Mietzinsprüfung: Lagezuschlag und Gesamtschau – 5Ob105/26s

Begründung:

[1] Der Antragsteller ist seit 1. 12. 2019 Mieter, der Antragsgegner Vermieter einer Wohnung in einem Haus im 2. Wiener Gemeindebezirk.

[2] Gegenstand des Verfahrens sind Anträge auf Feststellung der Überschreitung des gesetzlich zulässigen Ausmaßes der Mietzinsvereinbarung im Sinn von § 16 Abs 8 MRG sowie des Entgelts für mitvermietete Einrichtungsgegenstände nach § 25 MRG.

[3] Das Erstgericht wies sämtliche Sachanträge ab.

[4] Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung mit der Maßgabe, dass es den Spruch um die Feststellung der Zulässigkeit der jeweils vorgeschriebenen Hauptmietzinse zuzüglich Möbelmiete und Maschinenmiete samt deren Höhe und dem maßgeblichen Zeitraum ergänzte.

[5] Das Rekursgericht bewertete den Entscheidungsgegenstand mit 10.000 EUR übersteigend und ließ den Revisionsrekurs nicht zu.

[6] Der außerordentliche Revisionsrekurs des Antragstellers zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf.

1. Lagezuschlag:

[7] 1.1. Die Frage nach der Berechtigung des Lagezuschlags haben die Vorinstanzen im Sinn der ständigen Rechtsprechung gelöst. Dass die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, nach § 16 Abs 4 MRG eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage (§ 2 RichtWG), bestreitet der Revisionsrekurswerber nicht mehr. Er wendet sich nur gegen die Beurteilung der Vorinstanzen, die nach § 16 Abs 4 MRG erforderliche Bekanntgabe der für den Lagezuschlag maßgebenden Umstände in Schriftform sei hier erfolgt.

[8] 1.2. Allerdings hat der Fachsenat bereits zu 5 Ob 99/15t und 5 Ob 71/16a in Fällen, wo sich keine Beschreibung der Lage im Mietvertrag selbst befand, ausgeführt, dass es ausreicht, wenn ein Dossier einen Hinweis auf die Lage des Hauses im Cottageviertel, die Nähe zum Prater und die günstige Verkehrsanbindung enthalte, sofern dieses Dossier dem Mieter – wie dort – vor Vertragsabschluss auch ausgehändigt wurde (5 Ob 99/15t). 5 Ob 71/16a setzte sich mit der Frage auseinander, ob das Schriftformerfordernis des § 16 Abs 4 MRG im Sinn von „Unterschriftlichkeit“ zu verstehen ist. Auch dort hatte der mit der Vermittlung des Mietobjekts beauftragte Makler dem Antragsteller im Zuge eines Besichtigungstermins ein Exposé ausgehändigt, in dem auf die gute Wohnlage hingewiesen und ausgeführt wurde, dass die Infrastruktur sehr gut sei und sich in unmittelbarer Nähe – beispielhaft genannte – Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Verkehrsmittel befänden. Der Fachsenat ging mit ausführlicher Begründung davon aus, dem Schriftformgebot des § 16 Abs 4 zweiter Halbsatz MRG könne auch ohne Unterfertigung eines Schriftstücks entsprochen werden. Die Entscheidung wurde in der Literatur überwiegend zustimmend besprochen (Häublein, Entscheidungsbesprechung zu 5 Ob 71/16a in wobl 2017/32; Hausmann/Reithofer in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht4 § 16 MRG Rz 66; auf diese Rechtsprechung verweisend Stabentheiner in GeKo Wohnrecht I2.01 § 16 MRG Rz 77; Schinnagl in Illedits, MRG4 § 16 Rz 23; kritisch Brenn, Schriftform im Wohnrecht, wobl 2019, 413).

[9] 1.3. Die Ausführungen des Revisionsrekurswerbers bieten keinen Anlass, von dieser gefestigten, von der Literatur weitgehend geteilten Auffassung abzugehen. Dass das hier dem Antragsteller bereits vor Mietvertragsabschluss übermittelte Exposé jedenfalls die in der Rechtsprechung aufgestellten Voraussetzungen erfüllt (vgl 5 Ob 100/21y Rz 28), bedarf keiner weiteren Erörterung. Eine erhebliche Rechtsfrage ist im Zusammenhang mit der Berechtigung des Lagezuschlags daher nicht zu beantworten.

2. Gemeinschaftsanlage:

[10] 2.1. Der Antragsteller wendet sich gegen die Rechtsauffassung des Rekursgerichts, beim Aufzug handle es sich hier nicht um eine Gemeinschaftsanlage im Sinn des § 24 Abs 1 MRG. Das Rekursgericht verwies darauf, dass es keine Gemeinschaftsanlage im Sinn dieser Bestimmung mehr sei, wenn eine Sondernutzungsvereinbarung bestehe, bei der einzelnen Mietern das Recht eingeräumt wurde, die Benützung der Anlage durch andere Mieter von der Zahlung eines über die Beteiligung an den Kosten des Betriebs hinausgehenden Entgelts abhängig zu machen oder andere überhaupt von der Benützung auszuschließen. Eine die Gemeinschaftsanlage ausschließende Liftgemeinschaft entstehe (nur) durch die Vereinbarung, dass nur bestimmten Mietern die Sondernutzung am Aufzug zusteht und der Vermieter weiteren Mietern ein Benützungsrecht gar nicht oder nur unter bestimmten Bedingungen einräumen darf.

