Fernwärmeanschluss gegen den Willen des Mieters – 5Ob117/26f

Begründung:

[1] Die Antragstellerin ist Alleineigentümerin der Liegenschaft *. Die Wohnung * in diesem Objekt hat sie seit März 2018 und auf unbefristete Zeit an die Antragsgegnerin vermietet.

[2] In den letzten dreieinhalb Jahren vor dem erstinstanzlichen Sachbeschluss führte die Antragstellerin Um- und Ausbauarbeiten an dem Gebäude durch. Unter anderem ließ sie die bis dahin mit Gas beheizten Objekte auf eine Versorgung mit Fernwärme umstellen. Nicht mehr benötigte Gasleitungen wurden demontiert oder stillgelegt. Nur die Antragsgegnerin weigerte sich, dem Austausch ihrer nach wie vor funktionsfähigen Gasetagenheizung gegen einen Fernwärmeanschluss zuzustimmen. Ihre Wohnung ist daher die einzige, die noch immer mit Gas beheizt wird.

[3] Die Antragstellerin begehrt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, die Umstellung der Wärmeversorgung ihrer Wohnung auf Fernwärme zu dulden und die dafür erforderlichen, im einzelnen bezeichneten Arbeiten zuzulassen. Sie brachte zusammengefasst vor, es handle sich um Erhaltungsarbeiten iSd § 3 Abs 2 Z 5 MRG, zu denen sie (unions-)rechtlich verpflichtet sei und die die Antragsgegnerin gemäß § 8 Abs 2 MRG zu dulden habe.

[4] Die Antragsgegnerin bestritt, beantragte die Abweisung des Antrags und replizierte im Wesentlichen, bei der Umstellung ihrer Wohnung auf Fernwärme handle es sich um eine nützliche Verbesserung im Inneren des Mietgegenstands, die nach § 4 Abs 4 MRG ohne ihre Zustimmung nicht zulässig sei.

[5] Das Erstgericht wies den Antrag ab. Die Umstellung der Heizanlage eines Gebäudes und der einzelnen Mietgegenstände auf Fernwärme sei nach § 4 Abs 2 Z 3a MRG eine nützliche Verbesserung, die gemäß § 4 Abs 4 MRG im Inneren des Mietgegenstands gegen den Willen der Antragsgegnerin nicht durchgesetzt werden könne.

[6] Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung. Die von der Antragstellerin begehrten Duldungspflichten beträfen keine fiktive Erhaltungsmaßnahme iSd § 3 Abs 2 Z 5 MRG, sondern eine nützliche Verbesserung nach § 4 Abs 2 Z 3a MRG, die im Inneren des Mietgegenstands der Zustimmung der Antragsgegnerin bedürfe. Weder ergebe sich aus dem Unionsrecht eine konkrete Verpflichtung der Antragstellerin, einen Fernwärmeanschluss herzustellen, noch bestünden gegen § 4 Abs 4 MRG verfassungsrechtliche Bedenken. Den ordentlichen Revisionsrekurs ließ das Rekursgericht zur Frage zu, ob Dekarbonisierungsmaßnahmen Erhaltungsarbeiten nach § 3 MRG oder nützliche Verbesserungen nach § 4 MRG seien, sowie zu den verfassungsrechtlichen Fragestellungen.

[7] Dagegen richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerin, der – entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden Ausspruch des Rekursgerichts (§ 71 Abs 1 AußStrG) – mangels erheblicher Rechtsfrage nicht zulässig ist. Die Begründung kann sich auf die Ausführung der Zurückweisungsgründe beschränken (§ 71 Abs 3 AußStrG).

[8] 1. Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 4 Abs 2 Z 3a MRG gehört die Errichtung einer Anlage, die den Anschluss des Hauses (samt den einzelnen Mietgegenständen) an eine Einrichtung zur Fernwärmeversorgung bewirkt, zu den nützlichen Verbesserungen (so schon 5 Ob 93/95). Nach dem ebenso eindeutigen Wortlaut des § 4 Abs 4 MRG bedürfen nützliche Verbesserungen im Inneren eines Mietgegenstands der Zustimmung des Hauptmieters. Die Rechtsansicht des Rekursgerichts, der Austausch einer (noch dazu funktionierenden) Gasetagenheizung gegen einen Fernwärmeanschluss im Inneren eines Mietobjekts sei gegen den Willen des Hauptmieters nicht zu erzwingen, entspricht dieser klaren Rechtslage und wurde vom Senat (sogar zum Austausch einer schadhaften Heizungsanlage) bereits gebilligt (5 Ob 223/02h). Eine erhebliche Rechtsfrage liegt insoweit nicht vor.

