Kauf von Grundstücksteilen ohne Teilungsplan – OGH 8Ob107/25f

Begründung:

[1] Die Klägerin ist eine auf den British Virgin Islands registrierte Kapitalgesellschaft. Die Beklagte ist Eigentümerin der Liegenschaft EZ * im Ausmaß von 428.865 m², die großteils landwirtschaftlich genutzt wird. Bei einer persönlichen Unterredung mit dem wirtschaftlichen Eigentümer der Klägerin am 23. 8. 2023 wurde ein handschriftliches, als „Kaufvertrag“ tituliertes Schriftstück abgefasst und von der Beklagten und ihrem Sohn noch am selben Tag, für die Klägerin von der W* Limited am darauffolgenden Tag unterzeichnet. Dieses Schriftstück weist folgenden Inhalt auf:

„[...]

Die Verkäuferin verkauft und übergibt und die Käuferin kauft und übernimmt den im beiliegenden 'Plan A' grau hinterlegten Teil im Ausmaß von ca. 298.660 m² der Liegenschaft EZ * zum Preis von EUR 25,00 pro m², in Summe EUR 7.466.500.

Desweiteren räumt die Verkäuferin für den grün und weiß markierten, nordwestlich der W* gelegenen Teil im Ausmaß von ca. 1,3 ha unentgeltlich ein Vorkaufsrecht zu selben Bedingungen wie die restlichen Flächen ein.

Die Übergabe findet statt mit grundverkehrsbehördlicher Genehmigung.

[...]

Dieser Vertrag ist aufschiebend bis zur grundverkehrsbehördlichen Genehmigung geschlossen, allerdings sind die Parteien an diesen Vertrag gebunden.

[...]

Aufsandungserklärung: Die Verkäuferin erteilt ihre Einwilligung, dass aufgrund dieses Vertrages das Eigentumsrecht für die Käuferin einverleibt wird. Die Parteien verpflichten sich jegliche Erklärungen und Unterschriften zur Durchführung dieses Vertrages in grundbuchsfähiger Form abzugeben.

[...]“

[2] Diesem Schriftstück war ein „Plan A“ angeschlossen, in dem Teile der Liegenschaft grau, andere grün und weiß markiert waren. Die eingezeichnete Grenze zwischen diesen beiden Teilen verlief nicht entlang der Grenzen der einzelnen Grundstücke, sondern teilte diese auch. Dieser Plan enthielt keinen Maßstab. Die Parteien besichtigten das Kaufobjekt nicht vor Ort in der Natur und auch die im Plan grau hinterlegte Fläche wurde nicht vor Ort in der Natur festgelegt.

[3] Der auf das Vertragswerk vom 23. 8. 2023 gestützte Antrag der Klägerin auf grundverkehrsbehördliche Genehmigung des Rechtserwerbs wurde mit Bescheid der Bezirksgrundverkehrskommission Linz-Land beim Amt der oberösterreichischen Landesregierung vom 8. 10. 2024 als unzulässig zurückgewiesen. Zum Zeitpunkt des Schlusses der Verhandlung erster Instanz im gegenständlichen Verfahren war über das Rechtsmittel der Klägerin gegen diesen Bescheid noch nicht entschieden.

[4] Die Klägerin begehrt zuletzt 1. die Übergabe von KYC-Informationen; 2. die Bekanntgabe einer Kontonummer für die Zahlung der Kaufpreistranchen; 3. die Abgabe der zur geldlastenfreien grundbücherlichen Übereignung der im Verkaufsplan Beilage ./A grau schraffierten Flächen an die Klägerin erforderlichen Erklärungen und Unterschriften; 4. die Abgabe der zur grundbücherlichen Einverleibung des Vorkaufsrechts zugunsten der Klägerin hinsichtlich der im Verkaufsplan Beilage ./A grün schraffierten Flächen erforderlichen Erklärungen und Unterschriften; 5. die Unterlassung des Anbietens zum Verkauf, der Veräußerung und/oder der Belastung der gegenständlichen Grundstücke; und 6. die jährliche Übergabe von Rangordnungserklärungen für die beabsichtige Veräußerung bis zur Einverleibung des Eigentumsrechts und des Vorkaufsrechts zugunsten der Klägerin; weiters stellte sie zu 3. und 4. Eventualbegehren auf Beauftragung eines Teilungsplans sowie darauf basierend Einwilligung in die Verbücherung des Eigentumsrechts und des Vorkaufsrechts.

