Mietzinsminderung im Kündigungsverfahren: OGH 3Ob192/25v

Sachverhalt

Der Kläger kündigte den am 20. Mai 2019 mit dem Beklagten geschlossenen Mietvertrag wegen Mietzinsrückstands nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG auf. Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für rechtswirksam und verpflichtete den Beklagten zur Räumung. Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung und ließ die ordentliche Revision nicht zu. [2]

Der Beklagte berief sich auf eine Mietzinsminderung wegen Schimmels. Strittig war insbesondere, ob sein Vorbringen auch Zinsperioden vor Dezember 2022 erfasste. Außerdem verwies er auf ein Parallelverfahren, beanstandete die gerichtliche Anleitung und machte die Nichtigkeit der vereinbarten Wertsicherungsklausel geltend. [3]

Ausführungen des OGH

Der OGH sah keine Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung. Im Mittelpunkt standen die Auslegung des Prozessvorbringens und die unterschiedlichen zeitlichen Bezugspunkte für den Kündigungsgrund und den nach § 33 Abs 2 MRG geschuldeten Betrag. [3]

• Auslegung des Prozessvorbringens: Ob der Beklagte eine Mietzinsminderung bis zur Zustellung der gerichtlichen Aufkündigung behauptet hatte, betraf die Auslegung seines Vorbringens im Einzelfall. Eine erhebliche Rechtsfrage kann vorliegen, wenn die Auslegung mit dessen Wortlaut unvereinbar ist oder gegen Denkgesetze verstößt. Das zeigte der Beklagte nicht auf. [3]
• Zeitlicher Umfang der Mietzinsminderung: Dem Vorbringen war nicht zu entnehmen, dass der Schimmeleinwand auch Zinsperioden vor Dezember 2022 erfasste. Den Rückstand bei Aufkündigung hatte der Beklagte mit vollständiger Zahlung des vereinbarten Mietzinses bestritten. Der behauptete Rückstand resultierte primär aus Betriebskosten, die vertraglich Teil des Mietzinses waren. [3]
• Beweisergebnisse aus dem Parallelverfahren: Der Beklagte verwies auf Vorbringen in einem verlesenen Parallelakt, wonach er Mietzinsminderung ab 1. Juli 2019 begehrt habe. Der OGH hielt entgegen, dass Beweisergebnisse aus einem anderen Verfahren im Anlassverfahren weder als Vorbringen gelten noch eigenes Vorbringen ersetzen. [3]
• Grenzen der gerichtlichen Anleitung: Die Anleitungspflicht zielt auf ergänzendes oder präzisierendes Vorbringen. Sie verpflichtet das Gericht nicht, auf bisher nicht erkennbares Tatsachenvorbringen hinzuwirken, das einer Partei günstig sein könnte. Ein Verstoß des Berufungsgerichts wurde nicht aufgezeigt. [3]
• Geschuldeter Betrag nach § 33 Abs 2 MRG: Der geschuldete Betrag umfasst nicht nur die in der Aufkündigung geltend gemachten Rückstände, sondern alle bis zur Beschlussfassung fällig gewordenen Beträge. Dass das Erstgericht eine Mietzinsminderung geprüft hatte, belegte daher nicht, dass ausreichendes Vorbringen zur Minderung für die früheren Zinsperioden vorlag. [3]
• Bekannter Mangel bei Vertragsabschluss: Der OGH ließ offen, ob eine Mietzinsminderung wegen Kenntnis des Mangels bei Vertragsabschluss und vorbehaltlosen Vertragsabschlusses ausgeschlossen wäre. Diese Frage war für den Ausgang des Verfahrens nicht mehr entscheidend. [3]

Ergebnis

Die außerordentliche Revision wurde mangels erheblicher Rechtsfrage nach § 508a Abs 2 ZPO in Verbindung mit § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen. Damit blieb die von den Vorinstanzen für rechtswirksam erklärte Aufkündigung samt Räumungsverpflichtung bestehen. [1] [2]

Auch die behauptete Nichtigkeit der Wertsicherungsklausel führte zu keinem anderen Ergebnis. Der Beklagte legte deren Bedeutung für die Aufkündigung nicht stichhaltig dar. Selbst ohne Berücksichtigung der Mietzinsanpassungen wäre der Rückstand nicht vollständig getilgt gewesen. Über die Wirksamkeit der Klausel traf der OGH damit keine abschließende Aussage. [3]

Rechtsgrundlagen

Die Entscheidung OGH 3Ob192/25v vom 25. März 2026 betrifft eine Aufkündigung wegen Mietzinsrückstands und die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision. Die Begründung stützt sich insbesondere auf folgende Normen und Rechtsprechungsverweise. [1] [2] [3]

• § 30 Abs 2 Z 1 MRG: Auf diesen Kündigungsgrund wegen Mietzinsrückstands stützte der Kläger die Aufkündigung. Für die behandelte Frage der Mietzinsminderung stellte der OGH auf den Zeitpunkt der Zustellung der gerichtlichen Aufkündigung ab. [2] [3]
• § 33 Abs 2 MRG: Der geschuldete Betrag umfasst alle bis zur Beschlussfassung fällig gewordenen Beträge, nicht nur die in der Kündigung genannten Rückstände. Der OGH verwies dazu auf RS0070380 und 6 Ob 532/92. [3]
• § 502 Abs 1 und § 508a Abs 2 ZPO: Mangels einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung waren die Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO nicht erfüllt. Die außerordentliche Revision wurde gemäß § 508a Abs 2 ZPO zurückgewiesen. [1] [3]
• Auslegung von Vorbringen und fremde Beweisergebnisse: Zur einzelfallbezogenen Auslegung verwies der OGH unter anderem auf RS0042828 und 9 Ob 81/25i. Dass Beweisergebnisse anderer Verfahren kein eigenes Vorbringen ersetzen, belegte er mit RS0037915 und RS0038037. [3]
• Manuduktionspflicht: Die Grenzen der gerichtlichen Anleitung erläuterte der OGH insbesondere anhand von RS0120057: Ergänzung und Präzisierung sind von der Einführung bisher nicht erkennbarer Tatsachen zu unterscheiden. [3]