[9] 2. Um dennoch aus dem Anwendungsbereich des nur Verbesserungsarbeiten betreffenden, absoluten Versagungsgrundes des § 4 Abs 4 MRG zu gelangen, argumentiert die Revisionsrekurswerberin, es liege eine Erhaltungsmaßnahme iSd § 3 Abs 2 Z 5 MRG vor. Nach dieser Bestimmung zählt zu den Erhaltungsarbeiten auch die Installation von technisch geeigneten Gemeinschaftseinrichtungen zur Senkung des Energieverbrauchs oder die der Senkung des Energieverbrauchs sonst dienenden Ausgestaltungen des Hauses, von einzelnen Teilen des Hauses oder von einzelnen Mietgegenständen, wenn und insoweit die hiefür erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und den zu erwartenden Einsparungen stehen.

[10] 2.1 Nach gesicherter Rechtsprechung ist eine Energieersparnis notwendige (vgl RS0114108), aber nicht hinreichende Voraussetzung, um eine Arbeit § 3 Abs 2 Z 5 MRG zu unterstellen. Zusätzlich müssen die Kosten der Umrüstung in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum Erhaltungszustand des Hauses und den zu erwartenden Einsparungen stehen (RS0118005), was eine Wirtschaftlichkeitsprüfung erfordert (5 Ob 58/03w; 5 Ob 112/15d). Die Behauptungs- und Beweislast dafür trifft hier die Antragstellerin (5 Ob 128/23v [Rz 16]).

[11] 2.2 Das wird auch in der Literatur zum dekarbonisierenden Heizungstausch (und insbesondere zur Umstellung einer Gasheizung auf Fernwärme) nicht in Zweifel gezogen. Während ein Teil der Lehre die Subsumtion solcher Arbeiten unter § 3 Abs 2 Z 5 MRG schon generell ablehnt (Biley, Wohngebäude und Energiewende - Änderungsvorschläge de lege ferenda, immolex 2026, 89 [92]; Karauschek/Fürntrath, Wie klimafit sind MRG und WEG? - Dekarbonisierungsmaßnahmen im Lichte der OGH‑Judikatur, immo aktuell 2025, 205 [206 f]; wohl auch Kothbauer, Dekarbonisierung im Mietrecht, immolex 2023, 432), hält ein anderer Teil die Anwendung der Bestimmung auf Dekarbonisierungsmaßnahmen zwar grundsätzlich für möglich. Auch diese Autoren betonen aber, dass dafür nicht nur eine Energieersparnis erzielt, sondern auch das Rentabilitätsgebot eingehalten werden muss (Holzapfel/Sammer/Weinberger, Das EWG und die nötigen Anpassungen im Mietrecht, immolex 2024, 54 [56]; Pittl/Ponholzer, Klimarevolution im Miet- und Wohnungseigentumsrecht?, NR 2024, 39 [45]; Stabentheiner, Wohnrechtliche Rahmenbedingungen für die Dekarbonisierung von Wohngebäuden, SV 2024, 1 [5]).

[12] Dass es, selbst wenn man grundsätzlich in Erwägung zöge, die Umstellung einer Gasheizung auf Fernwärme § 3 Abs 2 Z 5 MRG zu unterstellen, dafür entsprechenden Vorbringens zur Wirtschaftlichkeit und zur Kostenersparnis bedarf, lässt sich demnach zwanglos aus den bestehenden Leitlinien der Rechtsprechung ableiten, ist in der Lehre unbestritten und wirft folglich keine erhebliche Rechtsfrage auf (RS0042742 [T13; T17]; RS0042656 [T24]).

[13] 2.3 Bereits das Rekursgericht hat darauf hingewiesen, dass die Antragstellerin derartiges Vorbringen nicht substantiiert erstattetet hat. Diese typischerweise einzelfallabhängige Beurteilung (RS0042828) wird von ihr auch gar nicht angegriffen. Soweit sie dem Rekursgericht vorwirft, es hätte die maßgeblichen – nunmehr gegen das Neuerungsverbot verstoßenden (RS0070471 [T3]) – Tatsachen von Amts wegen ermitteln müssen, ist ihr zu erwidern, dass der Untersuchungsgrundsatz im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nicht uneingeschränkt gilt, sondern nur soweit reicht, wie die Parteien des Verfahrens in erster Instanz den Sachverhalt genügend konkretisiert dargelegt haben (RS0070415). Unter dem Aspekt eines Erörterungsmangels wiederum fehlt es an einer gesetzmäßigen Ausführung der Rüge, weil die Revisionsrekurswerberin zwar nunmehr Vorbringen zum Energieverbrauch, jedoch nicht zu den Kosten und den zu erwartenden Einsparungen nachträgt (RS0037300 [T48 iVm T53]).

[14] 2.4 Mangelt es aber schon an jeglichem substantiierten Vorbringen, ist es nicht Aufgabe des Obersten Gerichtshofs, zu rein abstrakten Rechtsfragen Stellung zu nehmen (RS0111271 [T2]). Es muss daher auch nicht geprüft werden, ob solche Arbeiten, selbst wenn eine Duldungspflicht nicht schon an § 4 Abs 4 MRG scheitern würde, überhaupt den Tatbeständen des § 8 Abs 2 (Z 2) MRG (analog) unterstellt werden könnten.