[5] Die Klägerin stützt sich im Wesentlichen auf die eingangs genannte Vereinbarung, die gemeinsam mit einem „Zusatz“ vom selben Tag einen wirksamen Kaufvertrag begründe und die Klagebegehren rechtfertige. Die Zurückweisung des Antrags auf grundverkehrsrechtliche Genehmigung hindere nicht deren neuerliche Beantragung.

[6] Die Beklagte beantragt Klagsabweisung. Unter anderem liege schon kein wirksamer Kaufvertrag vor, weil der Kaufgegenstand nicht hinreichend bestimmt sei.

[7] Das Erstgericht wies sämtliche Klagebegehren ab. Es konnte nicht feststellen, „dass dieser Plan A eine ganz konkrete, auf öffentlich zugänglichen BEV-Daten ('DORIS') basierte Planskizze wiedergibt, die auf den im DORIS verfügbaren Katasterdaten des Bundesamts für Eich- und Vermessungswesen basiert“. Eine Beschreibung des Kaufgegenstands, insbesondere des Grenzverlaufs in der Natur, sei dem Wortlaut des Vertrags nicht zu entnehmen.

[8] Das Berufungsgericht hob diese Entscheidung zur Verfahrensergänzung auf. Zutreffend werde jedenfalls für den oberösterreichischen Grundverkehr vertreten, dass der Käufer vor Erteilung der Genehmigung weder die Übergabe der Liegenschaft noch die Abgabe der Aufsandungserklärung verlangen könne. Die Handlungen der Beklagten, die die Klägerin nunmehr in der Klage begehre, seien für die grundverkehrsbehördliche Genehmigung nicht Voraussetzung. Da die Beklagte eine privatrechtliche Bindung an den Liegenschaftskaufvertrag mangels Bestimmtheit des Kaufgegenstands bestreite, könne die Klägerin während

des Schwebezustands bis zur Entscheidung der Grundverkehrskommission zwar keine Erfüllungsansprüche aus dem zugrunde liegenden Vertrag geltend machen, allerdings sei in diesem Fall das Interesse an der Feststellung der entsprechenden vertraglichen Pflichten evident, sodass während des Schwebezustands eine Entscheidung über die Feststellung des Rechtsverhältnisses (als minus zum Leistungsbegehren) zu treffen sei. Die Negativfeststellung zu Plan A beruhe auf einem mangelhaften Verfahren, weil das Erstgericht die von der Klägerin angebotenen Personalbeweise nicht aufgenommen habe. Ein Verkauf von Grundstücksteilen ohne Vorliegen eines konkreten Teilungsplans sei nicht nur dann möglich, wenn der genaue Grenzverlauf auch in der Natur besichtigt und festgelegt worden sei. Entscheidend sei, ob die dem streitgegenständlichen Liegenschaftskaufvertrag zugrunde gelegte Planskizze, die auch Grundstücksteilungen enthalte, so ausreichend bestimmt sei, dass auf dieser Grundlage ein zur grundbücherlichen Durchführung erforderlicher Teilungsplan erstellt werden könnte.

[9] Das Berufungsgericht bewertete den Streitgegenstand mit 30.000 EUR übersteigend und ließ den Rekurs an den Obersten Gerichtshof zu, weil eine Klarstellung zu den Fragen geboten erscheine, ob auf Leistung (Aufsandungserklärung und Unterfertigung erforderlicher Urkunden) bereits während des Schwebezustands bis zum Vorliegen einer Entscheidung der Grundverkehrskommission nach dem Oö GVG gedrungen werden könne und ob beim Verkauf eines Teils eines Grundstücks ein Plan ohne Festlegung in der Natur ausreichend sein könne.

