Wertsicherung und Pflicht zur Mietzinssenkung – OGH 9Ob109/25g

Begründung:

[1] Die Kläger sind Verbraucher, die Beklagte ist Unternehmerin. Die Kläger mieteten von der Beklagten ab 1. 9. 2018 eine Wohnung. Das Mietverhältnis unterliegt dem Teilanwendungsbereich des MRG. Beim Mietvertrag handelt es sich um ein von der Beklagten verwendetes vorformuliertes Vertragsmuster. Er enthält folgende Klausel:

㤠12 lit B) Wertsicherung:

Der Hauptmietzins von EUR 1.034,95 ist wertgesichert. Zur Berechnung der Wertsicherung dient der vom Österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarte Verbraucherpreisindex 2015 oder der an dessen Stelle tretende Index. Ausgangsbasis für die Wertsicherungsberechnung ist die für den Monat des Mietbeginns (September 2018) verlautbarte Indexzahl, bei späteren Änderungen jene Indexzahl, die Grundlage für die (jeweils) letzte Änderung war. Alle Veränderungsraten sind auf eine Dezimalstelle zu berechnen.

1) Der Vermieter ist berechtigt, Änderungen, die sich aus der Wertsicherung ergeben, unverzüglich geltend zu machen. Die sich aus der Wertsicherung ergebenden Ansprüche verjähren in drei Jahren. Erfolgt die Geltendmachung der Änderung des Hauptmietzinses aufgrund der Wertsicherung durch den Vermieter über einen längeren Zeitraum nicht, so liegt darin kein schlüssiger Verzicht auf die Wertsicherung des Hauptmietzinses.

2) Der Vermieter wird zunächst - ohne an diese Abrechnungsmodalität gebunden zu sein - jeweils am Beginn eines Kalenderjahres den aufgrund der Wertsicherung sich ergebenden neuen Mietzins bekannt geben.“

[2] Die Kläger begehren die Feststellung, dass die im Mietvertrag enthaltene Wertsicherungsklausel unwirksam ist, sowie die Zahlung der Differenz zwischen dem ursprünglich vereinbarten und dem indexiert vorgeschriebenen Mietzins. Die Wertsicherungsklausel verstoße gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, sei gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB sowie ungewöhnlich und nachteilig iSd § 864a ABGB.

[3] Die Beklagte bestreitet. Es liege kein Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG vor. Ein allfälliger Rückforderungsanspruch verjähre nach drei Jahren.

[4] Das Erstgericht gab der Klage statt.

[5] Das Berufungsgericht gab der dagegen gerichteten Berufung der Beklagten nicht Folge. Es bejahte einen Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG. Die Klausel widerspreche aber auch § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Danach müsse die verbindliche Vereinbarung einer Entgeltänderung auch eine Entgeltsenkung vorsehen und die dafür maßgebenden Umstände im Vertrag umschreiben. Ihr Eintritt dürfe nicht vom Willen des Unternehmers abhängen. Es komme nicht darauf an, ob die Mieterseite berechtigt sei, Änderungen, die sich aus der Wertsicherung ergäben, geltend zu machen, sondern dass der Unternehmer von sich aus bereits zur Berücksichtigung einer Entgeltänderung auch im Sinne einer Senkung verpflichtet sein müsse. Diesem Kriterium entspreche die Klausel nicht. Verjährung liege nicht vor.

[6] Die Revision wurde vom Berufungsgericht zugelassen, weil keine oberstgerichtliche Rechtsprechung vorliege, ob ein Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG vorliege, wenn eine Anhebung in den ersten zwei Monaten der Vertragslaufzeit möglich sei, aber faktisch unterbleibe. Auch der Klärung der Frage der Dauer der Verjährungsfrist komme über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zu.

[7] Gegen diese Entscheidung wendet sich die Revision der Beklagten mit dem Antrag sie dahingehend abzuändern, dass die Klage abgewiesen wird.

[8] Die Kläger beantragen, die Klage zurückzuweisen, in eventu ihr nicht Folge zu geben.

[9] Die Revision der Beklagten ist entgegen dem – den Obersten Gerichtshof nicht bindenden (§ 508a Abs 1 ZPO) – Ausspruch des Berufungsgerichts mangels einer erheblichen Rechtsfrage nicht zulässig.

[10] 1. Ein Eingehen auf die Revisionsausführungen zu § 6 Abs 2 Z 4 KSchG und die Entscheidung 10 Ob 15/25s ist im konkreten Fall nicht erforderlich, weil die Vorinstanzen – vertretbar – eine Unzulässigkeit der beanstandeten Klausel bereits aus § 6 Abs 1 Z 5 KSchG abgeleitet haben.