[15] 3. Wenn die Revisionsrekurswerberin – mit Blick auf § 3 Abs 2 Z 4 MRG – weiters behauptet, sie sei nach der Richtlinie (EU) 2024/1275 des Europäischen Parlaments und des Rates über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verpflichtet, einen Fernwärmeanschluss herzustellen, ist ihr zu erwidern, dass Richtlinien grundsätzlich nicht unmittelbar anwendbar sind. Eine unmittelbare Anwendung kommt nur ausnahmsweise dann in Frage, wenn die Umsetzungsfrist abgelaufen, die Umsetzung unterblieben und die Richtlinienbestimmungen inhaltlich unbedingt und hinreichend genau sind. Letzteres ist nur dann der Fall, wenn den Mitgliedstaaten angesichts des Wortlauts und des klaren Regelungsziels der Richtlinie kein größerer Gestaltungsspielraum bei der Umsetzung zur Verfügung steht (RS0111214 [T4; T11]).

[16] Die Richtlinie (EU) 2024/1275 war nach Art 35 Abs 1 bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umzusetzen. Ihre Bestimmungen, die für bestehende Gebäude den Umstieg auf (ua) Fernwärme an eine größere Renovierung koppeln (Art 8 Abs 3 iVm Art 11 Abs 7), können schon aus zeitlichen Gründen auf den Umbau, der in den letzten dreieinhalb Jahren vor der erstinstanzlichen Beschlussfassung (am 28. November 2025) stattfand, nicht unmittelbar angewandt werden, was ebenso für die mittlerweile erlassene, mit 15. Juli 2026 in Kraft getretene Umsetzungsnorm des § 118c Abs 2 Wr BauO gilt (RS0008694 [T8]; RS0008686 [T8]). Im Übrigen hat der Senat bereits zur vergleichbar programmatisch abgefassten Vorvorgänger-Gebäuderichtlinie (der RL 2002/91/EG) ausgesprochen, dass diese nicht hinreichend determiniert war, um daraus (im Wege der von der Revisionsrekurswerberin ebenfalls geforderten richtlinienkonformen Interpretation) Rechte abzuleiten (5 Ob 271/09b); einer Vorlage an den EuGH bedarf es daher nicht. Andere, konkrete(re) Bestimmungen (des nationalen Rechts) werden im Revisionsrekurs nicht angesprochen.

[17] 4. Schließlich zeigt die Revisionsrekurswerberin auch mit ihren verfassungsrechtlichen Einwänden gegen § 4 Abs 4 MRG keine erhebliche Rechtsfrage auf (RS0116943). Die Bestimmung führt zwar zu einer Eigentumsbeschränkung des Vermieters. Sie verfolgt jedoch ein legitimes öffentliches Interesse, nämlich den – auch durch Art 8 EMRK verbürgten – Schutz des Mieters vor ungewollten Eingriffen in den eigenen, höchstpersönlichen Wohnbereich (vgl zB EGMR Nr 32015/02, Gaida; Karauschek/Fürntrath, immo aktuell 2025, 205 [207]). Ihr Anwendungsbereich ist überdies eng gehalten; sie erfasst ausschließlich nützliche Verbesserungen im Inneren des Mietgegenstands und auch diese nur dann, wenn kein untrennbarer Zusammenhang mit Arbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses besteht (5 Ob 107/97i). Arbeiten, die für das Interesse des Vermieters an der Substanz seines Eigentums von besonderer Bedeutung sind, nämlich die Erhaltung und Verbesserung allgemeiner Teile des Hauses, die Behebung ernster Schäden des Hauses, die Beseitigung einer von einem Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung und die Durchführung von Verbesserungen an einem anderen Mietobjekt unterfallen ohnehin der Duldungspflicht nach § 8 Abs 2 MRG.

[18] Die von der Revisionsrekurswerberin eingeforderte Interessenabwägung hat daher der Gesetzgeber im Rahmen einer generalisierenden Durchschnittsbetrachtung bereits vorgenommen (RS0054009). Angesichts des erheblichen Gestaltungsspielraums, der ihm im Mietrecht beim Ausgleich der widerstreitenden wohnungs- und sozialpolitischen Interessen zukommt (VfGH G 365/2020, V 569/2020; G 673/2015 ua, V 25/2016 ua [Pkt 2.2.2.5]; EGMR, Nr 10522/83, Mellacher [Rz 45]), kann darin keine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes und insgesamt keine Verfassungswidrigkeit erkannt werden.

[19] 5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG. Die Antragsgegnerin hat auf die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses hingewiesen, sodass es der Billigkeit entspricht, ihr die Kosten der Revisionsrekursbeantwortung zuzusprechen.