[10] Gegen diese Entscheidung richten sich (richtig:) Rekurse beider Parteien. Während die Beklagte die Wiederherstellung des erstgerichtlichen Urteils anstrebt, zielt das Rechtsmittel der Klägerin ausschließlich darauf ab, dem Erstgericht die Rechtsansicht zu überbinden, dass das Nichtvorliegen einer erforderlichen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung einem Leistungsbegehren auf Ausstellung einer einverleibungsfähigen Urkunde nicht entgegenstehe.

[11] Die Parteien beantragten jeweils, dem Rechtsmittel der Gegenseite nicht Folge zu geben.

A. Zum Rekurs der Beklagten:

[12] Der Rekurs ist unzulässig, weil er keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO aufzeigt.

[13] 1.1. Das Landesverwaltungsgericht Oberösterreich hat mit Urteil vom 7. 5. 2025 nicht nach § 15 Abs 2 Oö GVG dem Vertrag die Genehmigung versagt, sondern lediglich die Zurückweisung des Antrags der Klägerin bestätigt. Dies begründete es damit, der Antrag habe keine konkrete Bezeichnung der betroffenen Grundstücke bzw Grundstücksteile, insbesondere der von der Teilung betroffenen Grundstücke, samt konkreter Größenangaben enthalten; es sei nicht (ausreichend) erkennbar, welche konkreten Grundstücke bzw Teile davon in welcher Ausprägung Gegenstand des grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsantrags sein sollten.

[14] 1.2. Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens war daher ausschließlich die verfahrensrechtliche Frage der hinreichenden Konkretisierung des Antrags. Die Beurteilung der Bestimmtheit des Kaufgegenstands ist demnach nicht von der Bindungswirkung des verwaltungsgerichtlichen Urteils umfasst.

[15] 2.1. Auch beim Liegenschaftskauf ist der Kaufvertrag grundsätzlich schon dann perfekt, also für beide Vertragsteile voll verbindlich, wenn sie sich – gegebenenfalls auch bloß mündlich – über den Kaufgegenstand und Kaufpreis geeinigt haben (RS0019951, RS0017217). Grundsätzlich genügt die objektive Bestimmbarkeit (RS0020143; RS0019952). Die Notwendigkeit der Erstellung eines Teilungsplans bedeutet nicht die Unbestimmtheit des Gegenstands (9 Ob 70/17k = RS0020143 [T12]; 6 Ob 228/21d). Auch wenn die grundbücherliche Teilung nur aufgrund eines Teilungsplans durchgeführt werden kann (§ 1 Abs 1 LiegTeilG), heißt das nicht, dass vor Herstellung des Teilungsplans wirksame Rechtsgeschäfte an Teilen von Liegenschaften nicht geschlossen werden können (RS0019927).

[16] 2.2. Die Rechtsprechung, wonach für die objektive Bestimmbarkeit des Kaufgegenstands die Einigung über den Kauf eines nach Ausmaß und Lage bestimmten Grundstücksteils ausreicht, wenn auch dessen genaue Form erst später durch Vermessung festgestellt werden soll (RS0020143 [insb T5, T10]), wurde zuletzt zu 9 Ob 72/25s bestätigt.

[17] 2.3. Auch in der ständigen Judikatur zur Bestimmtheit des Klagebegehrens – diese prozessuale Frage ist von jener nach dessen materieller Berechtigung und damit auch von der Bestimmtheit des Kaufgegenstands zu unterscheiden (RS0037518 [insb T4]) – hält der Oberste Gerichtshof fest, dass die Teilfläche „nur ausreichend nach Merkmalen in der Natur oder nach der Grundbuchsmappe bestimmt oder zumindest bestimmbar sein“ muss (6 Ob 25/98i = RS0037434 [T2] mwN; vgl auch RS0021010). Der Entscheidung 1 Ob 28/03d (= RS0037434 [T3]) zu einem Bestandvertrag ist ebenfalls zu entnehmen, dass die beanspruchte Fläche nur dann ausreichend nach Merkmalen in der Natur bestimmt oder zumindest bestimmbar sein muss, wenn kein Plan – dass damit kein Teilungsplan im Sinne des LiegTeilG gemeint sein konnte, ergibt sich daraus, dass es dort um Teilflächen eines Kellers ging – vorgelegt wird.

