Wertsicherung im Mietvertrag: Zweimonatsregel nicht anwendbar – 2Ob30/26i

Begründung:

[1] Die Klägerin mietete im Oktober 2019 auf zehn Jahre befristet (Mietbeginn 15. Oktober 2019) eine Wohnung der Beklagten. Dem Hauptmietzins wurde „zur Erhaltung der Wertbeständigkeit“ die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) 2015 zu Grunde gelegt. Als Basisindexzahl wurde in Punkt 4.1. des Mietvertrags „die für den Monat Oktober“ verlautbarte Indexzahl bestimmt, wobei auf dem Deckblatt des Mietvertrags (in Zusammenfassung der wesentlichen Eckpunkte des Vertrags) unter anderem zu lesen war:

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[2] Punkt 4.2. des Mietvertrags lautete auszugsweise:

„4.2. Die Wertsicherungsanpassung des Hauptmietzinses erfolgt für jedes Kalenderjahr neu und ist von der Vermieterin vorzunehmen. Die maßgebliche Indexzahl ist die jeweils für den September des Vorjahres verlautbarte Indexzahl. Soferne innerhalb eines Kalenderjahres der Verbraucherpreisindex um mehr als 5% steigen oder sinken sollte, ist die Wertsicherungsanpassung auch während eines laufenden Kalenderjahres vorzunehmen. Jene Indexzahl, auf deren Basis die letzte Wertsicherungsanpassung vorgenommen wurde, ist die Ausgangsbasis für die folgende Wertsicherungsanpassung.“

[3] Die Klägerin begehrt – gestützt auf die behauptete Unwirksamkeit der angeführten Wertsicherungsvereinbarung – die Rückzahlung von 2.744,27 EUR sA an zu viel gezahltem Mietzins und die Feststellung der Unwirksamkeit der Wertsicherungsklauseln. Die Klauseln ermöglichten eine Entgelterhöhung innerhalb von zwei Monaten nach Mietbeginn und verstießen daher gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG. Außerdem gebe die Wertsicherungsklausel keine konkrete Ausgangsbasis an, weil unklar bleibe, auf den Oktober welchen Jahres sie Bezug nehme. Da in Punkt 4.1. „Oktober“ als Basismonat, in Punkt 4.2. jedoch „September des Vorjahres“ angeführt sei, was September 2018 sein müsse, sei der Index grob vordatiert und damit eine verdeckte Entgelterhöhung.

[4] Die Beklagte wendet ein, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse gar nicht anwendbar sei und die Streitteile die für Oktober 2019 vereinbarte Indexzahl des VPI 2015 als Ausgangsbasis vereinbart hätten.

[5] Das Erstgericht gab den Klagebegehren statt. Die Wertsicherungsvereinbarung verstoße gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG und sei damit unwirksam.

[6] Das Berufungsgericht änderte diese Entscheidung im Sinn einer Klageabweisung ab. Es verneinte einen Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG und ging davon aus, dass die Streitteile transparent den für Oktober 2019 veröffentlichten Wert als Basiswert vereinbart hätten.

[7] Die ordentliche Revision sei zur Frage der Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf eine in einem Mietvertrag enthaltene Klausel zuzulassen, die eine theoretisch mögliche, aber unwahrscheinliche Anpassung des Mietzinses in den ersten beiden Monaten nicht ausschließe.

[8] Die Revision der Klägerin ist – entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) Ausspruch des Berufungsgerichts – mangels Aufzeigens einer Rechtsfrage von der Qualität des § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig.

[9] 1. Das Vorliegen einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung ist nach dem Zeitpunkt der Entscheidung über das Rechtsmittel durch den Obersten Gerichtshof zu beurteilen (RS0112921). Die vom Berufungsgericht als erheblich bezeichnete Rechtsfrage wurde bereits durch eine andere Entscheidung des Obersten Gerichtshofs geklärt. Die tragenden Erwägungen der Entscheidung 1 Ob 87/25p vom 10. März 2026 lassen sich wie folgt zusammenfassen:

[10] 1.1. Der Gesetzgeber hat den sachlichen Anwendungsbereich des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG mit dem Zivilrechtlichen Indexierungs‑Anpassungsgesetz (ZIAG), BGBl I 2025/110, klargestellt. Diese Änderung ist mit 1. Jänner 2026 in Kraft getreten und aufgrund der gesetzlichen Anordnung in § 41a Abs 41 KSchG auch auf Verträge anzuwenden, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden. Diese Gesetzesänderung ist im Ergebnis als (zulässige) authentische Interpretation zu werten. § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist daher nicht auf „ein Dauerschuldverhältnis, das darauf angelegt ist, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist“, anzuwenden.

[11] 1.2. Der erkennende Senat schließt sich diesen Ausführungen – ebenso wie bereits der 6. Senat (6 Ob 78/25a; 6 Ob 34/26g) – an. Ausgehend davon ist die Rechtsansicht des Berufungsgerichts, § 6 Abs 2 Z 4 KSchG sei auf den hier zu beurteilenden Mietvertrag nicht anwendbar, nicht korrekturbedürftig.

[12] 2. Mit ihren (kursorischen) Ausführungen zur angeblichen Intransparenz der Wertsicherungsklausel zeigt die Klägerin ebenfalls keine erhebliche Rechtsfrage auf.

[13] Eine argumentative Auseinandersetzung mit der Rechtsansicht des Berufungsgerichts, wonach aus dem Mietvertrag mit hinreichender Deutlichkeit (§ 6 Abs 3 KSchG) hervorgeht, dass die Vertragsparteien Oktober 2019 als Basismonat – und damit als Ausgangspunkt für die (erstmalige) Wertsicherung – vereinbart haben, enthält die Revision nicht.

[14] Der in Punkt 4.2. erwähnte „September des Vorjahres“ bezieht sich – anders als der im hier interessierenden Umfang nur auf die „Basisindexzahl“ und damit die erstmalige Wertanpassung Bezug nehmende Punkt 4.1. – allgemein auf die bei künftigen Anpassungen in jedem neuen Kalenderjahr für den Vergleich heranzuziehende Indexzahl, wobei „jene Indexzahl, auf deren Basis die letzte Wertsicherungsanpassung vorgenommen wurde, […] die Ausgangsbasis für die folgende Wertsicherungsanpassung“ ist. Dass aufgrund von Punkt 4.2. preissteigernde Umstände aus der Zeit vor dem Vertragsabschluss (vgl 10 Ob 54/24z [Rz 20]) für die vereinbarte Wertsicherung eine Rolle spielen könnten, zeigt die Klägerin in der Revision nicht nachvollziehbar auf.

[15] Aus welchen Gründen die für die Entgeltänderung maßgebenden Umstände im Vertrag nicht umschrieben oder nicht sachlich gerechtfertigt sein sollten (vgl § 6 Abs 1 Z 5 KSchG; vgl 1 Ob 64/24d [Rz 4 ff]), führt die Klägerin in der Revision nicht näher aus.

[16] 3. Die Revision war damit zurückzuweisen. Der Anregung auf Einleitung eines Vorabentscheidungsersuchens war nicht zu folgen.

[17] 4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 41 ZPO iVm § 50 ZPO. Die Beklagte hat in ihrer Revisionsbeantwortung auf die Unzulässigkeit des Rechtsmittels hingewiesen.