Wertsicherung im Mietvertrag: Rückwirkende Klarstellung – OGH 10Ob1/26h

Begründung:

[1] Der Kläger ist Verbraucher und mietete am 25. 7. 2018, beginnend mit 1. 9. 2018 von der Beklagten eine Wohnung samt Freifläche. Das Mietverhältnis wurde auf zehn Jahre befristet. Das von der Hausverwaltung und dem Kläger unterfertigte Mietvertragsformular enthält unter anderem folgende Wertsicherungsklausel:

„Es wird Wertbeständigkeit des Hauptmietzinses (des Entgeltes für mitvermietete Einrichtungsgegenstände und sonstige Leistungen) nach dem [richtig: von der] Statistik Austria monatlich verlautbarten Verbraucherpreisindex 2015 oder dem an seine Stelle tretenden Index vereinbart. Ausgangsbasis für diese Wertsicherung ist die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zuletzt verlautbarte Indexzahl 06/18. Indexschwankungen bleiben bis einschließlich 3% unberücksichtigt. Dieser Spielraum ist bei jedem Überschreiten nach oben oder unten auf eine Dezimalstelle neu zu berechnen, wobei stets die erste außerhalb des jeweiligen Spielraums gelegene Indexzahl die Grundlage sowohl für die Neuberechnung der Miete als auch für die Berechnung des neuen Spielraumes zu bilden hat.“

[2] Dem Kläger wurde bis einschließlich Jänner 2021 der im Mietvertrag genannte Betrag als Mietzins vorgeschrieben. Aufgrund von Indexsteigerungen wurden in der Folge (per 1. 2. 2021, 1. 2. 2022, 1. 8. 2022, 1. 12. 2022, 1. 5. 2023, 1. 10. 2023 und 1. 8. 2024) erhöhte Mietzinse vorgeschrieben.

[3] Der Kläger begehrte, gestützt auf die behauptete Unwirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung, von der Beklagten die Rückzahlung der Erhöhungsbeträge von zusammen 9.853,23 EUR sA. Die Wertsicherungsklausel verstoße gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, weil die Beklagte den Mietzins bereits innerhalb der ersten beiden Monate ab Vertragsabschluss erhöhen habe können, und gegen § 879 Abs 3 ABGB, weil die Erhöhung des Mietzinses aufgrund der vereinbarten Indexzahl 6/2018 auf einen Anstieg des Preisniveaus in der Zeit vor Abschluss des Mietvertrags zurückzuführen sei. Darüber hinaus sei die Wertsicherungsklausel auch intransparent, weil einem Verbraucher üblicherweise nicht bekannt sei, dass die „zuletzt verlautbarte Indexzahl“ eine Indexzahl von vor über zwei Monaten sei, und sohin auch diese Inflationsentwicklung vor Mietbeginn bei einer Mietzinserhöhung ebenfalls zu bezahlen sei. Einem Verbraucher sei üblicherweise auch nicht bekannt, welchem Anwendungsbereich der Mietvertrag unterliege und dass daher beim gegenständlichen Mietvertrag – aufgrund des Teilanwendungsbereiches des MRG – auch eine rückwirkende Erhöhung des Mietzinses zulässig sei.

[4] Die Beklagte bestritt das Klagebegehren.

[5] Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt.

[6] Das Berufungsgericht änderte diese Entscheidung im Sinn einer Klageabweisung ab. Die Wertsicherungsvereinbarung verstoße nicht gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, weil diese Bestimmung auf das vorliegende, auf eine Dauer von mehr als zwei Monaten angelegte Dauerschuldverhältnis nicht anzuwenden sei. Der bloße Umstand, dass (zum Mietvertragsabschluss am 25. 7. 2018) als Ausgangsbasis für die Wertsicherung die Indexzahl 6/2018 vereinbart worden sei, also der Ausgangswert für die Zinsanpassung auf einen vor Abschluss des Mietvertrags liegenden Zeitpunkt Bezug nehme, begründe auch keinen Verstoß gegen § 879 Abs 3 ABGB. Die Klausel sei auch nicht intransparent, weil ausdrücklich angeführt werde, welches Vergleichsmonat zur Ermittlung der Indexveränderung herangezogen werde.

[7] Das Berufungsgericht ließ die Revision (nachträglich) zu, weil der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung 10 Ob 15/25s von der bisherigen Rechtsprechung zur Frage der Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse abgewichen sei.

[8] Gegen das Berufungsurteil richtet sich die Revision des Klägers, die auf eine Wiederherstellung des klagestattgebenden Ersturteils abzielt.

[9] Die Beklagte beantragt in der Revisionsbeantwortung, die Revision zurückzuweisen, hilfsweise ihr nicht Folge zu geben.

[10] Die Revision des Klägers zeigt keine erhebliche Rechtsfrage auf und ist daher nicht zulässig.

[11] 1. Das Vorliegen einer erheblichen Rechtsfrage ist nach dem Zeitpunkt der Entscheidung über das Rechtsmittel durch den Obersten Gerichtshof zu beurteilen. Eine im Zeitpunkt der Einbringung des Rechtsmittels tatsächlich aufgeworfene erhebliche Rechtsfrage fällt somit weg, wenn sie durch eine andere Entscheidung des Obersten Gerichtshofs bereits vorher geklärt wurde (RS0112921 [T5]). Schon eine Entscheidung, die zwar bisher die einzige ist, aber ausführlich begründet wurde, reicht für die Annahme einer gesicherten Rechtsprechung aus (RS0103384 [T5]).