[18] 3.1. Anderes ist auch den Entscheidungen zu 9 Ob 70/17k und 6 Ob 228/21d nicht zu entnehmen: Der Entscheidung 9 Ob 70/17k lag offenbar kein konkretisierter Plan zugrunde, weshalb die Rechtsansicht der Vorinstanzen, dass das Klagebegehren mit der im Urteilsspruch aufgenommenen Beschreibung (nach Merkmalen in der Natur) ausreichend bestimmt sei, als nicht korrekturbedürftig angesehen und die außerordentliche Revision zurückgewiesen wurde. Der Entscheidung 6 Ob 228/21d lässt sich nicht entnehmen, ob überhaupt auf eine planliche Darstellung Bezug genommen wurde; auch hier wurde die außerordentliche Revision zurückgewiesen.

[19] 3.2. Entgegen der Revision kann allein aufgrund dieser Entscheidungen von einer höchstgerichtlichen Judikatur in dem Sinne, dass mangels vorliegenden Teilungsplans an die Stelle des begehrten Trennstücks immer eine genaue Beschreibung der vereinbarten Teilflächen in Natur treten müsse, keine Rede sein.

[20] 4. Die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, wonach damit auch eine auf Katasterdaten beruhende Planskizze ausreichen kann, um die Bestimmtheit des Kaufgegenstands herzustellen, steht vielmehr mit der ständigen Judikatur im Einklang.

[21] 5.1. Ob unter Zugrundelegung dieser Rechtsauffassung eine dem Kaufvertrag zugrunde gelegte planliche Darstellung ausreicht, um die Bestimmbarkeit des Kaufgegenstands herzustellen, kann nur im jeweiligen Einzelfall beantwortet werden; eine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO wird dadurch regelmäßig nicht aufgeworfen.

[22] 5.2. Wenn das Berufungsgericht trotz des fehlenden Maßstabs eine Bestimmbarkeit des Kaufgegenstands dann nicht von Vornherein ausgeschlossen erachtete, wenn der Plan auf Katasterdaten („DORIS“) beruhte, bewegt sich dies im Rahmen des den Vorinstanzen notwendigerweise zukommenden Beurteilungsspielraums. Demnach ist es nicht zu beanstanden, wenn es die bekämpfte, mangelhaft begründete Negativfeststellung des Erstgerichts für relevant und ergänzende Feststellungen zur Erstellung des dem Vertragswerk vom 23. 8. 2023 angeschlossenen Plans für erforderlich erachtete.

[23] Einer weiteren Begründung bedarf dieser Beschluss nicht (§ 510 Abs 3 ZPO).

[24] Die Kostenentscheidung im Zwischenstreit über die Zulässigkeit des Rechtsmittels (RS0123222) gründet sich auf §§ 41, 50 ZPO. Die Klägerin hat in ihrer Rekursbeantwortung auf die Unzulässigkeit dieses Rechtsmittels hingewiesen.

B. Zum Rekurs der Klägerin:

[25] Der Rekurs der Klägerin ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig und hinsichtlich der Begründung des Aufhebungsbeschlusses auch berechtigt. Da sich durch die abweichende Rechtsansicht aber nichts an der Aufhebung ändert, ist dem Rekurs nicht Folge zu geben (RS0007094 [T7]; RS0043848 [T2]).

[26] 6.1. Nach ständiger Rechtsprechung ist die Genehmigung eines Vertrags durch die Grundverkehrskommission eine Suspensivbedingung für die Wirksamkeit des Vertrags (RS0038627). Auch ein unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossener Vertrag bindet die Vertragspartner bereits. Der bedingt Verpflichtete muss alles tun und vorkehren, was notwendig ist, um bei Eintritt der Bedingung erfüllen zu können und alles unterlassen, was die Erfüllung verhindern würde (RS0017406 [insb T5]).

