Wertsicherung und Mietzinsrückzahlung: OGH 8Ob128/25v

Begründung:

[1] Die Vorinstanzen gaben dem auf Rückzahlung von 17.518,27 EUR – der Summe von Beträgen, die sich aus den monatlichen Mietzinserhöhungen aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung ergeben hatten und welche von den klagenden Mietern, zwei Verbrauchern, seit April 2014 gezahlt worden waren – gerichteten Begehren der Kläger gegen den gewerblichen Vermieter einer unstrittig (§ 267 ZPO) dem Teilanwendungsbereich nach § 1 Abs 4 Z 2 MRG unterliegenden Wohnung übereinstimmend zur Gänze statt, weil die mietvertragliche Wertanpassungsklausel dem § 6 Abs 1 Z 5 KSchG widerspreche. Das Berufungsgericht ließ die ordentliche Revision zur Frage der Dauer der Verjährungsfrist für die Rückforderung von aufgrund unzulässigen Wertsicherungsvereinbarungen gezahlten Mietzinsen zu.

[2] Da der Beklagte in seiner Revision das Vorliegen der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO nicht zu begründen vermag, ist diese entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) – Ausspruch des Berufungsgerichts nicht zulässig. Die Zurückweisung eines ordentlichen Rechtsmittels wegen Fehlens einer erheblichen Rechtsfrage kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 510 Abs 3 ZPO).

[3] 1.1. Vorauszuschicken ist, dass der Oberste Gerichtshof jüngst (am 10. 3. 2026) zu 1 Ob 87/25p [ErwGr 1. und 2.] sowohl zu Fragen des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG in der seit 1. 1. 2026 geltenden Fassung nach dem ZIAG, BGBl I 2025/110, als auch zur Gültigkeit einer Vereinbarung eines vor Vertragsabschluss liegenden Ausgangswerts für die Wertsicherung (hier wie dort: ein konkret genannter Verbraucherpreisindex oder ein an seine Stelle tretender Index und als Ausgangsbasis die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zuletzt verlautbarte Indexzahl) ausführlich Stellung genommen hat: Auch im Hinblick auf den mit dem genannten Gesetz neu geschaffenen § 879a ABGB würden gegen solche Bestimmungen im Lichte von § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, § 864a ABGB oder § 879 Abs 3 ABGB keine Bedenken bestehen.

[4] Für die vorliegende Entscheidung relevante Fragen, welche diesbezüglich eine über die Entscheidungsgründe des genannten Urteils hinausgehende Stellungnahme erforderlich machen würden, ist der Revision nicht zu entnehmen.

[5] 1.2. Der Beklagte verweist zur Zulässigkeit seiner Revision auf die Zulassungsbegründung des Berufungsgerichts sowie lapidar auf die Bedeutung von „Rechtsfragen der (Un-)zulässigkeit und Wirksamkeit von Wertsicherungsvereinbarungen und der Verjährung diesbezüglicher Forderungen sowie zur Frage der jeweiligen Anwendbarkeit von Bestimmungen des KSchG und der Judikatur des EuGH“, ohne diese Fragen hier näher auszuführen. In der Folge releviert die (Ausführung der) Revision ausschließlich Fragen der Transparenz der Wertsicherungsvereinbarung und der Verjährung.

[6] 2.1. Das Berufungsgericht prüfte die oben erwähnte Bezugnahme auf den VPI (hier: 2010) und die folgenden Passagen des auszulegenden Mietvertrags, wonach „Änderungen […] jeweils zum Zeitpunkt der Erstellung der Jahresabrechnung berücksichtigt [werden]“ (§ 3 Z 2 erster Abs letzter Satz), „die ordnungsgemäße Abrechnung durch den Vermieter […] einmal jährlich [erfolgt]“ (§ 3 Z 6 4. Abs erster Satz) und „[d]ie durch Wertsicherung eingetretene Erhöhung des Mietzinses [...] dem Mieter vom Vermieter schriftlich bekannt gegeben [wird], dies spätestens 14 Tage vor dem Zinstermin, zu dem dann der Mieter zur Bezahlung des erhöhten Betrages verpflichtet ist“ (§ 3 Z 2 zweiter Abs). Es sah die zuletzt genannte Klausel als eigenständigen Regelungsbereich an. Während – im Sinn der Beklagten und von ihm nicht angezweifelt – an der Zweiseitigkeit der Regelung von „Änderungen“ im ersten Absatz von § 3 Z 2 kein Zweifel bestehe, liege dennoch ein Verstoß gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG vor. Es sei nämlich nicht klar ersichtlich, an welche Abrechnungen der Zeitpunkt der Berücksichtigung von Änderungen geknüpft sei, zumal die in der Berufung angesprochene Bestimmung des § 20 Abs 3 MRG über den Zeitpunkt der Hauptmietzinsabrechnung im Teilanwendungsbereich gar nicht anwendbar sei. Zudem sei der Eintritt der Änderung maßgeblich vom Willen des Unternehmers abhängig, weil dieser den Zeitpunkt bestimmen könne, wann er die Abrechnung und damit die Erhöhung oder Senkung des Mietzinses vornehme.