[11] 2. Entgegen der in der Revision aufgestellten Behauptung legten die Vorinstanzen die strittige Klausel nicht im Sinn der Rechtsprechung zu Verbandsverfahren im „kundenfeindlichsten Sinne“ aus, sondern nach allgemeinen Vertragsauslegungsgrundsätzen gemäß §§ 914 f ABGB. Wenn – wie im vorliegenden Fall – ein abweichender gemeinsamer Parteiwille nicht behauptet wird, ist danach ein Vertrag primär nach seinem Wortlaut auszulegen (vgl RS0017834 [insb T3]).

[12] 3. Die Auslegung einer konkreten Vertragsbestimmung im Einzelfall begründet nur dann eine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO, wenn infolge einer wesentlichen Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Auslegungsergebnis erzielt wurde (vgl RS0042936, RS0042776). Ein solches wird in der Revision, aber nicht aufgezeigt.

[13] 4. Die grundsätzliche Anwendbarkeit von § 6 Abs 1 Z 5 KSchG auf Bestandverträge wird in der Revision nicht in Frage gestellt (vgl dazu auch RS0124336 [T10, T11, T14]).

[14] Die Beklagte argumentiert vielmehr damit, dass die im Mietvertrag enthaltene Wendung „Änderungen, die sich aus der Wertsicherung ergeben“ auch die von § 6 Abs 1 Z 5 KSchG und den Vorinstanzen verlangte Entgeltsenkung umfasse. Dabei lässt sie jedoch den Zusammenhang und das Auslegungsergebnis der Vorinstanzen unberücksichtigt, laut dem die hier strittige Klausel keineswegs einen Anspruch auf Entgeltsenkung vorsehe, weil nach deren Wortlaut der VPI bloß „zur Berechnung der Wertsicherung dient“ und [arg: nur] „der Vermieter berechtigt“ [arg: aber nicht verpflichtet] ist, „Änderungen, die sich aus der Wertsicherung ergeben, unverzüglich geltend zu machen“, und zwar laut Abs 2, „ohne an diese Abrechnungsmodalität gebunden zu sein“. Auch der dritte Satz von Abs 1, wonach kein schlüssiger Verzicht „auf die Wertsicherung des Hauptmietzinses“ vorliegt, wenn „die Geltendmachung der Änderung des Hauptmietzinses aufgrund der Wertsicherung durch den Vermieter über einen längeren Zeitraum nicht erfolgt“, legt keine Möglichkeit der Entgeltsenkung, geschweige denn einen Anspruch des Mieters darauf nahe. Das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts ist daher nicht korrekturbedürftig (so zu einer identen Klausel schon 4 Ob 103/25p).

[15] 5. Dass § 6 Abs 1 Z 5 KSchG (idF der Novelle BGBl I 1997/6) die Zweiseitigkeit (Symmetrie) von Preisänderungsklauseln und damit auch eine Pflicht des Unternehmers zur Entgeltsenkung vorsieht, entspricht der bisherigen Rechtsprechung (4 Ob 103/25p mwN). Der bloße – nicht näher untermauerte – Vorwurf der Revision, die dahingehende Rechtsansicht der Vorinstanzen sei weder nachvollziehbar noch sachlich gerechtfertigt, vermag keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO zur Darstellung zu bringen. Soweit die Beklagte damit argumentiert, dass keine explizite Verpflichtung des Vermieters erforderlich sei, sondern ein Recht des Mieters auf Entgeltsenkung genügen müsse, lässt sie unberücksichtigt, dass nach dem Wortlaut der hier strittigen Klausel und der Auslegung der Vorinstanzen aber lediglich der Vermieter zur Änderung berechtigt ist und der Mieter gerade kein korrespondierendes Recht bzw einen Anspruch hat.

[16] 6. Zur Beurteilung der Frage der Verjährung durch die Vorinstanzen, enthält die Revision keine näheren Ausführungen weshalb sie in diesem Umfang nicht gesetzmäßig ausgeführt ist. Unklar bleibt auch, welche Schlussfolgerungen die Revision aus der grundsätzlichen Teilbarkeit von Klauseln in einen unwirksamen und einen noch eigenständigen, sinnvollen Regelungsgegenstand ziehen will. Die Beklagte legt nicht dar, welche Teile der Klausel aus welchen Gründen als derartig eigenständige (und zulässige) Regelungsbereiche angesehen werden könnten.

[17] 7. Insgesamt gelingt es der Beklagten daher nicht, eine Rechtsfrage von der Qualität des § 502 Abs 1 ZPO aufzuzeigen, sodass die Revision der Beklagten als unzulässig zurückzuweisen ist.

[18] 8. Die Kostenentscheidung beruht auf § 41 iVm § 50 ZPO. Die Kläger haben auf die Unzulässigkeit der Revision hingewiesen. Allerdings steht eine Erhöhung des Entgelts oder eine Verbindungsgebühr aufgrund der Anregung, ein Vorabentscheidungsverfahren einzuleiten, nicht zu (vgl 4 Ob 98/09d).