[27] 6.2. Auch vor der Genehmigung kann auf Zuhaltung des Vertrags (RS0038693, RS0038627 [T3]), insbesondere auf die Ausstellung einer einverleibungsfähigen Urkunde (RS0038693 [T4]; RS0038684; RS0017406 [T12, T15]), geklagt werden. Eine dem Käufer nicht zustehende Erfüllung des durch die grundverkehrsbehördliche Genehmigung bedingten Kaufvertrags tritt durch die Verurteilung des Verkäufers zur Einwilligung in die bücherliche Einverleibung des Käufers nicht ein (RS0038684 [T3]).

[28] 6.3. An dieser ständigen Judikatur hält der Oberste Gerichtshof trotz anderer Ansichten im Schrifttum (Beclin in Klang3 [2011] § 897 ABGB Rz 50; Rummel in Rummel/Lukas, ABGB4 [2014] § 897 Rz 8; Kietaibl/Greiner in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.06 [2023] § 897 Rz 33; vgl Riedler in Schwimann/Kodek, ABGB5 [2021] § 897 Rz 10), die im Wesentlichen auf Beiträge von Steiner (Grundverkehrsbehördliche Genehmigung und Bedingungslehre, JBl 1974, 506; Grundverkehrsbehördliche Genehmigung und Bedingungslehre, JBl 1996, 413) und F. Bydlinski (JBl 1975, 652 [Glosse zu 3 Ob 50/75]) zurückgehen, weiterhin fest (zuletzt 10 Ob 43/25h).

[29] 7.1. Regelmäßig wird in der Judikatur die Möglichkeit, vor der Genehmigung auf die Ausstellung einer einverleibungsfähigen Urkunde zu klagen, aus dem Grundsatz abgeleitet, dass beide Vertragspartner alles tun müssen, um auf die Erfüllung der Bedingung hinzuwirken (RS0017406 [T4], insb 2 Ob 559/78; 1 Ob 32/79; 2 Ob 680/86; 4 Ob 516/88; 8 Ob 665/89; 3 Ob 34/07g; 2 Ob 128/22w). Zuletzt wurde zu 10 Ob 43/25h ausgeführt, dass die Ausstellung einer einverleibungsfähigen Vertragsurkunde als Voraussetzung für die Genehmigung nach den Grundverkehrsgesetzen und somit auch für die Beendigung des Schwebezustands für den Kaufvertrag zu werten sei, weshalb das Erfordernis der behördlichen Genehmigungen einer darauf gerichteten Klage grundsätzlich nicht entgegenstehe; die Vorwirkungen des bedingten Vertrags erschöpften sich jedoch darin, jene Ansprüche zu begründen, die unmittelbar zur Beendigung seines Schwebezustands erforderlich seien.

[30] 7.2. Entgegen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts folgt daraus aber nicht, dass im zivilgerichtlichen Verfahren zu prüfen wäre, ob das Vorliegen einer verbücherungsfähigen Vertragsurkunde nach dem jeweiligen Grundverkehrsgesetz (zwingende) Voraussetzung für eine Genehmigung ist; eine solche Prüfung wurde auch in keiner der zitierten Entscheidungen vorgenommen.

[31] 7.3. Vielmehr reicht es aus, dass sich die Entscheidung über die Klage insofern günstig auf das Verfahren vor der Grundverkehrsbehörde auswirken kann, als die dortigen Vorfragen bindend geklärt werden, ob der (aufschiebend bedingte) Vertrag zivilrechtlich wirksam zustande gekommen ist und welchen Inhalt er aufweist. Dies ist bei einer Klage auf Ausstellung einer einverleibungsfähigen Urkunde der Fall, weil dadurch abschließend festgelegt wird, welches bücherliche Recht im Falle der Genehmigung übertragen werden soll; insofern wird die Verwaltungsbehörde von der Prüfung der zivilrechtlichen Vorfrage entbunden, welcher Erwerbsvorgang überhaupt den Gegenstand des Genehmigungsverfahrens bildet.

[32] 7.4. Als Zwischenergebnis ist daher an der ständigen Judikatur festzuhalten, dass auch vor der grundverkehrsrechtlichen Genehmigung auf Zuhaltung des Vertrags, insbesondere auf die Ausstellung einer einverleibungsfähigen Urkunde oder auf Abgabe der zur Verbücherung erforderlichen Erklärungen geklagt werden kann; eine Prüfung, ob nach dem jeweiligen Grundverkehrsgesetz eine einverleibungsfähige Urkunde zwingende Genehmigungsvoraussetzung ist, hat dabei nicht zu erfolgen.