[12] 1.1. Der Oberste Gerichtshof hat die vom Berufungsgericht und in der Revision angesprochene Frage der Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse auf Basis des mit 1. 1. 2026 geänderten (und insofern eindeutigen) Wortlauts dieser Bestimmung zu 1 Ob 87/25p mit ausführlicher Begründung beantwortet.

[13] 1.2. Demnach ist die nunmehr erfolgte Ergänzung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, nach der diese Bestimmung nicht anzuwenden ist, wenn es sich um ein Dauerschuldverhältnis handelt, das darauf angelegt ist, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, im Ergebnis als authentische Interpretation im Sinn des § 8 Satz 1 ABGB zu werten, die die Rechtslage rückwirkend auch für bereits bestehende Dauerschuldverhältnisse klären soll (§ 41a Abs 41 KSchG). Diese erfasst mangels anderer Anordnung alle noch nicht rechtskräftig entschiedenen Streitfälle (§ 8 Satz 2 ABGB), also auch solche, die sich – wie hier – bereits im Rechtsmittelverfahren befinden. Der Gesetzgeber hat durch die Einfügung in § 6 Abs 2 Z 4 KSchG idF BGBl I 2025/110 die Frage, inwieweit die Regelung auf Dauerschuldverhältnisse zur Anwendung gelangt, im Sinn der vom Obersten Gerichtshof in der Entscheidung zu 10 Ob 15/25s vertretenen (engen) Auslegungsvariante klargestellt.

[14] 1.3. Daraus folgt auch im vorliegenden Fall, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG unter Bedachtnahme auf die nunmehr maßgebliche, durch das ZIAG implementierte, (Neu-)Fassung auf das (befristete) Bestandverhältnis, das darauf angelegt ist, dass die unternehmerische Vermieterin ihre Leistung nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig erbringt, nicht anzuwenden ist. Die auf § 6 Abs 2 Z 4 KSchG gestützten Revisionsausführungen gehen damit ins Leere.

[15] 2.1. Das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG soll eine durchschaubare, möglichst klare und verständliche Formulierung Allgemeiner Geschäftsbedingungen sicherstellen, um zu verhindern, dass der für die jeweilige Vertragsart typische Verbraucher von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird oder ihm unberechtigt Pflichten abverlangt werden (RS0115219 [T9]). Einzelwirkungen des Transparenzgebots sind das Gebot der Erkennbarkeit und Verständlichkeit, das Gebot, den anderen Vertragsteil auf bestimmte Rechtsfolgen hinzuweisen, das Bestimmtheitsgebot, das Gebot der Differenzierung, das Richtigkeitsgebot und das Gebot der Vollständigkeit (RS0115219 [T12]). Eine Pflicht zur Vollständigkeit ergibt sich immer dort, wo ansonsten die Auswirkungen für einen Kunden allenfalls unklar bleiben (RS0115219).

[16] 2.2. Von diesen in der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs anerkannten Grundsätzen wich das Berufungsgericht nicht ab. Die Wertsicherungsklausel stellt für die Neuberechnung des Mietzinses auf die jeweilige Indexzahl ab, sodass eine solche – was der Kläger auch nicht bestreitet – auch für vergangene Monate erfolgen kann, soweit die relevante Indexzahl erst nach dem Monat, für den sie gilt, verlautbart wird. Dass eine Neuberechnung nur für spätere Perioden erfolgen könnte, wird im Mietvertrag nicht angedeutet, sodass der Kläger in der Revision nicht nachvollziehbar darlegt, aus welchen Gründen Verbraucher, die nach der Auffassung des Klägers gerade nicht darüber in Kenntnis sind, ob Vermieter nur zu Mietzinserhöhungen für die Zukunft berechtigt sind (etwa weil § 16 Abs 9 MRG anwendbar ist), von einem anderen Inhalt ausgehen könnten oder ihnen die Auswirkungen dieser Klausel sonst unklar bliebe.

[17] 3. Dem vom Kläger (erstmals) in der Revision geltend gemachten Verstoß der Wertsicherungsklausel gegen § 879 Abs 3 ABGB – weil die Wertsicherung auch für die mitvermietete Küche gelte, obwohl sich diese abnütze und somit an Wert verliere – steht die Rechtsprechung entgegen, nach der die gewöhnliche Abnutzung keinen (real) degressiven Mietzins rechtfertigt (1 Ob 64/24d Rz 10; 6 Ob 226/18f Pkt 1.6.; vgl auch 5 Ob 79/19g Pkt 3.). Inwiefern die Klausel in diesem Zusammenhang auch intransparent sein soll, legt der Kläger in der Revision nicht offen und ist auch nicht ersichtlich.

[18] 4. Auf einen Verstoß der Wertsicherungsklausel gegen § 879 Abs 3 ABGB, weil auf einen vor Abschluss des Mietvertrags verlautbarten (konkret: den zuletzt verlautbarten) Indexmonat abgestellt werde, und auf einen solchen gegen § 6 Abs 1 Z 5 KSchG, weil die Wertsicherungsklausel nicht auch eine Senkung des Mietzinses vorsehe, kommt der Kläger in der Revision nicht mehr zurück, sodass darauf nicht einzugehen ist.

[19] 5. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41, 50 ZPO.