[11] 2.2. Abgesehen davon, dass diese Auffassung der höchstgerichtlichen Rechtsprechung entspricht (zuletzt 5 Ob 88/25i mwN), sah das Rekursgericht die Rechtsrüge des Revisionsrekurswerbers im Rekurs zu dieser Thematik als nicht gesetzesgemäß ausgeführt und daher nicht weiter zu behandeln an. Nur zusätzlich verwies es auf die Notwendigkeit einer ergänzenden Auslegung der Vereinbarung hinsichtlich des Ausschlusses von Nutzern.

[12] 2.3. Hat das Rechtsmittelgericht allerdings den Anfechtungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilung als nicht gesetzesgemäß ausgeführt erachtet und deshalb die sachliche Behandlung der Rechtsrüge verweigert, müsste dies – hier im Revisionsrekurs – als Mangelhaftigkeit bekämpft werden, ansonsten ist dem Obersten Gerichtshof die sachrechtliche Überprüfung verwehrt (RS0043231). Dieser Fall liegt auch dann vor, wenn das Rechtsmittelgericht zwar zunächst zutreffend feststellt, dass die Rechtsrüge nicht gesetzesgemäß ausgeführt wurde, dann aber (überflüssigerweise) doch die rechtliche Beurteilung des Erstgerichts in einer kurzen Begründung billigt (RS0043231 [T5; T8]).

[13] 2.4. Eine Mangelhaftigkeit des Rekursverfahrens macht der Revisionsrekurswerber aber weder ausdrücklich noch inhaltlich geltend, eine Auseinandersetzung mit seiner Argumentation zur Hilfsbegründung des Rekursgerichts ist daher nicht erforderlich. Eine erhebliche Rechtsfrage liegt auch insoweit nicht vor.

3. Zu- und Abschläge:

[14] 3.1. Die Frage, ob und in welcher Höhe Abschläge bzw Zuschläge vom bzw zum Richtwertmietzins gerechtfertigt sind, hängt im Regelfall von den Umständen des Einzelfalls ab und unterliegt daher grundsätzlich keiner Nachprüfung durch den Obersten Gerichtshof (5 Ob 65/25g Rz 2; 5 Ob 140/20d; RS0117881 [T1]; RS0116132 [T2]).

[15] 3.2. Nach ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung (RS0117881; 5 Ob 110/24y Rz 12) ist es mit der in § 16 Abs 2 MRG geforderten Orientierung an der allgemeinen Verkehrsauffassung und Erfahrung des täglichen Lebens unvereinbar, alle (auch die winzigsten) Ausstattungsdetails gesondert zu bewerten und die so gewonnenen Zuschläge einfach zusammenzuzählen. Abzustellen ist vielmehr auf eine Gesamtschau, weil auch der Wert einer Wohnung nur insgesamt erfassbar ist bzw erlebt wird. Die Auflistung und Bewertung einzelner Fakten kann nur ein Kontrollinstrument sein, während die Justierung im Einzelfall nach richterlichem Ermessen zu erfolgen hat.

[16] 3.3. Mit seinem Hinweis, das Rekursgericht habe gegen ein „Verbot der Doppelverwertung“ und den „Grundsatz der Gesamtschau“ verstoßen, weil es Merkmale wie Gegensprechanlage, Waschmaschinenanschluss, Sicherheitstüre und Fußbodenheizung gesondert bewertet habe, obwohl sie bereits durch den Zuschlag für „Erstbezug nach Generalsanierung“ abgegolten sein müssten, zeigt der Antragsteller keine erhebliche Rechtsfrage auf. Das Rekursgericht verwies ausdrücklich auf eine Gesamtschau und addierte die von ihm anerkannten Zuschläge gerade nicht rein mathematisch. Dass der vom Erstgericht bereits zuerkannte Zuschlag von 15 % nicht nur für den sehr guten Zustand wegen Erstbezugs nach Generalsanierung zuerkannt wurde, sondern etwa auch Telekabelanschluss, Leerverrohrung für Telefonanschluss, Gegensprechanlage, Waschmaschinenanschluss und zentral begehbare Haupträume mit enthielt, hat das Rekursgericht als im Rahmen richterlichen Ermessens liegend gebilligt. Weshalb es hier zu einer Doppelverwertung gekommen sein soll, erschließt sich nicht. Die behauptete gesonderte Bewertung von Merkmalen wie Gegensprechanlage, Waschmaschinenanschluss, Sicherheitstüre und Fußbodenheizung erfolgte entgegen den Behauptungen im Revisionsrekurs gerade nicht. Auch insoweit gelingt es dem Revisionsrekurswerber daher nicht, eine erhebliche Rechtsfrage im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG aufzuzeigen.

[17] 4. Damit ist der Revisionsrekurs zurückzuweisen, ohne dass es einer weiteren Begründung bedarf (§ 71 Abs 3 AußStrG).