Wertsicherung im Mietzinsverfahren: Prüfungsumfang und Präklusion – OGH 5Ob78/25v

Begründung:

[1] Der Antragsteller ist aufgrund des unbefristeten Mietvertrags vom 8. 1. 2002 (seit 1. 4. 2016 alleiniger) Hauptmieter einer Wohnung in einem Haus der Antragsgegnerin in W*. Mit seinem Antrag an die Schlichtungsstelle vom 6. 8. 2023 begehrte er zuletzt für den Zeitraum ab 1. 4. 2016 die Feststellung der sich aus den von der Antragsgegnerin unter Berufung auf die vertragliche Wertsicherung des Hauptmietzinses vorgenommenen Anhebungen ergebende Teilunwirksamkeit des erhöhten Hauptmietzinses und die Feststellung, in welchem Ausmaß durch die monatlichen Mietzinsvorschreibungen das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten worden sei. Weiters begehrte der Antragsteller, die Antragsgegnerin zur Rückzahlung der festgestellten Überschreitungsbeträge zu verpflichten. Die Wertsicherungsklausel sei unwirksam iSd § 6 Abs 3, § 6 Abs 2 Z 4 und § 6 Abs 1 Z 5 KSchG sowie gröblich benachteiligend.

[2] Das Erstgericht stellte mit seinem Sachbeschluss die Überschreitung des zulässigen Hauptmietzinses von April 2016 bis Februar 2024 insoweit fest, als dieser den im Mietvertrag vom 8. 1. 2002 vereinbarten Betrag von monatlich 129,92 EUR netto übersteigt. Die Wertsicherungsklausel sei intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG. Da die Mietzinsanhebungen ohne jede gesetzliche oder vertragliche Grundlage erfolgt seien, kämen die Präklusionsregelungen nicht zur Anwendung.

[3] Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin Folge und änderte die Entscheidung des Erstgerichts in eine gänzliche Antragsabweisung ab. Es erachtete die Wertsicherungsklausel als transparent. Das MRG enthalte eine einzige Wertsicherungsregelung, jene des § 16 Abs 6 MRG, die aufgrund des Verweises in § 15a Abs 3 MRG auch für eine – so wie hier vorliegende – Wohnung der Ausstattungskategorie A zur Anwendung gelange. Da es sich bei § 16 Abs 6 MRG um eine gesetzliche Valorisierungsregelung handle, könne diese weder gesetzwidrig noch gröblich benachteiligend sein.

[4] Den ordentlichen Revisionsrekurs ließ das Rekursgericht zu, weil zum Thema der Gültigkeit von Wertsicherungsvereinbarungen mehrere Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs in Verbandsprozessen vorliegen, die in der Lehre teils kritisch gesehen werden, während eine höchstgerichtliche Entscheidung im Individualprozess noch nicht vorliege.

[5] Dagegen richtet sich der Revisionsrekurs des Antragstellers, der – entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden Ausspruch des Rekursgerichts (§ 71 Abs 1 AußStrG) – nicht zulässig ist.

[6] 1. Nicht strittig ist, dass die Wohnung der Ausstattungskategorie A zuzuordnen ist und der im Mietvertrag vereinbarte Hauptmietzins dem im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zulässigen Kategorie A‑Mietzins entspricht.

[7] 2. Der Fachsenat hat in seiner Entscheidung zu 5 Ob 166/24h mit ausführlicher Begründung dargelegt, dass Prüfgegenstand eines Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 Abs 8 und Abs 9 MRG nicht die Frage nach der (Un‑)Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung nach allgemein zivilrechtlichen Kriterien an sich ist, sondern die Zulässigkeit des danach angehobenen Hauptmietzinses nach den zwingenden mietrechtlichen Vorgaben. Dabei hat der Außerstreitrichter als (Vor‑)Frage zwar zu prüfen, ob eine ausreichend bestimmte und damit aus mietrechtlicher Sicht grundsätzlich zulässige Wertsicherungsvereinbarung vorliegt. Ist das der Fall, ist im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zu klären, ob für den Zinstermin (die Zinstermine), zu dem (denen) das (die) Erhöhungsbegehren wirksam wurde(n), der erhöhte Hauptmietzins den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen über die Mietzinsbildung entspricht.

[8] 1.1. Eine – wie hier vorliegende – Vereinbarung der Wertsicherung des Hauptmietzinses durch Verweis auf die Indexregelung des MRG (§ 16 Abs 6 MRG), die aufgrund des in § 15a Abs 3 MRG enthaltenen Verweises auch auf Kategorie A‑Zinse anzuwenden ist, ist – ebenso wie eine Vereinbarung der Wertsicherung des Richtwertmietzinses unter Bezugnahme auf § 5 RichtWG, der ebenfalls an den Verbraucherpreisindex anknüpft (zu § 5 RichtwertG vgl 5 Ob 166/24h; 5 Ob 110/24y je mwN) – ausreichend bestimmt. Ob darüber hinaus ihr Zustandekommen oder Inhalt im Einzelfall den allgemein-bürgerlichen Vorschriften entspricht, ist nicht in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zu klären.

[9] 1.2. Die im Revisionsrekurs als erheblich relevierten Rechtsfragen, ob die im Mietvertrag vom Jänner 2002 enthaltene Wertsicherungsvereinbarung gegen § 6 Abs 1 Z 5 und Abs 2 Z 4 KSchG bzw gegen § 879 Abs 3 ABGB verstoße, unterliegen nicht der Kognitionsbefugnis des Außerstreitrichters in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 Abs 8 und Abs 9 MRG.

[10] 1.3. Die erstmals im Revisionsrekurs ins Treffen geführte Behauptung, die Wertsicherungsschreiben würden nicht die Kriterien des § 16 Abs 9 MRG erfüllen, verstößt gegen das im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren geltende Neuerungsverbot (RS0070485; RS0070471) und ist daher unbeachtlich.

[11] 2. Bei der Frist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG handelt es sich um eine Präklusivfrist, deren Versäumen zum Rechtsverlust führt (vgl RS0034591; RS0020748), was bei Aktenkundigkeit von Amts wegen wahrzunehmen ist (RS0112180 [T2]). Der ungenützte Fristablauf bewirkt im Ergebnis die Sanierung teilnichtiger, das erlaubte Zinsausmaß überschreitender Mietzinsvereinbarungen (RS0083814 [T2]). Das gilt kraft des gesetzlichen Verweises in § 16 Abs 9 MRG auch für eine allenfalls unzulässige Erhöhung des Hauptmietzinses durch Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung, sodass eine möglicherweise durch die Zinserhöhung bewirkte Teilunwirksamkeit durch den Ablauf der dreijährigen Präklusivfrist saniert ist.

[12] Die Anhebung des Mietzinses unter Anwendung der vereinbarten Wertsicherungsklausel ab 1. 5. 2014 auf 168,93 EUR und ab 1. 3. 2018 auf 177,30 EUR hat der Antragsteller nicht fristgerecht bekämpft, sodass eine dadurch bewirkte allfällige Unwirksamkeit jedenfalls saniert wäre. Im Übrigen macht der Antragsteller auch gar nicht geltend, dass der unter Anwendung der im Mietvertrag vereinbarten Wertsicherung erhöhte Hauptmietzins zu den jeweils maßgeblichen Zeitpunkten (teil‑)unwirksam wäre.

[13] 3. Soweit der Antragsteller die Kostenentscheidung des Rekursgerichts in Zweifel zieht, ist ihm entgegenzuhalten, dass Fragen der Kostenentscheidung des Verfahrens zweiter Instanz grundsätzlich nicht an den Obersten Gerichtshof herangetragen werden können (§ 62 Abs 2 Z 1 AußStrG; RS0044233).

[14] 4. Zusammenfassend ist der Revisionsrekurs daher zurückzuweisen, ohne dass es einer weiteren Begründung bedarf (§ 71 Abs 3 AußStrG).

[15] 5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Die Antragsgegnerin hat auf die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses hingewiesen. Es entspricht daher der Billigkeit, ihr die Kosten ihrer Rechtsmittelbeantwortung zuzusprechen (RS0122294 [T2]).