Mietzins-Wertsicherung und vordatierte Indexbasis – OGH 6Ob158/25s

[3] Die außerordentliche Revision der klagenden Partei zeigt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO auf:

[4] 1.1. Eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag ist durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren (RS0132652). Die Geldwertveränderung führt zu einer Veränderung der ursprünglichen subjektiven Äquivalenz der Leistungen und zu einem Auseinanderfallen von deren Wertverhältnis (RS0132652 [T4]). Nach gefestigter Rechtsprechung genügen Wertsicherungsvereinbarungen, die die Höhe des Mietzinses an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) koppeln, dem Sachlichkeitsgebot des § 879 Abs 3 ABGB und des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG (6 Ob 67/25h ErwGr B.I.3.; 10 Ob 54/24z ErwGr 3.3.2.; 1 Ob 64/24d ErwGr 5. f).

[5] Die Beurteilung des Berufungsgerichts, die hier in dem auf zehn Jahre befristeten Mietvertrag vereinbarte Wertsicherung des Mietzinses nach dem VPI sei sachlich gerechtfertigt, entspricht dieser Judikatur.

[6] Dem steht nicht entgegen, dass im Teilanwendungsbereich des MRG zulässigerweise vereinbarte Mietzinserhöhungen im Rahmen des § 1486 ABGB rückwirkend geltend gemacht werden könnten, wohingegen § 16 Abs 9 MRG dies für den Vollanwendungsbereich ausschließt (vgl 1 Ob 64/24d ErwGr 8.4.). Auch die Ansicht der Revision, ein wegen des Entfalls der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB allenfalls durch den Zeitablauf zu erwartender Wertverlust müsse dadurch kompensiert werden, dass die (vereinbarte) Wertsicherung (also der Ausgleich des Kaufkraftverlusts) unzulässig sei, wurde bereits wiederholt abgelehnt (6 Ob 67/25h ErwGr B.I.2.5.; 6 Ob 226/18f ErwGr 1.8.; RS0020760 [T8]; vgl 5 Ob 79/19g ErwGr 3.).

[7] 2.1. Zwar kann die Vereinbarung eines längere Zeit vor dem Vertragsabschluss liegenden Ausgangsmonats für die Wertsicherung (Indexzahl) der Geltung einer Wertsicherungsklausel unter dem Aspekt des § 864a ABGB entgegenstehen (vgl 10 Ob 50/11t) oder aber im Rahmen der nachgelagerten Inhaltskontrolle gemäß § 879 Abs 3 ABGB bzw § 6 Abs 1 Z 5 KSchG zur Beurteilung führen, dass die Wertsicherungsabrede mangels gebotener sachlicher Rechtfertigung nicht wirksam vereinbart wurde. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Regelung in einem maßgeblichen Umfang die Einbeziehung von Wertentwicklungen in die Valorisierung des Mietzinses zulässt, die vor dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses liegen (6 Ob 78/25a ErwGr II.2.; vgl 10 Ob 54/24z ErwGr 3.3.2.).

[8] 2.2. Allerdings bewirkt nicht jede Vereinbarung einer vor Vertragsabschluss liegenden Ausgangsbasis die Unzulässigkeit der Wertsicherungsabrede (10 Ob 15/25s ErwGr 6.5.). Auch nach der – mit dem Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG; BGBl I 2025/110) zum 1. 1. 2026 neu eingeführten – Bestimmung des § 879a ABGB, die auch für das vorliegende Rechtsmittelverfahren zu beachten ist (§ 1503 Abs 30 ABGB; vgl 6 Ob 78/25a ErwGr II.5.) soll nicht schon der alleinige Umstand einer vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegenden Indexzahl der sachlichen Rechtfertigung einer Wertsicherungsklausel entgegenstehen (6 Ob 78/25a ErwGr II.6. f). Dies bringen die Materialien zum Ausdruck, wonach auch ohne das Vorliegen von Massenverträgen das Verwenden eines vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegenden Index nicht immer gröblich benachteiligend sein müsse, etwa wenn der verwendete Index „kurz vor der zuletzt verlautbarten Indexzahl“ liege (ErläutRV 279 BlgNR 28. GP 3; 1 Ob 87/25p ErwGr 2.3; 6 Ob 78/25a ErwGr II.6. f). Es wurde bereits ausgesprochen, dass auch unter Bedachtnahme auf diese gesetzgeberische Wertung eine in sachlicher Hinsicht rechtfertigungsbedürftige Benachteiligung des Mieters aufgrund einer „Vordatierung“ der Indexzahl für die Wertsicherung nur dann vorliegen kann, wenn der festgelegte Ausgangsmonat so weit vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegt, dass es zu einer ins Gewicht fallenden (verdeckten) Verschiebung des zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Äquivalenzverhältnisses kommt (1 Ob 87/25p ErwGr 2.4.; 6 Ob 78/25a ErwGr II.7).

[9] 2.3. Ob die Vordatierung der Indexzahl einer Wertsicherung unter dem Aspekt des § 864a ABGB oder gemäß § 879 Abs 3 ABGB bzw § 6 Abs 1 Z 5 KSchG wirksam vereinbart wurde, hängt jeweils von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab (vgl 10 Ob 50/11t ErwGr 1.2.).

[10] 2.4. In der Entscheidung 10 Ob 50/11t billigte der Oberste Gerichtshof die Beurteilung, eine zweieinhalb Jahre vor Vertragsabschluss liegende Indexzahl, die schon nach wenigen Monaten Laufzeit eine fast 14%‑ige Preissteigerung enthielt, sei nach § 864a ABGB unwirksam. Hingegen wurde eine an die zuletzt verlautbarte Indexzahl – somit bis zu drei Monate vor Vertragsabschluss – anknüpfende Wertsicherungsvereinbarung bereits wiederholt als zulässig angesehen (1 Ob 87/25p ErwGr 2.4.; 6 Ob 78/25a ErwGr II.7; 10 Ob 15/25s ErwGr 6.5.1. ff).

[11] 2.5. Im vorliegenden Fall schlossen die Mieter und die beklagten Vermieter den Mietvertrag am 9. 3. 2021 ab; das Mietverhältnis begann am 1. 4. 2021. Nach der vertraglichen Regelung ist „Ausgangsbasis für die Berechnung der Wertsicherung die für den letzten Oktober, der vor dem Mietvertragsbeginn liegt, verlautbarte Indexzahl. Die Anpassung des Hauptmietzinses an die Veränderung des Index erfolgt einmal jährlich, jeweils im Jänner (erstmalig sohin im ersten auf den Beginn des Mietverhältnisses folgenden Jänner). Es wird jeweils die für den Oktober des Vorjahres verlautbarte Indexzahl mit der Indexzahl für den Oktober des Vorvorjahres verglichen und der Hauptmietzins jeweils per Jänner in jenem Ausmaß angepasst, das dem Verhältnis der verglichenen Indexzahlen entspricht.“ Es folgt im Vertragstext ein ausführliches Berechnungsbeispiel für die Wertanpassung.

[12] 2.6. Das Berufungsgericht war der Ansicht, die für Oktober von der Statistik Austria bekannt gemachte Indexzahl sei erst zwei Monate später, also im Jänner, endgültig. Solle daher jeweils nur jährlich ab Jänner eine Entgeltanpassung stattfinden, könnten dafür nur die für den (jeweiligen) vorangegangenen Oktober verlautbarten Indexzahlen berücksichtigt werden. Die gegenständliche Zinsanpassung ab jeweils Jänner auf Grundlage der Indexzahl für den vor dem Vertragsabschluss liegenden Oktober erscheine im dargelegten Gesamtzusammenhang von jeweils nur einer jährlichen Mietzinsanpassung im Nachhinein sachlich gerechtfertigt und sei auch nicht ungewöhnlich iSd § 864a ABGB.

[13] Darin ist keine vom Obersten Gerichtshof im Einzelfall aufzugreifende Fehlbeurteilung zu erblicken. Die Auffassung der Revision, jede Vordatierung der Indexzahl auf einen Zeitpunkt vor Vertragsabschluss sei überraschend iSd § 864a ABGB und nach § 879 Abs 3 ABGB sowie § 6 Abs 1 Z 5 KSchG unzulässig, hat die Judikatur bereits abgelehnt (siehe oben Punkt 2.3.) und ausgeführt, dass zur Wahrung des Interesses beider Vertragsteile, eine (inflations- bzw deflationsbedingte) Veränderung der im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandenen subjektiven Äquivalenz der Leistungen zu verhindern, auf eine nahe am Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gelegene Indexzahl abgestellt werden kann (10 Ob 15/25s ErwGr 6.5.2.). Auch mit ihrem Hinweis, durch die hier rund vier Monate vor Vertragsabschluss gewählte Indexzahl sei die Erhöhung des Mietzinses im Jänner 2022 um 1,4 % höher ausgefallen, als bei Heranziehung der Indexzahl für März 2021, vermag die Revision kein unvertretbares Abweichen des Berufungsgerichts von den erörterten Rechtsprechungsgrundsätzen aufzuzeigen.

[14] 3. Nach der hier vorliegenden Regelung war eine Entgelterhöhung erstmals nach Ablauf von mehr als neun Monaten seit Vertragsabschluss zulässig. Die erstmalige Erhöhung des Mietzinses aufgrund der gegenständlichen Wertsicherungsklausel erfolgte demgemäß ab 1. 1. 2022. Die Auffassung, bereits deshalb sei ein Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG zu verneinen (so schon das Erstgericht), bedarf daher keiner Korrektur (vgl 8 Ob 81/24f ErwGr 4.4.). Der Oberste Gerichtshof hat überdies mittlerweile ausgesprochen, dass mit dem ZIAG, unter Bedachtnahme auf die nunmehr maßgebliche aktuelle Fassung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG, auch gesetzlich klargestellt ist, dass dieser auf Bestandverhältnisse wie das Vorliegende, die darauf angelegt sind, dass die Vermieter ihre Leistung nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig erbringen, nicht anzuwenden ist (6 Ob 78/25a ErwGr I; 1 Ob 87/25p ErwGr 1. ff).