[7] 2.2. Dieser nur im Fall wesentlicher Verkennung der Rechtslage revisiblen, hier aber zumindest vertretbaren Auslegung des Mietvertrags im Einzelfall (vgl RS0044298; RS0042936; RS0112106 [T1]) setzt die Revision lediglich entgegen, dass die indexbedingten Änderungen zum Zeitpunkt der Erstellung der Jahresabrechnung zu berücksichtigen seien und die ordnungsgemäße Abrechnung durch den Vermieter einmal jährlich zu erfolgen habe; dieser habe ein Jahr zur Verfügung, um die Indexanpassung vorzunehmen, was nicht intransparent sei, zumal nach § 21 Abs 3 MRG der Vermieter die Betriebskostenabrechnung bis spätestens 30. Juni vorzunehmen habe.

[8] 2.3. § 21 MRG ist aber ebenso wie § 20 MRG nach dem klaren Wortlaut des § 1 Abs 4 MRG hier nicht anzuwenden, sodass aus jenen Bestimmungen keine Argumente gegen die Auslegung der Vereinbarung durch das Berufungsgericht – wonach aus dieser selbst nicht ersichtlich sei, dass die Abrechnung bereits im ersten Halbjahr des Kalenderjahres zu erfolgen habe – abgeleitet werden kann; dasselbe gilt für die Vertragsklausel, wonach die Abrechnung durch den Vermieter einmal jährlich erfolge, ohne dass erkennbar wäre, wann dies konkret zu geschehen habe.

[9] 2.4. Dass damit die Wertsicherungsvereinbarung gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG verstoße, weil der Eintritt der Änderung des Mietzinses maßgeblich vom Willen des Unternehmers abhängig sei, indem dieser den Zeitpunkt bestimmen könne, wann er die Abrechnung vornehme, ist daher nicht zu beanstanden; dies erhellt auch aus der Überlegung, dass der Vermieter je nachdem, ob eine ihn begünstigende Erhöhung oder eine ihn belastende Senkung des Mietzinses ansteht, den Abrechnungs- und damit den Mietzinsänderungszeitpunkt innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr selbst festlegen kann. Aus welchem Grund dies kein Verstoß gegen das Symmetriegebot nach § 6 Abs 1 Z 5 KSchG sein oder dies nicht als Ermöglichung der Willkür des Beklagten anzusehen wäre, begründet dessen Rechtsmittel nicht.

[10] 2.5. Da auch keine sachliche Rechtfertigung ins Treffen geführt wird oder ersichtlich ist, eine Indexanpassung zeitlich mit „der [Jahres‑]Abrechnung“ zu verknüpfen, gelingt es dem Beklagten daher insgesamt nicht, eine erhebliche Rechtsfrage im Zusammenhang mit der Wertanpassung aufzuzeigen.

[11] 3.1. Auf die Verjährung ist nicht von Amts wegen Bedacht zu nehmen (RS0034326 [T2]). Ob im Hinblick auf den Inhalt der Prozessbehauptungen eine bestimmte Tatsache als vorgebracht anzusehen ist, ist eine Frage des Einzelfalls, der keine erhebliche Bedeutung im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO zukommt, sofern nicht eine zur Wahrung der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung vorliegt (RS0042828).

[12] 3.2. Gegen den Einwand der Berufung, dass sich das Erstgericht mit der Frage der Verjährung der Ansprüche nicht auseinandergesetzt habe, verwies das Berufungsgericht primär auf den Umstand, dass der Beklagte in erster Instanz nur vorgebracht hatte, dass „[z]udem [...] der geltend gemachte Anspruch in jedem Fall großteils verjährt“ sei. Ein Tatsachenvorbringen, aus welchen Gründen der Anspruch in welchem Umfang verjährt sein solle, habe der Beklagte nicht erstattet, obwohl er jene Tatsachen, die seine Einrede schlüssig begründen, vorzubringen und zu beweisen gehabt hätte (vgl RS0034198 [T1, T2, T4]; RS0034326 [insb T3]); das Vorbringen in der Berufung zur Erkennbarkeit der Unwirksamkeit der Klauseln durch die Kläger verstoße gegen das Neuerungsverbot. In weiterer Folge setzte sich das Berufungsgericht mit nationaler und unionsrechtlicher Rechtsprechung sowie Schrifttum zur Dauer der Verjährungsfrist auseinander und gelangte zur Beurteilung, dass diese 30 Jahre betrage.

[13] 3.3. Die Revision verweist dagegen bloß darauf, in Verbandsverfahren und Individualprozess seien unterschiedliche Maßstäbe anzulegen, zur Möglichkeit der Kläger, von ihren Rechten Kenntnis zu nehmen, würden Vorbringen und Beweisergebnisse fehlen und Rechtsprechung des EuGH zur Verjährung sei nicht einschlägig, weil lediglich Intransparenz der Klausel in Frage stehe.

[14] Mit der selbstständig tragfähigen Hilfsbegründung des Berufungsgerichts, es fehle an substanziiertem Vorbringen des beweispflichtigen Beklagten schon in erster Instanz, setzt sich die Revision jedoch nicht auseinander, sodass sie mit ihren sonstigen Ausführungen ebenfalls keine erhebliche Rechtsfrage aufzeigt (vgl RS0118709).

[15] 4. Soweit der Beklagte in seinem Rechtsmittel wiederholt auf andere Schriftsätze wie seine Berufung oder pauschal auf sein bisheriges Vorbringen verweist, so ist dies unbeachtlich und keiner Erörterung durch das Revisionsgericht zugänglich (vgl RS0043616; RS0007029; RS0043579).

[16] 5. Die Kostenentscheidung stützt sich auf §§ 50, 41 ZPO. Die Kläger haben auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen.