich daher nicht.
[13] 4. Einer weiteren Begründung bedarf es nicht (§ 71 Abs 3 AußStrG).
Vollständige Absätze aus dem RIS-Dokument JJT_20260129_OGH0002_0050OB00125_25F0000_000.
Quelle im RIS öffnenRIS-Text – Auszug
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Mag. Wurzer als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Mag. Painsi, Dr. Weixelbraun‑Mohr, Dr. Steger und Dr. Pfurtscheller als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin Eigentümergemeinschaft *, vertreten durch Gewessler Rechtsanwaltsges.m.b.H. in Wien gegen die Antragsgegnerin t*, vertreten durch PARLAW Rechtsanwalts-Partnerschaft in Wien, wegen § 52 Abs 1 Z 6 iVm § 31 Abs 3 WEG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Korneuburg als Rekursgericht vom 20. Mai 2025, GZ 22 R 15/25y‑21, den
Vollständige Absätze aus dem RIS-Dokument JJT_20260129_OGH0002_0050OB00125_25F0000_000.
Quelle im RIS öffnenRIS-Text – Auszug
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 52 Abs 2 WEG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen.
Vollständige Absätze aus dem RIS-Dokument JJT_20260129_OGH0002_0050OB00125_25F0000_000.
Quelle im RIS öffnenRIS-Text – Auszug
[1] Die Antragstellerin beantragte, der Antragsgegnerin unter Androhung einer Geldstrafe aufzutragen, binnen 14 Tagen eine formell und inhaltlich richtige Verwalterschlussrechnung für den Zeitraum ihrer Verwaltertätigkeit vom [richtig] 1. 1. 2022 bis 31. 12. 2023 zu legen.
Vollständige Absätze aus dem RIS-Dokument JJT_20260129_OGH0002_0050OB00125_25F0000_000.
Quelle im RIS öffnenZitiert von und Rechtsprechungslinie
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Wichtige Punkte
- Die Verwalterschlussrechnung muss den Rücklagenüberschuss vollständig und nachvollziehbar erkennen lassen.
- Sie erfasst die gesamte Verwaltungszeit; frühere Jahresabrechnungen ersetzen sie nicht.
- Einzahlungen, Außenstände, Entnahmen, Saldo und vereinnahmte Zinsen müssen aus der Abrechnung hervorgehen.
- Ob einzelne Positionen in gesonderten Dokumenten ausgewiesen werden dürfen, wurde nicht entschieden.
Häufige Fragen
Was muss eine Verwalterschlussrechnung über die Rücklage enthalten?
Sie muss die Einzahlungen nach Fälligkeitsterminen, offene Beiträge einzelner Wohnungseigentümer, Entnahmen und den daraus errechneten Saldo ausweisen. Vereinnahmte Zinsen sind gesondert darzustellen. Die Angaben müssen vollständig, klar und nachvollziehbar sein.
Ersetzen Jahresabrechnungen die Verwalterschlussrechnung?
Nein. Nach den Ausführungen des OGH ist die Schlussrechnung für die gesamte Verwaltungszeit zu legen. Frühere Jahresabrechnungen nach § 20 Abs 3 WEG in Verbindung mit § 34 WEG ersetzen sie nicht.
Warum genügten die Unterlagen im Fall 5Ob125/25f nicht?
Die Gesamteinnahmen und vereinnahmten Zinsen fehlten, einzelne Beträge widersprachen einander und die Rücklagenabrechnung erfasste nur 2023. Zudem waren die ausgewiesenen Erlöse anhand der übrigen Unterlagen nicht nachvollziehbar.
Darf die Schlussrechnung aus mehreren Dokumenten bestehen?
Diese Frage hat der OGH hier nicht entschieden. Die Unterlagen waren bereits insgesamt unvollständig und nicht nachvollziehbar. Daher stellte sich die im Revisionsrekurs aufgeworfene Frage nach gesonderten Dokumenten nicht.
Quelle und Hinweis
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