[33] 8.1. Diese generell für die grundverkehrsrechtliche Genehmigung aufgestellten Grundsätze gelten aber freilich stets vorbehaltlich einer abweichenden Regelung im jeweiligen Landesgesetz.

[34] 8.2. Maßgeblich ist hier § 15 Oö GVG (idgF, LGBl 2018/58). Diese Bestimmung lautet:

„Zivilrechtliche Wirkung der Verkehrsbeschränkung

(1) Solang die erforderliche Genehmigung (§§ 4, 7 oder 8) von der Behörde bzw. vom Landesverwaltungsgericht nicht erteilt wurde, darf der dem Rechtserwerb zugrundeliegende Rechtstitel nicht ausgeübt werden. Die Parteien sind jedoch an den Rechtstitel gebunden.

(2) Mit der Versagung der Genehmigung durch die Behörde bzw. das Landesverwaltungsgericht wird der dem Rechtserwerb zugrundeliegende Rechtstitel rückwirkend rechtsunwirksam. Gleiches gilt, wenn die Behörde von einem Rechtstitel Kenntnis erlangt und nicht binnen einer Frist von vier Wochen nach Aufforderung durch die Behörde die erforderliche Genehmigung beantragt wird.“

[35] 8.3. Im Schrifttum (Steiner, Grundverkehrsbehördliche Genehmigung und Bedingungslehre, JBl 1996, 413 [419]; Fischer/Lukas, Handbuch zum Oberösterreichischen Grundverkehrsgesetz § 15 Anm 2; Riedler in Schwimann/Kodek, ABGB5 [2021] § 897 Rz 10; Wischt in Lienbacher ua, Grundverkehrsgesetze, Teil Oberösterreich [2025], Anm zu § 15 Oö GVG) wird aus dem Wortlaut dieser Norm abgeleitet, dass im oberösterreichischen Grundverkehrsrecht vor Bedingungseintritt noch nicht auf Abgabe einer Aufsandungserklärung geklagt werden könne.

[36] 8.4. Diesen Auffassungen ist nicht zu folgen. Die Bestimmung des § 15 Abs 1 Oö GVG spricht zwar (ebenso wie § 31 K GVG) von der „Ausübung des dem Rechtserwerb zugrunde liegenden Rechtstitels“ – und nicht (wie die Gesetze der meisten anderen Bundesländer) von der „Durchführung des Rechtsgeschäfts“. Die Formulierungen weisen aber den gleichen Bedeutungsinhalt auf und bieten schon deshalb keinen Anhaltspunkt für ein unterschiedliches Verständnis. Die Wortfolge in § 15 Abs 1 Oö GVG fordert daher keine andere Auslegung, sodass im Sinn der bisherigen einhelligen Judikatur davon auszugehen ist, dass erst in der Übergabe der Liegenschaft (7 Ob 13/15k) und in der Verbücherung des Rechts die Ausübung des dem Rechtserwerb zugrundeliegenden Rechtstitels zu erblicken ist, in der Abgabe der Aufsandungserklärung hingegen noch nicht.

[37] 8.5. Dementsprechend hat der Oberste Gerichtshof auch bereits festgehalten, dass durch die Verurteilung des Verkäufers zur Einwilligung in die grundbücherliche Einverleibung des Käufers eine diesem nach § 15 Oö GVG nicht zustehende Erfüllung des durch die grundverkehrsbehördliche Genehmigung bedingten Kaufvertrags nicht eintritt (2 Ob 128/22w; vgl auch 3 Ob 34/07g).

[38] 9. Zusammenfassend steht – entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts – § 15 Abs 1 Oö GVG den Begehren der Klägerin auf Abgabe der zur grundbücherlichen Übereignung und zur Einverleibung des Vorkaufsrechts erforderlichen Erklärungen und Unterschriften nicht entgegen.

[39] 10. Der Kostenvorbehalt beruht auf § 52 ZPO.